節税対策に気を取られ過ぎている

相続税対策としてアパート経営をしようと考えている方に、節税における注意点をご紹介します。安易に手を出す前に、こちらの情報をチェックし、投資の判断に役立ててください。

アパート経営は相続税対策に適している

相続税対策としてアパート経営を行う方が増えています。主なメリットとしては、以下のようなものがあります。

不動産の評価額は現金より安くなる

不動産の評価額は、同じ額の現金より安くなります。つまり不動産を購入することで、相続財産に対する課税額が減ります。

土地の評価額は、1平方メートルごとの路線価を元にして決めますが、路線価は取得価格と比べて、8割程度になると言われています。

つまり現金を不動産に変えることで、課税額が2割程度減ることになります。

また、建物の評価額は固定資産評価額に基づいて算出されますが、取得価格の6割から7割程度となるので、マンション・アパートなどを購入するのも課税額の減少につながります。

これらの条件を合わせると、土地とアパート・マンションを組み合わせて購入することで、評価額をグッと下げられるので、相続税対策としては効果的ということになります。

ローンを組むことが相続税対策になる

アパートやマンションなどの購入時に組むローンは債務となりますので、不動産の評価額が現金より低いことと合わさり、大きく相続税を減らすことにつながります。また、法人化して個人から法人への売却扱いとし、長期支払いの形にして所得税を減らした上で、亡くなる間際に債権を放棄するという方法もあります。

アパートの価値はどうやって算出するのか

アパートの価値について相続税を算出する際、不動産は評価額を元に計算します。

土地に関しては「時価」「公示価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」など、価格の評価基準にいろいろなものがありますが、相続税の算定には「路線価」と「固定資産税評価額」が用いられます。

アパートの土地の評価の仕方

土地の評価額には路線価方式と倍率方式があります。「路線価方式」では、所有している土地が面している道路に1m²当たりの価格が決められており、相続税計算の基準にします。詳細は国税庁のホームページで確認することができ、国土交通省から公表される「公示価格」の7割～8割に設定されています。

路線価方式の評価額計算式

• 土地評価額＝路線価×奥行価格補正率（※）×土地面積

（※）奥行価格補正率：土地の形・接している道路など奥行きの距離によって調整される値

倍率方式について

「倍率方式」は、路線価が決められていない土地に用いられます。市町村で決められた固定資産税評価額に、地域ごとの倍率をかけて数値を出します。
倍率方式の評価額計算式
土地評価額＝固定資産税評価額×評価倍率（※）
（※）評価倍率：路線価が定められていない地域の土地等を評価する場合に用いる値

建物評価の計算方法

賃貸のアパートや一戸建ての建っている土地のことを「貸家建付地」と呼びます。建物・土地の両方を所有した上で”適正価格で貸し出している物件”が対象になり、相続税の評価を行う際に軽減措置を受けられます。

減額措置には借地権割合と借家権割合があり、「借地権割合」は土地ごとに30%～90％の割合が定められ、路線価図に記載された記号で確認できます。「借家権割合」は30％と決まっています。

貸家建付地の評価額の計算式

• 評価額 ×（1－借地権割合（※）×借家権割合（0.3）×賃貸割合 ）

（※）借地権割合 ： 地域ごとに30％～90％に決まっていて、路線価図に記載

アパートに利用している土地の評価計算は、路線価や倍率方式から算出した評価額に「借地権割合」と「借家権割合」を乗じて計算します。さらに、実際に貸し出している部屋の割合「賃貸割合」を乗じます。

算出の基準となる路線価は、公示価格や実勢価格の7～8割なので、同じ価値の現金よりも土地、さらに「貸家建付地」のほうが、相続税対策に有効といえます。

また、アパートの場合であれば、部屋が満室に近いほど、相続税対策になります。

小規模宅地等の特例

相続税法の中には、「小規模宅地等の特例」と呼ばれる措置があります。

相続税の納付が残された遺族の暮らしを圧迫しないように設けられた制度で、不動産を同居の家族が相続する場合は、80％の軽減措置が受けられます。

また、アパートなどの「貸付事業用宅地」は、200平方メートルまでが限度となりますが、50％の減額措置が受けられます。

そして、自宅と賃貸アパートが兼用の建物の場合は、いろいろな条件こそ生じますが、330平方メートルまでの広さであれば、80％の減額が適用されます。

なお、平成30年に税制の改正があり、相続をした時点でアパートの経営開始から3年以内の場合は、「小規模宅地等の特例」を受けることができなくなりました。ただし、以前からアパート経営をしていて、新たにアパートを建設した場合など、継続的な事業として続けていることが認められた場合は、上記の減額措置が適用されます。

節税効果をシミュレーションしてからアパート経営を決めよう

アパート経営は相続税の節税対策として非常に有効な手段の一つです。特に、空き地や空き家などの不動産を持っているのであれば、相続が発生する前にアパートなどに活用し、早めに経営をはじめておくことで、相続をするお子さんなどの税金面での負担が軽くなるだけでなく、将来的に収入を得る糧を残すことにもつながります。

ただ、相続税の計算自体は非常に複雑であり、条件によって内容も二転三転していきます。素人がにわか知識で対応しようとしたとしても、なかなかうまくいくことはないでしょう。

そして、中途半端な計算で出した数字を元に節税目的のアパート経営をしようとした場合、誤算や想定外の事象によって、結果的に大きなお金を失い、場合によっては負債となってしまうことにもなりかねません。

もし節税目的でアパート経営をしようとするのであれば、まずは専門家に相談して実際の金額をシミュレートした上で、どのくらいの節税効果が見込めるのか、それとも見込めないのかなどを見極めた上で、シビアな判断をしていくべきです。

節税目的のアパート経営をするとしても、そればかりに気を取られて足元をすくわれるようなことがないようにしていきたいですね。