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(4)住民とのトラブル

このページでは、アパート経営による土地活用に潜む、住民トラブルリスクについて調査しています。アパートは入居者にとって生活の場ですから、時に不測の事態が発生することも、理解しておかなくてはなりません。

アパート経営における入居者トラブルリスクとは

まず筆頭に挙がるのは、家賃滞納。オーナーにとって、入居者が支払う家賃は収入源であり、滞納が始まるとキャッシュフローも悪化します。また空室リスクとは異なり、入居者が居室に留まっている状態ですから、新たな入居者を探すわけにもいきません。

次に考えられるのは、騒音やゴミ出しなど、入居者の生活習慣から発生するトラブルです。集合住宅は居室同士が隣接しているため、どうしても音漏れが発生しがちです。テレビや音楽、足音やドアの開け閉め、そしてペットや楽器演奏などなど…。特に早朝や深夜などの時間帯の騒音は、大きな問題へと発展しかねません。またゴミ出しなどのルール順守が徹底していないと、アパート全体の衛生環境が悪化する可能性も考えられます。

こうした問題は、入居者からのクレームに繋がるほか、大量の退去者を招く可能性も。適切な対応を行い、最悪の事態を未然に防がなくてはなりません。

アパート経営の入居者トラブルリスクを避けるための対策

まず、家賃滞納についてです。居室の提供に対し、入居者が対価を支払わないのは、オーナーにとって理不尽以外の何物でもありません。すぐにでも出ていってほしいところですが、強制退去などの実力行使は、法律的に見てオーナーの立場を悪くします。

腹立たしいのは理解できますが、3ヶ月ほど様子を見る忍耐が必要。それでも滞納が続く場合は、督促や内容証明郵便の送付、そして提訴と、段階を踏んでいかなくてはなりません。

これらの作業には、賃貸管理会社からのサポートも得られるはずですので、慎重に対応して下さい。何より入居審査の際「支払い能力に問題のない人物か」、「保証人は信頼に値するか」をきちんとチェックすることは大切。管理会社任せにせず、オーナー自身が積極的に審査に参加する姿勢が有効な対策のひとつとなってくるはずです。

また騒音などのトラブルの場合も、発生先の入居者に注意勧告を与えるところからスタートしなくてはなりません。それでも状況が変わらないようなら、契約解除を検討しますが、この行程にも提訴は必要となり、証拠の準備も求められます。

生活態度に関係するトラブルを、入居前から予測することは、なかなか難しいもの。日ごろから共用部に「集合住宅の生活ルール」を貼り出し周知に努め、入居者全体の意識を高めておく必要はありそうです。また賃貸管理実績が豊富で、トラブル解決の事例を多く持つ管理会社と契約を結ぶことは、有効な対策のひとつとなってくれるでしょう。

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