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東京都

このページでは、東京都で賃貸物件を経営しようとお考えの方に向けて、東京都の賃貸物件事情について紹介しています。ぜひ、参考にしてみてください。

東京都の概要

東京都は日本の首都であり、1000万人をゆうに超える人口がいる世界有数の大都市です。中央区や港区、千代田区といったエリアは地価が非常に高くなっており、世田谷区や足立区、江戸川区といったエリアに人口が集中している傾向があります。

特に世田谷区は、一区で人口が90万人を超えるという人気のエリアです。

地価の下落と賃料の低下は比例しない

地価が下落するということで、不動産経営をしていく際の要となる賃料が下がる、ということを心配される方もいらっしゃるかもしれません。それはあくまで投資の兼ね合いによるところが大きく、不動産本来の目的である「住む」という点で価値を担保できていれば、特に心配することはないかと思われます。利便性の高い、人々に人気のあるエリア・場所の物件は、それだけの価値が住人にあるということなので、価格の下落などにはあまりつながらないのです。

ポイントは「通勤時間」

そうすると、どういうエリアに人が集まるのか、不動産物件のニーズがあるのか、という点が気になりますよね。

そこで一つラインになるのが、「通勤時間1時間以内」という目安です。

東京都には多くの会社があり、そこに通勤する人も本当にたくさんいます。その人たちが物件探しで意識するのが、会社への通勤時間です。

つまり、会社のあるエリアへのアクセスが容易で時間が短いほど、会社勤めの人たちにとってニーズは大きくなるのです。

この場合の通勤時間は乗り換えも入るので、主要駅まで1本で行けるような駅に人気が集まるでしょう。また、快速が止まる、というのもポイントかもしれません。

東京都の「変形地」事情

大都市、東京。じつは坂道も多く、あちこちに曲がりくねった路地が残された街でもあります。そんななかでぽつんと残された変形地の売却に憂慮する方へ。有効に利用活用して利益を生み出す方法について考えてみました。

「変形地」の活用方法

東京の特徴はなんといっても不動産コストが日本で一番高い事実にあります。地方なら月に6万円出したら2DKが借りられる場所もありそうですが、東京23区内ではワンルームも困難と言われます。

しかし、そんななかで最近は超小型ワンルームマンションが人気を得ている状況を示す情報があります。断捨離な生き方が大きな注目を集めるなかで、ふとんと洋服ダンス、小さなテーブルとキッチンだけあればいいとする考え方です。

また常識にとらわれない自由な発想の若者は正方形でないアパートの室内をじぶんなりの独創的な生活に換えていくアイデアも持っているかもしれません。

これらのニーズの高まりはまさに変形地のオーナーにとっては朗報となります。街中のビルの間の三角地にワンルームマンションを建設したりアパート経営を行うケースも増えてきました。

このほかにも「クルマ2台分の狭い土地を利用してコインパーキングを設置する」方法も、駐車場不足な東京ならではの収益性の高い利用方法と考えられます。

また不動産会社を通さず、トランクルームや倉庫を展開している企業に直接アピールしてみたら、思いも掛けない高額の買値がつくかもしれません。

「変形地」の売却方法

たとえばLの字型の「旗竿地」、とにかく狭くて小さい「狭小地」、土地が二段三段になっている「高低地」、坂道の途中にある「傾斜地」など変形地は売りに出しても二束三文ではないかと躊躇する地主の方も多いでしょう。

たしかになかなか利用しにくい場所もあるでしょう。しかし、どんな土地にも知恵を出していったら活用する方法はあるはずです。

情報をきちんと集めて「こういう方法はどうだろう」といった内容のう提案ができれば買い手は確実に見つかるはずです。

いちばん簡単な方法としてお隣に直接アプローチして「買い取ってくれませんか」と聞いてみるのもいいでしょう。しかし複数の不動産会社や建築事務所を回って意見を聞いてみると、かしこい利用方法はかならず見つかるはずです。

東京都でアパート経営を行なうには

東京都は住宅のニーズが高いと言っても、賃貸物件経営を行う場合は、事前にどこで物件を持つか、ということはしっかりと考えておかなくてはなりません。

東京都は区によってワンルームマンションを規制する条例があるなど、物件建築、経営に関して制約がかかることも少なくないようです。そうした点を事前にしっかりとリサーチし、特にアクセス面で人々にメリットのある場所で物件経営を行うことが、長く安定して続けていくことにつながります。

