細長い土地の活用・アパート経営

このページでは、細長い土地の活用法について考えています。

細長い土地とは

相続で譲り受けた土地を確認に出向いたら、細長かった…、このような現実に、頭を抱えてしまう人は少なくありません。変形地は活用が難しいばかりでなく、放置しておくと税金が課税されることとなります。どうすれば？

このような土地を活用しようとした場合、どのような問題が生じてくるのでしょうか。以下に見ていきましょう。

細長い土地のデメリット

細長い土地は、活用する場合に、以下のようなデメリットがあると考えられます。

• 建物を建設する際、接道面が狭いため、採光や通風の確保に苦労する。
• 建物を建設する際、デザインを工夫する必要があるため、工賃が上がりやすい。
• 売却の際も、買い手が付きにくい。

これらのデメリットを見ていると「こんな土地は、持っていてもしょうがない。二束三文で売却するしかないか」と自暴自棄になってしまう人がいるかもしれません。しかし、以下のようなメリットについても、知識を深めておく必要があります。

細長い土地のメリット

細長い土地を活用する場合には、以下のようなメリットがあると考えられています。

• 市場ではあまり高く評価されないため、固定資産税などの評価額も低く抑えられる。
• 個性的なデザインの建物を建設することが可能。

いかがでしょうか？「細長い土地だから」というだけで放置してしまうのは、もったいないという気がしますね。

こんなにある！細長い土地の活用法

以下に細長い土地の活用法を紹介しますので、ぜひ内容をチェックして下さい。

賃貸住宅経営

細長い土地を活用する方法の一つは、賃貸住宅経営です。細長い土地は建売住宅など普通の住宅には不向きですが、ワンルームアパートやワンルームマンションには対応できます。例えば、間口が6m程度の細長い土地でも狭小アパートの建設・経営は可能です。

細長い土地で賃貸住宅経営を行うメリットは、小さい部屋をたくさん作ることで入居者数を多くし、それによって収益性を高められることです。

例え一軒家のように一戸当たりの規模は小さくても、立地条件のいい場所で、戸数を増やして満室状態をキープすることができれば、黒字を出しながら賃貸住宅経営を続けることは十分可能です。

逆に細長い土地で賃貸住宅経営をするデメリットは、北側住戸の問題に対処しなければならないことです。

北側住戸とは、北側の日当たりの悪い場所に位置する住戸のことですが、この北側住戸は日当たりが悪いだけでなく、洗濯物が乾きにくい、湿気やカビが発生しやすいなどの問題もあり、簡単に入居者が決まらない可能性があります。

細長い土地にワンルームアパートを建てる場合、住戸の半分が北側住戸になることもレアケースではないので、オーナーになる人はこの問題を解決し、北側住戸でも入居者が見つかるような工夫が求められます。

そのため、変形地への建設や経営に関するノウハウを持つ会社へ、相談するのがよいでしょう。

細長い土地で実績がある会社

ハステック

特徴

• 土地に合わせた自由設計を予算内で提案
• 難易度の高い土地で数百の実績
• 狭小・変形地において平均利回り10%台
• 土地相談から税金の相談まで対応

トランクルーム経営

日本市場において成長産業として注目され、年々需要も増えているトランクルーム経営も、細長い土地の活用法として有効です。

細長い土地でトランクルーム経営を行うメリットは、冒頭に述べたとおり需要が右肩上がりで将来性があることに加え、リピーターなど継続的に利用するお客さんが多く、安定した収入が見込めることです。トランクルームのタイプは様々な種類があり、レイアウトを自由に組めるので、土地のサイズや形状を気にせず設置できるのも魅力でしょう。

一方デメリットは、駐車場や通路、搬入・搬出のスペースの確保に頭を悩ます可能性があることです。特に細長い土地に設置する場合は、安全面を考えれば駐車場と通路の確保は必須ですが、広くし過ぎると収納スペースが小さくなってしまい、トランクルームとしての利用価値が薄れてしまうという問題があります。

コインランドリー経営

以前から利用機会の多い学生や独身の社会人に加え、近年は共働き世帯や外国人（インバウンド）などを中心に需要が増えている、コインランドリー経営も検討の価値があります。

細長い土地でコインランドリーを経営するメリットは、土地の形状に関係なく運用を開始できることです。むしろ、コインランドリー経営を成功させる要因は周辺環境に左右される部分が大きく、近隣に多くの住民が暮らしていて、大型の商業施設があること、それに加えて敷地内に駐車スペースを確保できることが勝因になります。いずれにしても、土地の形状を気にしなくていいことがメリットであり、コインランドリー経営は細長い土地でも行うことができまう。

一方デメリットは、メリットで述べた成功要因を満たしておらず、ニーズがない場合は失敗する可能性が高いことです。そして一般的なデメリットとして、高額な初期費用、防犯のリスク、競合店との差別がしづらいことも挙げられるでしょう。

自動販売機

狭小地活用の定番、自動販売機の設置についても検討してみましょう。

細長い土地で自動販売機を設置するメリットは、スペースが狭くても細くても自販機を設置できることです。細長い土地の駐車場付きアパートの建設は難しくても、自販機なら簡単に置くことができ、土地の広さと形状を気にする必要はありません。また一般的には、飲料メーカーに頼んで設置、管理、運営まで一切を任せられることもメリットです。

デメリットは、ニーズの少ない場所に設置しても安定した収入は見込めないなど、置けば必ず収入が得られるわけではないことです。また仮にニーズのある場所に設置したとしても、自販機自体が全国的に飽和状態になっており、競争を勝ち抜き一定のシェアを獲得するのは容易ではありません。

看板広告（貸し看板）

交通量や人通りの多い道路沿いの建物や土地で見かける、看板広告貸し看板)の設置も土地活用の一つです。

細長い土地で看板広告を設置するメリットは、土地の広さを気にしなくていいことです。アパートや貸倉庫など建物や設備を設置する場合は、ざっと数百万円～数千万円の初期費用が必要となりますが、看板広告、特に貸し看板では看板を設置するだけで準備が整うので、初期費用を気にする必要はありません。

デメリットは、収益性が低い割にリスクや制限も少なくないことです。看板広告ビジネスへの参入自体は簡単ですが、その一方、看板設置の際には建築基準法や各自治体の条例に従わなければならない上、落下事故が発生した場合には賠償責任を問われる可能性があります。