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【土地活用】アパート経営を始めるまでの流れ

このページでは、アパート経営による土地活用の流れを紹介しています。

4ステップで始めるアパート経営で土地活用

所有地にアパートを建てて運営していこうと決心した場合、どのような流れで進んでいくのでしょうか?

自分一人で進められる人はほとんどいませんから、アパート経営の専門知識が豊富な不動産会社を頼ることになります。より良いパートナーが見つかったら、以下のような流れになっていくでしょう。

  1. 各種調査
  2. 賃貸住宅経営の計画立案
  3. デザイン提案~設計~着工~完成
  4. 入居者募集~管理

大別すると少ない工程に見えますが、やることは多くあります。以下にその詳細を見ていきましょう。

各種調査

アパート経営の計画をスタートさせる前に、各種の調査が行われます。

現地調査

まずは、現地調査。アパートの建設に適した場所かどうか、プロの目で入念に調べてもらいます。そのうえで法律と照会し、最終的に建設が可能なのかどうかをチェックしてもらいます。

市場調査

次に、市場調査があります。エリアの人口やその年齢分布、そして近隣の公共施設や交通機関からの距離などを調べてもらいます。

部屋を探している人は、少しでも良い条件の物件を求めています。注目度の高いアパートに仕上がるかどうか、客観的に判断してもらうことは、非常に重要なのです。

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こうした調査の結果を受け、オーナー自身の想定が大きく覆されることがあります。例えば「学生や若い人向けの物件にしたい」と考えていても、周辺の若年層人口数が低く、大学などの教育施設が存在していなければ、空室リスクは高まってしまうからです。

またプロの判断や法律により、アパートの建設自体が難しいと判断されるケースも。この場合は、他の土地活用法か売却を検討せざるを得ません。

ただし一社から「難しい」と見捨てられても、「ウチなら何とかできます」という会社が現れる場合もあります。その他の条件を比較する意味でも、複数社に相談を持ち掛け、調査を実施してもらうようにして下さい。

賃貸住宅経営の計画立案

プロのアドバイスを得て、方向性が見えてきたら、経営計画を立てていく必要があります。

まずは初期費用の調達となりますが、融資を得るために経営計画の簡単な説明が求められる場合も。もちろんパートナーとなる不動産会社の協力は得られると思いますが、返済の想定や資金繰りに関しては、自分自身でもしっかりと把握しておかなくてはなりません。

「どのような人をターゲットにした物件で、必要な設備は何か」、「家賃はどのくらいに設定できるか」、「修繕費はどのくらい積み立てていくべきか」、「税金や保険料はどのくらいか」、そして「何年程度で減価償却が可能か」などなど…。

この段階で脳に汗をかきながら専門知識を学んでおくと、後々の経営に役立つことも多くなるでしょう。

デザイン提案~設計~着工~完成

実際の建物の建築はパートナーの不動産会社か、その会社を紹介してくれた業者などの手で行われることになります。もちろんきちんと見積もりは取り、納得のいく一社に決めることが大切。デザイン提案や設計の段階では、オーナーの意見が取り入れられる機会もあると思います。

その後、着工から完成までの間は「プロにお任せ」となりますが、進捗状況などは把握に努めて下さい。なお期間は半年~1年程度となります。

入居者募集~管理

アパートが完成したら、いよいよ入居者募集が始まります。基本的には、一連の作業を共にしてきた不動産会社がワンストップで行ってくれるでしょう。

またオーナーの生活拠点から離れた場所に土地がある場合、管理業務の委託も依頼することになります。これらの業務には当然対価が発生しますので、資金計画の中に想定しておく必要があります。

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