土地活用・アパート経営で固定資産税を節税！

このページでは、土地活用・アパート経営で固定資産税を節税する方法を調べています。

固定資産税とは

土地はひとつの財産。そこに何かを建てる、或いは手つかずのまま放置していても、等しく固定資産税が課税されます。土地、家屋および償却資産の所有者に対し、市町村が毎年1月1日に課税するのです。

その税額は、総務大臣の定める「固定資産評価基準」に基づき、評価されます。

• 土地の評価額が2,000万円程度→固定資産税は約30万円程度
• 土地の評価額5,000万円程度→固定資産税は約90万円程度

※実際には上記に加えて、都市計画税もプラスした税額がかかります。

年に一度、これだけの額を納めなければならないのであれば、資産運用を検討すべきでしょう。

アパート経営による固定資産税の減税について

所有している遊休地にアパートやマンションを建てれば、家賃収入を見込むことができます。「それでも、固定資産税は変わらずに払わなければならないんでしょう？」と考える人がいるかもしれません。しかし、その額は大幅に減額となります。

• 約30万円の固定資産税（評価額2,000万円の土地）→約7万円に
• 約90万円の固定資産税（評価額5,000万円の土地）→約17万円に

いかがでしょうか？固定資産税は、6分の1まで減額されるのです。これは、土地にアパートやマンションを建てた人だけが得られる特権です。

「でもアパートやマンション経営は、初期費用がかかるし…」と悩む声が聞こえてきそうですね。確かにそれは事実。しかし家賃収入が順調に得られれば、数年間の時間をかけながら原価を償却することも、充分に可能です。

固定資産税の減税額例

以下に、固定資産税だけに絞って10年間の総計を見ていきましょう。

固定資産税30万円／年の土地

• 遊休地のままなら、10年間で300万円の固定資産税
• アパート・マンションを建てれば10年間で70万円の固定資産税

つまり、アパートorマンションを建築することで、固定資産税は230万円節税できます。

固定資産税90万円／年の土地

• 遊休地のままなら、10年間で900万円の固定資産税
• アパート・マンションを建てれば10年間で170万円の固定資産税

つまり、アパートorマンションを建築することで、固定資産税は730万円節税できます。

土地の評価額が高ければ高いほど、差額が大きくなっていくのがわかります。評価額が1億円を超えてしまうと、10年間で1,500万円程度の差額が生じてしまうことも！それだけのお金があれば、マンション・アパート建設の初期費用も随分賄えるはずです。

目先の出費だけにとらわれず、長い目で見て土地活用の節税メリットを吟味すれば、マンション・アパート経営が検討に値する価値を持つことが、おわかりいただけるのではないかと思います。

固定資産税を安くする方法

以下に固定資産税をおさえる方法を４つ紹介しています。

1.住宅を建てる

所有している土地に住宅を建てること（＝住宅用地にすること）で、固定資産税を大幅に安くすることができます。これは「住宅用地」となった場合に課税の軽減措置（特例）の対象となるためです。

この課税の軽減措置とは、住宅用地の場合だと固定資産税評価額の課税標準が下がるというもの。
「部屋数×200㎡」までの部分は固定資産税が6分の1へ、「部屋数×200㎡」を超えた部分については3分の1へと減税されます。

「新しく住宅を建てると建物にも固定資産税がかかるため勿体ないのでは？」と思われる方もいるかもしれませんが、住宅用地の減税額がとても大きいため、建物と住宅用地の固定資産税を合計してみても税金を安く抑えることができるのです。

2.土地を貸す

自分で住宅を建てることと同じように、住宅を建てる「宅地」として土地を貸す場合も、課税の軽減措置の対象となるため固定資産税を安く抑えることができます。

税率に関しても同様に、「部屋数×200㎡」までの部分は固定資産税が6分の1、「部屋数×200㎡」を超えた部分については3分の1が減税となります。

また、貸した土地が事務所などの「住宅用」以外に使われる場合でも、更地の価格のうち「借地権割合」の分は借りる側の権利となるため、その分貸す側は固定資産税を減税することができるのです。

3.分筆登記をする

分筆登記とは、１つの土地を２つ以上に分割する手続きのことを言います。つまり、一つの地番に複数の建物が建っている場合は分筆登記をおこない一部を売却したり、非課税の私道を作ったりすることにより固定資産税の評価額を下げることができるということです。

しかし、分筆登記をするためには様々な手続きを踏まなければなりません。測量や境界標を設置、隣地所有者の確認、境界確定図の作成等の作業が必要になるためその分コストもかかります。

分筆登記をする際には、固定資産税の評価減とコストを照らし合わせながら行わなければならないでしょう。

4.土地を売却する

当然ながら土地を売ることで固定資産税からは解放されることになるでしょう。しかし注意しなければならないのが土地を売却する時期です。固定資産税は、毎年1月1日における土地の所有者に納税義務が発生します。そのため年の途中で土地を売った場合でも引き続き固定資産税を払わなければならないので注意してください。

ただし、一般的に売却以降の固定資産税については売り手と買い手の間で清算の調整を行うことがほとんどですので、払った分の税金の一部は売り手から支払ってもらえることになります。