神奈川県の土地活用を始める前に
「アパート経営がおすすめ？」

このページでは、神奈川県でアパートなど賃貸物件経営を検討している方に向けて、神奈川県内の賃貸物件事情などを紹介しています。

神奈川県の土地について概要

神奈川県は、全国の都道府県で第2位となる913万人もの人口を擁している県です。横浜市、川崎市、相模原市という3つの政令指定都市があり、県内でも経済が活発であるだけでなく、東京都内へ働きに出る人も多く居住しています。

場所によって大きくニーズは異なる

神奈川県は横に広い県となっていますが、商圏として大きなエリアは横浜市、川崎市などに集中しています。すなわち、これらのエリアへのアクセスが良い場所が、不動産の人気があるエリアとなります。川崎市、横浜市の主要駅に電車1本で行けるようなところは、賃貸物件への入居希望者もある程度見込めるでしょう。一方で、神奈川県でも西部のエリアとなると横浜、川崎へのアクセスがあまりよくなく、借り手もつきにくいかもしれません。なお、相模原市は小田急線で新宿へのアクセスが容易なため、東京都内で働く人のニーズが高いエリアのようです。

人口減少の影響は、場所によっては少ない？

高齢化社会、出産率低下により、人口減少が叫ばれている日本において、今後は不動産の物件あまりも社会問題として上がってくることが予想されています。ただ、この影響が大きいのは山間部などで、都市部、特に経済が活発な首都圏などではその影響は比較的少ないと言われています。神奈川県に関しても、西部の地域であれば人口減少が影響してくるかもしれませんが、少なくとも横浜市や川崎市の近辺であれば、そうした心配をする必要は、しばらくはなさそうです。

物件を持つなら、アクセスのいい場所がおすすめ

神奈川県内で物件を持つなら、二つの意味で「アクセスのいい」場所を選ぶといいでしょう。一つは、主要駅へのアクセス。横浜駅や川崎駅、あるいは東京都内の新宿駅、品川駅、東京駅といった駅に電車一本で行けるような駅は、ニーズが高くなってきます。また、駅自体へのアクセスも大事。たとえ駅の利便性が高くても、駅まで時間がかかるような場所にある物件では、借り手がつきにくくなっても仕方がない、と言えます。両方の意味でアクセスのいい物件を運営できれば、安定した経営を続けていけそうです。

神奈川県の「変形地」事情

みなとみらいの高層ビル群から中華街、山下公園、郊外には丹沢山系まで。万華鏡のごとき魅力のある神奈川県。そのいたるところに見捨てられたように残された変形地があります。従来はなかなか売り地にならなかった変形地が神奈川県でも注目されはじめています。

「変形地」の活用方法

アパート経営を考えたとき、数年前までは「ワンルームより2DK」「4畳半より6畳」「収納はできるだけ大きく」…そのように、できるだけ広く、過ごしやすい住まいを設定するのが、収益性を確保する条件といわれてきました。

しかし、利便性の高いエリアにおいては少し事情が変わってきています。若者世代を中心にちょっとちがった価値観を持つ人が増えているのです。「モノなんかいっぱい持っていても邪魔になるだけ」「家に帰っても寝るだけ」「狭い方が掃除が楽」と主張する若者たちが、少しずつ増えています。

川崎、鶴見、子安、神奈川あたりにありそうな狭い土地でも、小粒でセンスのいいデザインのいいアパートを建てれば十分に収益性を確保できる時代に突入しつつあります。

こうしたニーズをとらえて、あえて変形地を求めて土地を調達するデベロッパーも神奈川県には現れているようです。

神奈川県においても地価の高騰がつづき、一方で若者世代の価値観が大きく変わろうとしているいまこそが変形地オーナーにとって売却やアパート経営に一歩踏み出す大きなチャンスかもしれません。

「変形地」の売却方法

変形地とは、Ｌの字型の「旗竿地」、とにかく狭くて小さい「狭小地」、土地が二段三段になっている「高低地」、坂道の途中にある「傾斜地」など。いい土地は「正方形に近くて広い」といった「常識」から見るとワンランクもツーランクも価値が下がるように見られがちです。

しかし神奈川県でもこうした変形地のニーズは高まっています。神奈川県には会社や工場などの働く場所や大学が数多くあります。地価には高低差が大きく高額ではない土地も残っています。このために、柔軟な発想により利用方法を開発して付加価値を増せば高収益も困難ではない条件がそろっています。

