入居者管理ができていない

アパート経営の利回りを高くするには入居者管理が大切

アパートの利回りを高めるひとつの方法は、経営にかかるコストを少なくすることです。アパート経営のランニングコストといえば、管理業務にかかる費用でしょう。これを管理会社に依頼すると、一般的に賃料収入の5～8％を支払うことになります。「自分でやれば費用が浮く」と考えて自分でアパート管理をした結果、失敗してしまうケースがあるのです。

アパートの管理業務は、建物の清掃や入居者からのクレーム、提案への対応が中心です。副業でアパート経営をされているオーナーが清掃を自分でやろうとしても、本業の都合や急な用事などですぐ対応できないことも少なからずあるでしょう。

また、入居者から自分にクレームなどの電話連絡があっても、「知らない番号だから電話に出ない」「遅い時間にかかってきたから後日にかけ直す」「細かい要望まで面倒を見る必要はない」というようなことになりがちです。「このアパートは自分の所有物だから」と思うと、つい対応が甘くなりがちです。

実は、こうしたことが空室問題の原因になることが少なくないのです。このような対応が繰り返されると、入居者は「快適に生活できないアパート」という印象を持ち、退去してしまうのです。経費が抑えられるからといって、アパートの管理をおろそかにすると失敗します。

入居が付きやすくするための工夫

入居を付きやすくさせるためには、初期費用を落とすという工夫が必要です。具体的には礼金をゼロにする、保証金を1ヵ月とするというような対応です。

新たに入居する人は、引越代の他、新たな家具の購入など、とかく費用が発生しています。そこで礼金や保証金の存在は、入居者にさらに心理的な抵抗感を与えてしまいます。礼金や敷金の一時金を抑えることで、入居者を付きやすくすることはできます。

またエリアによってはフリーレントも検討する必要はあります。住宅の場合、3ヶ月程度のフリーレントであれば、かなりのインパクトを与えることができます。

ここでポイントなのが、一時金の減額やフリーレントを行ったとしても、月々の家賃は下げないことです。月々の家賃まで下げてしまうと、ジリ貧になっていきます。これらの対策は、あくまでも月々の家賃を下げずに入居者を付ける対策だと考えてください。

もう一つ、入居者を付けやすい対策としては、家賃をクレジットカード払いとする方法があります。クレジットカード払いだと、家賃を払う入居者の方に、ポイント還元が付くため、喜ばれます。

但し、クレジットカード払いとすると、オーナー側は約5％のカード手数料がかかるため、収入が目減りします。

そのため、カード払いを行うのであれば、例えば管理会社を外すという考えもあります。管理会社の業務は、入出金管理がメインです。ところがカードの自動引落であれば、オーナー側に入出金の煩わしさが発生しません。

家賃もカード会社から支払われるため、取立等の心配もありません。管理会社へ支払う5％の管理料と引き換えに、家賃をクレジットカード払いにするという手もあります。