土地活用方法のひとつとして人気のあるアパート経営ですが、誰もが成功するわけではありません。当然リスクもあり、中には失敗する人も。ここでは実際にアパート経営をして失敗した人の体験談をご紹介します。どのように失敗したのかをチェックして、アパート経営を成功に導きましょう。
アパート経営を始める際に考えるのが「立地条件」です。アパートに限らず賃貸不動産を経営するなら、立地条件は一番重要視される点。特に賃貸物件の場合、立地が悪いとなかなか空き室が埋まりません。ここでは、どんな立地条件だと失敗するのか、また立地条件が悪くてもアパート経営ができる土地や対処は何かなど、アパート経営を進めるうえで重要な立地についてまとめています。
大学が近いため学生で常に満室
アパートの近くに大学があったため、常に満室の状態が作れている物件でした。
まさかの大学が移転
アパートを運営し始めて5年過ぎたあたりで、大学が移転することに。キャンパスを都心のほうに集中させることが決まりました。もちろんこれまで住んでいた学生は引越し、次の年以降の住居者は激減。元々大学に近いだけで、他のアクセス面はよくない立地だったため、かなり苦労しています。
アパート経営をするうえで、「市場調査」をすることは大変重要です。土地が持っているニーズを確かめずにアパートを建てた結果、ニーズに合わない住宅となってしまう可能性もあります。ここでは、どんな失敗が考えられるかと、どのような点に注意して市場調査を行うべきなのかをまとめて解説しています。
やっぱり空き室が増えるときつくなる
新築物件だったのですぐに埋まるだろうと思っていましたが、土地の人気がなかったのか、入居スタートしたころでも半分しか埋まりませんでした。
なんとか埋まったはいいものの
いろんな大家さんのブログや話を聞いて、部屋は常にキレイな状態を保つようにしたリ、仲介業者さんへの挨拶は丁寧に行ったりと対策し、なんとか満室まで行けました。
しかし、空き室が1つでも増えると運営がうまくいかなくなるため、安心はできない状態です。
「利回り」の数字はどんな土地活用でも重要な数字です。どのくらいの利益が出るのか、借りたお金はいつ頃返金を終えられるのかの基準となる値です。しかし、この数字だけに着目してしますと、思わぬ落とし穴にはまってしまいます。利回りの数字で失敗しやすいケースや、注意すべきポイントをまとめてみました。
一人暮らし女性をターゲットに防犯面に力を入れた物件
相続した土地にアパートを建てることにしました。コンセプトは一人暮らしの女性が住みやすいアパートとして、オートロックや監視カメラを設置し、セキュリティ面に力を入れたものに。しかし、運営を始めてみると実際に住み始めたのは男性でした。
コンセプトがうまくいかず、入居率は低迷
当初のシミュレーションでは7割ほど埋まる計算だったのですが、実際は5割未満と言う結果がつづきました。売りに出すとしても、土地も不動産も無くなってしまうので、なかなか判断ができずというところです。
少子高齢化社会が進んでいる日本では、人口が減るにつれて賃貸物件があまるようになってきていると言われています。そんな中でアパートを新しく建てるのはリスクがあるのでは？と不安を抱えている人に、供給過剰によって失敗してしまう例と、供給過剰でも家賃収入を得るためにできることをまとめて紹介しています。
土地活用としてアパート経営をすることに
父が残してくれた土地に、アパートを建てました。周りにもアパートやマンションがあり、入居率が100％だったので、私でも大丈夫と思いアパート経営を始めたのです。建築資金は不動産会社が提携している金融機関から調達。金利が安く、契約を結んで1ヶ月後にはアパートは完成しました。
将来を考えると不安です
はじめてのアパート経営だったので正直不安でしたが、すべての部屋が埋まってひとまず安心しました。しかしアパートローンは25年以上あり、払い終える頃に私は90歳近くになります。生きているかもわかりません。長男が経営は引き継ぐとは言ってくれていますが心配です。
また、近くには新しいアパートが3棟建ちます。もしかしたら供給過剰になる可能性も。今さら遅いですが、アパート経営は難しいと思います。
アパート経営において、管理業務は絶対に欠かすことのできないポイントです。アパートの管理状態が芳しくなければ、住人が住みにくさを感じ、アパートから退去していってしまうことにもなりかねないからです。アパートを居心地の良い状態に維持・管理していくことは、オーナーにとっての責務と言えるでしょう。
ここでは、アパートオーナーが行うべき、管理についてのいろいろな情報をまとめてみました。ぜひ、参考にしてみてください。
両親がアパート経営で失敗
両親が代々受け継いできた土地にアパートを建てました。ターミナル駅から2駅のところにあったので、場所は悪くなかったと思います。しかし、私が学生のときにアパートが回らなくなりアパートを売却することに。
残債が数千万円残ってしまい、父親は退職金のほとんどを支払いにつぎ込みました。しかもアパート経営をしているときはキャッシュフローがほとんどなく、逆に毎月支払いがあったそうです。
両親は勤勉なほうではなく、アパートに関しては不動産会社に任せきりでした。そのためローンの借り換えや損益通算、アパート経営で発生する費用を経費として計上できると知らなかったのです。
不動産会社のサポートがなかった
両親が大家として努力をしなかったのは間違いありませんが、不動産会社のサポートがあまりにもずさんだったと思います。不動産のプロとしてきちんとサポートしてもらえたら、アパート経営は継続できたはずです。
アパートのために働き続けたにもかかわらず、結果的にアパートも代々受け継がれた土地も残らなかったのは悔しくてなりません。
