【土地活用比較】アパートvs事業用賃貸・テナント経営

土地活用の方法のひとつである、事業用賃貸・テナント経営。そのメリット・デメリットは何か、住宅用の賃貸との違いや気を付けるべき点はあるかについて解説します。

事業用賃貸・テナント経営による土地活用

商業用の施設として貸し出す事業用賃貸。一般消費者向けの店舗として利用したり、オフィスとして活用したりと、さまざまな使い方があります。建物を建てず土地のまま貸し出す方法と、建物を建てて貸し出す2つの方法があります。

事業用賃貸・テナント経営のメリット

事業用賃貸・テナント経営として貸し出すメリットは「賃料単価が高い」「転用しやすい」という点があります。

賃料単価が高い

事業用賃貸は、基本的に住宅用の賃貸物件よりも高く設定できます。比較すると、住宅賃貸の約1.5～2倍程度。賃料を多くもらえるぶん利回りが良く、初期投資にかけたお金を早めに徴収できるでしょう。

転用しやすい

事業用賃貸の場合、定期借家契約という更新型の契約のため、自分の考えで契約を切ったり更新したりといった選択ができるようになります。定期借家契約とは一定期間になると、契約を終了するという制度。住宅用の賃貸だと普通借家契約と言い、借主が更新を希望している場合、基本的に貸主がその希望を拒否できません。例えば、住宅賃貸からコインパーキング運営に切り替えたくても、住民が一人でもいる限りは切り替えられないのです。

定期借家契約であれば、貸主と借主の両者が合意した場合のみ更新されるので、自由に転用を図れます。

事業用賃貸・テナント経営のデメリット

事業用賃貸・テナント経営として貸し出すデメリットは「建物を建てる場合高額になりやすい」「空いた時の損失が大きい」という点があります。

建物を建てる場合高額になりやすい

事業用のビルは、賃貸住宅よりも高額な建築費がかかりがちです。住宅以上に強固な造りにしたり、どんなオフィス業務にも対応できるよう電力設備を整えたり、セキュリティ対策を行ったりと、賃貸住宅とは別の費用がかかることが多いのです。

空いた時の損失が大きい

事業用賃貸は一つのオフィスにかかる費用が大きいため、空いた時の損失も大きいです。もし、オフィスが4社入れるビルを建設したとして、それぞれに月50万円ずつの賃料を貸していたとすれば、1社が出て行ってしまうと、月200万円が1/4の150万円に。アパートやマンション経営であれば、月10万円×20部屋だとして1部屋分出て行ったとしても、月190万円は担保できます。このように、部屋数が少なく賃料が高額なぶん、空いた時の損失が大きくなってしまいます。

アパート経営と事業用賃貸・テナント経営、どちらが儲かる？

土地活用方法として一般的なのは、アパートやマンションなどの賃貸経営のほうでしょう。

アパート経営は、土地が良ければ安定して家賃収入を得られるところ。初期投資も事業用賃貸と比べると安く済みます。

• 事業用賃貸・テナント経営…利回りが良いが、空き室時のリスクが高い
• アパート経営…安定感があり賃貸需要があれば定期的に所得を得られるが、事業用賃貸と比べると転用しにくい

当サイトでおすすめしているのはアパート経営です。特に東京に土地を持っている人であれば、常に賃貸需要は高まっているので、安定した不労所得を得られるでしょう。