（3）賃料

このページでは、アパート経営による土地活用に潜む、賃料リスクについて調査しています。

アパート経営のインカムゲインである賃料ですが、いつまでも高額のままキープできるとは、限りません。

アパート経営における賃料リスクとは

アパートの家賃を高く設定していても、満室で支払いが順調なら、高い利回りを維持できます。特に土地活用目的で新たにアパートを建設した場合、その物件には「新築」という強力な求心力が備わります。入居者にとっては魅力的な条件ですから、周辺の相場より家賃が高くても、人は集まるでしょう。

しかしその価値を維持できるのは、せいぜい5年程度。その後は家賃を改定しなければ、空室が長く続いてしまいます。あらかじめ「いつまでも強気の家賃設定では続かない」ことを理解しておかないと、経営自体の雲行きまで怪しくなってしまいますので、注意が必要です。

アパート経営の賃料リスクを避けるための対策

まずオーナーは「アパートは経年劣化するもの。家賃も定期的に見直さなければならない」という事実を理解したうえで、数年先までの収支計画を立てておく必要があります。内容が堅実なら、実際の家賃変更にあたっても慌てずに対応できるでしょう。

また「どうしても大幅な賃料低下を避けたい」という場合、入居者募集の制限を緩めるという方法もあります。例えば「ペット可」、「外国人可」、「保証人不要」などなど…。しかし、こうした決定が入居者間のトラブルを招いてしまうこともあるため、検討は慎重に行う必要があります。

さらに「何度も契約を更新してくれる入居者を、大切にする」という対策もあります。場合によっては経営開始当初からの家賃で、長く入居し続けてくれる人もいるのです。管理サービスを向上させ、こうした「優良客」を逃さないように努めれば、高い利回りを維持し続けられるでしょう。

サブリース契約で賃料を下げられることも

土地活用目的でアパート経営を始めるオーナーは、本業を持っていることがほとんど。そのため、日常的な管理業務は不動産会社に依頼することとなります。

賃貸管理契約の中にはいくつかの種類がありますが、すべての業務をすべて任せられるうえに、空室期間の家賃も保証してくれる「サブリース（一括借り上げ）」は、非常に魅力的に映ります。

しかし不動産会社も商売ですから「持ち出しは少しでも少なくしたい」と考えるのは、当然です。家賃保証の負担を下げたいために「そろそろ家賃を見直す時期ですよ」と、賃料下落をゴリ押しされる可能性があるのです。

契約の際は、会社により異なる「家賃見直し時期（年数）」をきちんと確認するようにして下さいね。また、こうした負担を避けたいオーナーは、家賃保証のない賃貸管理プランへの加入を検討するのも、一案です。