アパートは、長い年月が経つにつれて、いろいろな箇所に不具合が生じてきます。具体的には、水回りのトラブルや外壁破損などです。そうした物件を修理するのもオーナーの役目なのですが、そこで必要な修繕費をきちんと用意しておかないと、急に大きな出費を強いられることになり、経営が立ちゆかなくなるということにもなりかねません。
ここでは、アパート経営をしていく上で出てくる修繕の内容や、修繕費用の積立などについて紹介していきます。
学生向けの経営でうまくいっていたけれど
学生向けのアパートを運営していました。だいたい2年で総入れ替えが行われるため、そのたびに敷金・礼金が入ってきます。おかげで手取り額はかなり潤っていました。
10年も経たない内にボロボロに
運営しているうちに気づいたのですが、物件の傷みがとても早いのです。まだ築10年も経っていないのに、物件はどんどんみすぼらしくなり、あちこちにひびが入り、くもの巣がかかるように…。修繕しても、また別の場所にひびが入るというループです。
物件がみすぼらしくなると、値段に納得できない人が増えてきますし、家賃を下げざるを得ません。そのため、満室で運営できるとしても、すぐに傷んでしまう造りをしてしまってはダメだとわかりました。建物の造りについて、もっと興味を持っておけば良かったと思います。
駅から11分と悪くない条件
親が遺産として残してくれた土地を使って、アパート経営を始めました。駅から11分と悪くない条件だったので、すぐに満室になり、うまく運営できていました。
徐々にアパートが古びてきて修繕が増加
建物が古びてくると同時に空き室が目立つようになってきました。最初は退去が出てもすぐに次の入居者が入る循環が出来ていましたが、いつのまにか常に数戸は空いている状態に。空き室を埋めるためには、広告や修繕のために費用を割くことになるため、思ったよりもランニングコストがかかってしまいました。
ニーズに合った家賃設定をしないと、住民が住み付かず常に新しい住居者を探し続ける状態になりかねません。家賃設定で失敗してしまうケースを紹介します。
出だしは順調でした
関東でアパート経営をしていました。別の物件も購入していたため、不動産投資が順調だと思い2棟目を購入したのです。業者の話しでは、半分の部屋が埋まればローンが返せるとのことでした。実際に購入してから2ヵ月ほどですべての部屋が埋まり、数年間は順調に不動所得を得ることができていたのです。
家賃設定が高くて失敗
しかし、2カ月を過ぎたあたりに立て続けに2部屋から退去連絡が。一度空いた部屋はなかなか埋まらず、フリーレント1ヵ月や礼金無しといった条件にすることでやっと入居者が決まりました。
どうやら業者の設定した家賃が、相場よりかなり高い設定になっていたのが問題だったようです。結果、表面利回りが落ち込み、ギリギリのローン返済に陥ってしまいました。退去連絡が怖くて、怯える日々を過ごしています。
失敗談を見てみると、不動産会社の話にうまく乗せられて失敗してしまったり、自分で出来る調査を行わなかった結果失敗してしまった。というケースが多いことがわかります。
上手くいかなかったケースを見ると、失敗のイメージが付いてしまいますが、土地活用に成功した人は、これらの失敗談を見て学び、活かして成功してきました。つまり、失敗事例を見て学ぶことから成功が始まると言えます。
これらの失敗から以下の点を学べば、土地活用で失敗する可能性が低くなると言えるでしょう。
アパート経営は何もしなくてよい土地活用方法と受け取られがちですが、そんなことはありません。
安定した家賃収入を得るには、良い住居者に長く住んでもらう必要があります。住居者にとって住み心地の良い環境が維持できているか、アパート周辺の環境に大きな変化はないかといった、気配りや気付きが大切になってきます。そのちょっとした気配りが必要だと知り、住居者の気持ちになれれば、良い住居者に長く住んでもらうことが可能になるでしょう。
また、複数の会社を見比べてみることも大切です。その会社が周辺環境やその土地のニーズを知った上で提案をしてくれているのか、それとも自分の得意な施工を提案するだけなのか。もちろん前者のほうが、成功しやすい不動産会社と言えます。いくつか見比べてみて、土地活用や土地の市場知識を持っている会社を選ぶと良いでしょう。
建築コストが高くなると、その分利回りが下がって利益性が低くなってしまいます。そうならないためにも、建築コストはなるべく抑える必要がありますが、不動産会社の営業マンの口車に乗って、特別仕様にしたり高級感のある造りにしたりと、ついつい高い建築コストをかけてしまうことも。ここでは、そんな建築コストでうまくいかなかったアパート経営の事例を紹介します。
アパート経営をはじめる際に、自分の資産だけで始められる人はごくわずか。ほとんどの人は銀行からローンで資金を借り入れることになるでしょう。その時のローンの組み方や考え方によってアパート経営を失敗してしまう人も。どのような点に注意すべきなのか要チェックです。
アパート経営において周辺環境はとても大切です。アパートそのものの質がどれだけ高くても、アパートが立っている土地の周辺環境が劣悪だと、住み続けたいと考える人は少なくなってしまいます。どのような環境は失敗しやすいのか、対策と一緒に検討してみましょう。
アパート経営を成功させるためには、マナーを守って家を大切に使ってくれる良い入居者に長く居てもらうことが大切です。そのためにも知っておきたい入居者管理の大切さについてまとめてみました。
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