また、物件建築を一から行う、土地探しも任せるということであれば、そうした点をしっかりと念頭に置いて仕事をしてくれる業者に依頼をするようにしましょう。

東京都でおすすめの土地活用

1.賃貸経営

東京都の土地活用で最も一般的なものとなるのは、やはり賃貸経営でしょう。

人の集まる東京では賃貸物件のニーズが高く、立地や設備などを整えれば、長期にわたって安定的な稼働、そして収益を見込めます。また、賃料収入に加えて相続税や固定資産税などの節税効果も見込めます。

もちろん初期投資にはある程度まとまった額が必要になりますが、東京での賃貸物件ニーズを理解している建築業者や金融機関であれば、お金や設備の面など、トータルでプランニングをしてくれることでしょう。

賃貸経営をスタートする際には、駅の近くなどの立地面はもちろんのこと、サラリーマンや学生、単身者やファミリー層など、そのエリアがどんな層に需要があるのかをしっかりと見定めると、より安定的な賃貸経営が行っていけることでしょう。

2.コインランドリー

東京の中でも単身者世帯の多いエリアであれば、コインランドリーは一定の需要があります。また、忙しい共働き家庭なども顧客層になり得るでしょう。洗濯は生活の中で必須となるものの一つなので、東京都でもコインランドリーはある程度安定して収益が見込める土地活用の方法として挙げられます。

コインランドリー経営のメリットとしては、設備投資をすればあとは利用者が自分で設備を利用するだけなので、基本的には従業員を配置する必要がなく、仕入れや在庫管理などもあまり手間が取られない、という点があります。設備管理だけに注力しておけばいい、という労力の少なさは魅力でしょう。

需要については、専門業者などにマーケティングをお願いして、調べてもらうといいかもしれません。

3.コインパーキング

コインパーキングは、低コストで始められる土地活用方法の一つです。車を止められるだけのスペースがあればいいですし、建物などを建てる必要はありません。設備に関しては、土地の持ち主が精算機やロック板などの機械を設置して自分で運営するケースと、専門会社に土地を貸して運営してもらう方法の二つがあります。

専門会社への委託であれば、設備投資費用を負担してもらえる他、管理の手間もかからず、固定の賃料が得られます。東京都内は駐車場が数多くあり、場所によっては非常に高額な使用料がかかるところもあります。

周りの相場と比較し、適切な価格を設定することができれば、比較的安定して収益を出してくれることが期待できます。

東京の「郊外」でおすすめの土地活用

1.トランクルーム

トランクルームは、コンテナなどを使用して利用者の所有物を預かるサービスです。自宅には置いておけない趣味の道具や、不要だけど処分したくないというものをキープしておくのに人気で、近年では需要が高まっています。

トランクルームのメリットとして、比較的初期投資が安価で済むこと、そして立地面でもあまり条件を問われないという点が挙げられます。また、コンテナを置いているだけなので、比較的簡単に他の用途へ転用ができる、ということも大きなポイントの一つです。

トランクルームについても、専門業者に委託することで固定の賃料を得られるプランがあるので、興味があるのであれば、一度話を聞いて見るといいでしょう。

なお、トランクルームは更地と同じ扱いになるため、固定資産税などでの優遇は得られないという点には、注意が必要です。

2.貸し農園

土地を農園として開放する貸し農園も、東京における有効な土地活用方法の一つです。都会に住んでいる人たちの中に、趣味として野菜作りなどを楽しみたいという人は少なからず存在します。

ただ、東京の住宅事情において、野菜を育てられる庭のある家というのは、それほど多くはありません。そうした人たちにむけて、農園をシェアしてもらうのです。

契約は各個人と行うことになり、土地をそのまま開放するだけなので、ある程度の下準備さえ行えばすぐに始められるというのが大きなメリットです。初期投資はほとんどかからず、思い立ったらすぐにスタートできるのが魅力の一つです。

ただ、貸し農園には農地にあるような税制面での優遇はありません。

3.売却

土地はあるけれども有効な活用方法がない、あるいは管理などが手間で税金の負担も重いということであれば、いっそ売却してしまうのも一つの手です。

長期にわたる収益は得られなくなりますが、まとまった額のお金が手に入るので、売却も有効な選択肢になり得るでしょう。

特に東京の場合、土地に対するニーズは不動産会社を筆頭に、非常に高くなっています。近隣の条件などを見定めた上で、適切な価格で売却をするようにしましょう。

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