変形地を利用すれば店舗や住居にもよくありがちな利用法を抜け出した高付加価値は生み出しやすいと考える不動産会社や建築事務所も多いようです。

神奈川県の変形地は「いまこそ売り！」かもしれません。

変形敷地でアパート建築実績がある会社

ハステック

特徴

• 土地に合わせた自由設計を予算内で提案
• 難易度の高い土地で数百の実績
• 狭小・変形地において平均利回り10%台
• 土地相談から税金の相談まで対応

神奈川県でアパート経営を行うには

神奈川県は県内に大きな商圏があるだけでなく、東京都のベッドタウンとしての側面も持っているため、不動産のニーズについてはしばらく続きそうな傾向が見られます。不動産経営をするのに適している地域と言えますが、だからといって軽率に参入するのではなく、利回りや立地調査など、しっかりと下調べを行った上で着手するようにしましょう。その際は、信頼できる業者の力を借り、二人三脚で進めていくのが確実だと言えそうです。

神奈川県でおすすめの土地活用

1.賃貸（アパート）経営

神奈川県で土地を活用するのであれば、やはり賃貸住宅経営が最初の選択肢となるでしょう。

神奈川県には横浜市や川崎市、相模原市など、主要な都市がいくつかあり、そこへ通う人たちが住む物件のニーズは大変多くなっています。

また、東京へ働きにいく人も多いでしょう。駅に近いなどの好立地に土地を所有しているのであれば、賃貸住宅の経営はスムーズに行っていけそうです。

運営に関しては、自分で全てを管理する方法もありますが、どうしても手間がかかります。専門業者に委託して業者から賃料をもらうなど、やり方はいろいろですので、実情や動く金額などと相談した上で、現状に合ったやり方をしていくようにするといいでしょう。

2.サービス付き高齢者住宅

賃貸住宅より初期投資が高額になりますが、より利回りが高くなる土地活用方法があります。それが、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）です。

サ高住は、民間事業者が運営するバリアフリー対応の賃貸住宅です。要支援・要介護高齢者が入居するもので、日中は生活相談員が常駐し、さまざまな生活支援サービスを受けながら生活をしていけます。

これからの日本が超高齢化社会を迎えるにあたり、サ高住は今後のニーズの高まりが続いていくと予想されています。そのため、利用者を集めることに関しては、一般住宅よりも苦労せずに済むかもしれません。

また、場所が多少不便でもニースがあり、建築に際しては国からの補助金、そして建築後は税制面での優遇も受けられることがあります。

ただし、専門性が高いジャンルなので、専門業者の知恵を借りるのは必須となるでしょう。また、初期投資がかさみ、今後の転用も難しいので、スタートの際はしっかりと考える必要があります。

3.有料老人ホーム・障がい者向け施設

有料老人ホームも、今後の高齢化社会を見据え、ニーズが高まっていくことが予想されている施設の一つです。

今後利用者は確実に増えていくため、今のうちにスタートしておくことで、長期にわたる安定的な収入を得ることにつながります。

また、障がい者向け施設に関してもニーズは常に高くなっています。どちらもアクセスの問題があまり問われないので、利便性の高くない土地を所有している方であれば、検討の余地はあるでしょう。

そして、どちらの施設も社会的意義が非常に高く、行政の支援が受けやすいのも特徴です。

ただし、通常の賃貸住宅などよりも初期費用、運用に関する費用などが高額になること、近隣住民の理解を得なければならないことなど、運営に関してのハードルも存在するので、きちんと考えておくようにしましょう。

4.等価交換

土地の運用をしていくにあたり、等価交換という方法があるので、頭に入れておくといいでしょう。

これは土地の所有者が土地を、不動産業者・建築業者などが建築費用を捻出してビルやマンションなどを建て、それぞれの出資比率に応じて物件を所有・運用していく、というやり方です。

土地があれば、後は業者がすすめてくれるということで、金銭面におけるリスクを負わずに運用をしていける、という大きなメリットがあります。ただし、契約面が非常に複雑になること、そして契約の時点で土地の所有権が自分だけのものではなくなる、という点は見逃せません。

大きな決断を強いられることになるので、等価交換を考えるのであれば、事前にしっかりと考えをまとめておくことが大事です。

5.駐車場

土地の運用について、今後の方向性を決めかねているということであれば、駐車場として運用をしておき、収益を得ながら次の展開を考える、というのも一つの方法です。

駐車場は土地活用の中でも、スタートのハードルが低いものとなっています。整地をすれば、月極駐車場であればそのまま始めることができますし、コインパーキングであっても専用の集金機材を設置するくらいの投資で済みます。

ただ、管理については自分でやるより専門業者を頼った方がいいでしょう。土地を業者に委託して駐車場を運営してもらい、その賃料をもらう、という方法もあるので、一度業者に相談してみるといいかもしれません。

また、賃貸住宅などと比べてどうしても収益は低くなるのは認識しておく必要があるでしょう。

6.貸事務所・テナント

立地面でメリットの大きい土地を所有しているのであれば、貸事務所・テナントとして貸し出すのも一つの方法です。入居者が確保できれば、長期にわたって安定的に収益を得続けられることでしょう。

住宅に不向きであっても、テナントとしては非常に向いているという土地もあるので、所有している土地をしっかりと見定めてみてもいいかもしれませんね。