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【土地活用・アパート経営リスク】(6)売却リスク

このページでは、アパート経営で考えられる売却リスクについてまとめてみました。

アパート経営における売却リスクとは?

土地活用のひとつとしてアパート経営を始める人の多くは、不労所得や節税を目的としているのではないでしょうか?しかし今の世の中何があるかわからないため、急遽現金が必要となりアパートを売却しなければいけないケースも。不動産は急に換金するのが難しいので急いで売ろうとすると安値で叩かれてしまい、大きな損をすることがあるため注意が必要です。アパート経営は自分の資産運用方法を明確にし、長期的視野で計画することが大切となります。

売却の最適なタイミング

せっかく土地活用として建てたアパートを安く売却してしまうのは、あまりにももったいないです。売却を決めたのであれば、以下のタイミングがおすすめと言えるでしょう。

満室になっている

アパートが常に満室の状態であるならば、安定した収入が得られるため売却する必要はないでしょう。しかし、たまに空室が出る状況であれば話は別。そのときは、満室で埋まっている状態にしてから売りに出すと、評価は高くなるのです。そのほかには満室が続いている時期にあえて割高な価格で売りに出し、実際に買主が見つかった場合に売却益を得る方法もあります。

所有期間が5年を過ぎたとき

譲渡所得がプラスの場合は、譲渡所得税が発生。しかし、譲渡所得税の期間は5年を超えると安くなります。所得税は30%から15%、住民税は9%から5%になるのです。

減価償却費の計上が終わった

減価償却費の期間が終わったタイミングで、売却するケースも多く見られます。減価償却費は経費として計上できるため、税金が安くなるメリットがあるのが特徴です。しかし、減価償却費がなくなれば節税効果も薄れてしまうため、売却する人が多くいます。

土地の価格が上がった

もっともわかりやすいのが、土地の価値が上がったタイミングで売却することです。何かしらの要因が作用して時価が上昇したのを見計らって、売却します。基準時価や公示地価を常にチェックすることで、土地が上昇した情報をいち早くキャッチすることが可能です。仲介業者に依頼をして、物件の査定価格を調べておくことも忘れないようにしましょう。

大規模修繕が必要となる

アパートは時間とともに劣化します。劣化が進むと改善するために、修繕費用が発生。劣化している部分が多ければ多いほど、修繕にかかる費用は高額になります。お金が出る前にアパートを売却して利益を得るとうのも有効な手段です。

アパートを高く売るコツ

せっかく建てたアパートを売却する際は、1円でも高く売りたいと考える人は多いでしょう。ここでは、アパートを高く売るコツをまとめてみました。

家賃を下げない

アパートの売却価格は利回りで決まるので、家賃が下がると売却価格も下がるのが特徴です。たとえば利回りが10%の場合、家賃が10,000円下がると(10,000円×12ヵ月×10%)、売却価格は120万円安くなります。家賃を下げずに空室を埋める方法としては、以下のような手段が有効です。

  • 内装の現状復帰で差別化をする
  • 地元の不動産会社へ足を運び、良好な関係を築く
  • 1ヵ月や2ヵ月のフリーレントをつける
  • 敷金・礼金を安くする
  • 不動産会社の担当者へ成果報酬を支払う
  • 入居祝い金として、商品券を渡す

アパートは収益力によって価格に差が出るため、高く売るためには収益力を上げておくことが大事です。

家賃滞納を放置しない

いくら入居率が良くても、家賃滞納者がいればアパートの価値は落ちてしまいます。アパートを売ると決めたら、滞納の問題を解決しましょう。

より高い金額でアパートを売却したいのであれば、不動産会社選びが重要となります。そのため、いくつかの不動産会社に査定を依頼して評価額を比べるようにしましょう。複数の業者に査定してもらえば、ある程度の相場を知ることが可能です。マイホームの売買実績はあるけど、アパート一棟の売却実績が少ない不動産会社も多くあります。実績のないところに依頼してしまうと買い手がなかなか見つからなかったり、成約価格が低くなったりするケースも。一棟物件の成約実績や売却活動の内容、担当者の信頼できるかといったポイントを加味して不動産会社を選ぶようにしましょう。

アパートの劣化は避けることはできません。古くなってしまうと、満足に家賃収入が得らないことも多いです。しかし、あらかじめ対策をしておけば大きなダメージは受けづらくなります。アパート経営を始める際は、将来的なことも考えるようにしましょう。アパート経営はリスクがつきものです。しかし、リスクを考え過ぎるあまり一歩を踏み出せないのはもったいと言えます。「不労所得を得たい」「サラリーマンを引退したい」と考えているのであれば、まずは行動しましょう。

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