2020年の民法改正で何が変わるのか？

2020年の民法改正によって、アパート経営をしているオーナーにとってはさまざまな点が変わってくることが決まっています。賃貸物件の経営に際してトラブルにならないよう、今から変更点をチェックし、対応の仕方を準備しておくことが肝要です。

本項では、賃貸物件オーナーが押さえておくべきポイントをまとめました。

1.敷金（保証金）返還の義務化

不動産賃貸借取引では、契約の際に「敷金（保証金）」が支払われるのが一般的でした。しかし、従来の民法では「敷金（保証金）」に関する明確な規定はなかったのです。そのため、このお金を巡って裁判が行われるということもしばしばありました。

今回の民法改正では、この「敷金（保証金）」について明文化され、法制度として確立されます。具体的には、以下のような条文になります。

【改正民法622条の2】

• 賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭を言う。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
• 一　賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
• 二　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
• ２　賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

この条文において重要なポイントを紹介します。

「敷金（保証金）」が定義された

「敷金（保証金）」が、正式に定義されました。この条文においては、賃貸契約において借り主が貸し主に対して金銭給付を目的に債務を担保するための金銭は、名目にかかわらず「敷金」とされます。

「敷金（保証金）」の返還時期と返還範囲が明示された

賃貸契約が終了し、かつ賃貸物件の返還を受けたときに、賃借人の損害賠償金・原状回復費用・未払い賃料等を控除して、返還をする必要があります。

2.原状回復の義務範囲

現在の民法においては、賃貸契約の終了時に発生する「賃貸物件の原状回復義務」について、範囲が明文化されていませんでした。それが今回の改正によって、明文化されることになります。以下は、改正民法の条文です。

【改正民法621条案】

（賃借人の原状回復義務）

第六百二十一条

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

この条文において重要なポイントは、「通常損耗」「経年変化」つまり「普通に生活していて損耗、変化した箇所」については、借り主に対して賃貸物件の原状回復請求をすることができないと定義された点です。

「通常損耗」「経年変化」には、以下のようなもの挙げられます。

• 家具の設置
• 家電の電気ヤケ
• 災害破損したガラス

また、「通常損耗」「経年変化」に該当しないものとして、以下のものが挙げられます。

• 災害破損したガラス
• タバコのヤニ・臭い
• ペットによる傷・臭い
• 日常の不適正な手入れや用途違反による損傷
  （原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）平成23年8月 国土交通省住宅局より）

なお、この規定は「任意規定」と考えられ、当事者間で原状回復の範囲などについて合意しておくこともできます。原状回復義務について明文化されたとはいえ、トラブル防止のため、問題になりそうな点については事前に契約書に明記し、取り交わしておいた方がよさそうです。

3.包括的な根保証の禁止対象が拡大

これまでの民法では、賃貸契約時の連帯保証人の責任は、基本的に限定されていませんでした。しかし改正民法では、賃貸借契約の個人連帯保証人保護のための規定が新しく設けられ、不動産賃貸借契約において連帯保証人を付けるのであれば、必ず契約締結時に連帯保証人の責任限度額を定めなければならないと規定されました。具体的な条文はこちら。

【 改正民法465条の2 】（個人根保証契約の保証人の責任等）

一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。

2　個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。

この条文によって、賃貸契約に関する保証において、極度額を定めることが必要になりました。ただ、保証期間については定める必要がありません。

賃貸契約の保証において、借り主に責任がある損害の場合、保証人に巨額の請求が行われる、というケースがありました。ただ、今回の民法改正によって極度額が設定されることになったため、請求額は契約時に定めた額まで、ということになります。

4.主債務者が期限の利益を喪失した場合の情報提供の義務化

借り主が支払いを遅延するなどで貸し主の利益が損なわれた場合、その分の埋め合わせをするというが保証人です。ただ、たいていの場合、保証人はそうした事情を知ることはありません。そこで今回の民法改正では、保証人に対して請求を行う場合、利益の損失を認識してから2ヵ月以内に保証人に通知を行わなければいけないことになりました。具体的な条文は以下となります。

【 改正民法458条の3 】

（主たる債務者が期限の利益を喪失した場合における情報の提供義務）

主たる債務者が期限の利益を有する場合において、その利益を喪失したときは、債権者は、保証人に対し、その利益の喪失を知ったときから二箇月以内に、その旨を通知しなければならない。

2 前項の期間内に同項の通知をしなかったときは、債権者は、保証人に対し、主たる債務者が期限の利益を喪失した時から同項の通知を現にするまでに生じた遅延損害金（期限の利益を喪失しなかったとしても生ずべきものを除く）に係る保証債務の履行を請求することができない。

3 前二項の規定は、保証人が法人である場合には、適用しない。

もし通知をしなかった場合は、遅延損害金については保証債務の履行を請求できません。

今回の改正内容は、不動産賃貸契約における過去の判例を踏襲して作られたものです。従って、こうしたケースについて既に認識しているオーナーの方もいらっしゃるかもしれません。

しかし今回、民法という法律の改正によって明文化された箇所は、今後の契約だけでなく、従来の契約にも大きく関わってくることです。この機会に契約書を見直し、曖昧になっていた部分についてはっきりさせておくことは、無用なトラブルを避けるためにも有益であると言えるでしょう。