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田舎の土地活用

田舎の土地を活用した方が良い理由

田舎に土地を持っている人は、うまく土地活用できるよう対策を打つのも手です。土地活用を行うことで収入を得られますし、税金対策にもなります。

土地は所有しているだけで、固定資産税がかかります。土地を活用していない場合には、ただ固定資産税を払うだけで損をしてしまいますが、活用することで固定資産税分くらいは稼ぐことができます。

場合によっては、それ以上の収入が生まれ、資産運用の1つとなることもあります。このような理由から、せっかく田舎の土地を所有しているなら活用した方がお得です。

田舎では土地活用が難しい場合もある

田舎の土地を所有しているなら活用した方が良いと言いましたが、田舎では土地活用が難しい場合もあります。田舎ならではの事情が関係しているのですが、以下で詳しく解説します。

周辺状況

所有している土地の周辺状況によっては、土地活用が難しい場合があります。例えば、最寄り駅まで時間がかかったり、住居者が少ない場所では土地活用をしようとしても収入を安定的に確保することは難しいでしょう。

アパート・マンション運営の場合、入居者がしっかり入ってくれるかどうかは収入に大きくかかわります。住居者が少ない場所に建物を建てても、入居者がいなければ管理費だけがかさむことになり、長期的に運営することができません。

また、田舎と都会の設備の需要は異なります。駐車場の経営では都会であれば駐車場の需要が安定しているので、収入も予想しやすく経営しやすいのが利点です。しかし、田舎では自分で駐車場を持っているケースも少なくなく、駐車場の需要が低い場合もあります。

このように、田舎の土地を活用するときには、周辺状況によって収入を安定的に確保することが難しい場合があります。

地形

地形によっては、土地活用が難しい場合があります。例えば、高低差がかなりある土地であったりくぼみや丘があったりすると土地を活用できる状態まで整備するのに費用がかかることがあります。

また、植物の根が地面に張り巡らされている場合には、それを取り除く手間がかかります。こうした費用や手間を考えると、活用したときに得られる収入を上回ってしまい、マイナスになる可能性もあります。

事前に所有している土地の地形や状況を確認してから、活用できるかを考える必要があります。

田舎で土地活用をするときに注意すべきこと

ここからは、田舎で土地活用をするときに注意すべき・確認すべき内容をご紹介します。

市街地化調整区域

まず、田舎で土地活用を行う前に「市街地化調整区域」を確認する必要があります。市街地化調整区域は、市街地化を抑制するために定められたもので区域内では原則として建物を建てることができません。

市街地化調整区域を調べるには、市区町村が提供するシステムを調べるか役所で確認する必要があります。もし、市街地化調整区域であった場合には、駐車場経営など建物を建設する必要のない活用方法を行うしかありません。

農地法

農地法も確認しておく必要があります。農地法は、農地が減ることを防ぐためのもので、農地以外の目的で土地を使用する場合に農業委員会に許可を取る必要があります。

田舎の土地の場合、その土地が農地である場合もあります。そのため、自分の土地が自由に活用できるのかは確認しておく必要があります。

ちなみに、土地が農地であれば他の農家に売る・貸す、市民に貸し出すなどの活用方法があります。最近では、レンタル畑など少しずつレンタルする形式も出てきています。

都市部に近い田舎であれば、こういった活用方法も可能です。

田舎でおすすめ土地活用法

ここからは、田舎でおすすめの土地活用法をご紹介します。

太陽光発電

田舎でおすすめの土地活用方法の一つに「太陽光発電」があります。田舎では集客をすることが難しいという問題があります。しかし、太陽光発電であれば集客は関係ないので設置をすることで収入を得ることができます。

太陽光発電は、設備を設置するのに費用がかかりますが、発電した電力を買い取ってもらえるので収入を確保することができます。また、地方自治体によっては太陽光発電などの設備を設置するときに補助金をもらえる場合もあります。

ただ、太陽光発電は設備を野外に設置するので、周辺のメンテナンスの手間や費用がかかることは理解しておく必要があります。

戸建て賃貸住宅

戸建て住宅は、マンションやアパートのように入居者を多く集める必要がないので、経営しやすいのが特徴です。また、田舎では家族で住む人も多く、持ち家率も高いので戸建て住宅の需要はあります。

また、高い家賃を取れるので、収益率は高くなります。一方で、入居者がいなければ収入が絶たれてしまいます。建設費用が高いだけに安定して入居者を確保できるかどうかが重要になります。

トランクルーム

トランクルームは、初期投資が少ないというメリットがあります。トランクルームは設備にかかる費用が少ないので安定して収入を得ることができます。一方、大きな利益を得ることは難しいでしょう。

田舎では、倉庫などを自分で持っている人も多いですが、保管場所の需要はあるため、トランクルームの経営は向いています。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)は、田舎との相性がいい活用方法です。田舎では近年高齢化が進んでおり、サ高住の需要は高まっています。

老後は田舎の自然豊かな場所で生活したいという人も一定数おり、田舎のサ高住はこういった面からも需要があります。

一方で、サ高住はその他の活用法に比べて初期費用が多くかかるということは理解しておく必要があります。サ高住では住宅内である程度のことができる設備が備わっていることがほとんど。そういった設備を作るためには費用が多くかかります。

そのため、収益率は低くなりがちです。しかし、経営方法によっては収入を増やすことも可能です。

どうして土地活用が難しいのか?

1.地形によって難しい

田舎の土地の場合には、土地が広いのですが、建物を建設した経歴がない土地も多くあります。いざ土地活用をスタートさせようとしても、整地や造形に莫大な費用がかかってしまうこともあるのです。

平地と思える土地でも、くぼみや丘があって、建築には造成が必要となることもあるでしょう。造成も整地をすれば利用できる場合もあるでしょうし、伐採や伐根など土地の処理をしてから、地盤改良など大がかりな造成が必要なこともあるでしょう。傾斜地であれば造成にさらに費用が必要になり、田舎の安い土地でも土地活用をスタートさせるまでの費用がかかることで難しさを感じます。

また造成の規制がある地域であれば、許可を申請してからの造成となります。造成のための費用は融資も通りにくく、結果として地形によっては活用するのが難しいという結論に至るのです。

2.不便な立地

田舎の土地は規制がなくても不便な立地条件で需要が少ないという難しさもあります。不動産運用は賃貸の需要があって初めて成り立つものです。不動産を利用したい人がいたとしても、借りたいという需要はまれであるので、賃貸需要が非常に低くなります。

土地活用は「土地を購入して利用したいけれど高すぎる」という需要を満たすものです。田舎で土地が安ければ自身で土地を購入する方が良い場合もあります。不便な田舎であれば、購入需要もなく誰も利用したくないという土地もありえるでしょう。地形などの問題がなく、ある程度住宅がある場所でも、入居者の確保が難しいことも考えられます。不便な立地であれば一度入居者が決まっても、退去後に次の入居者を見つけるのが難しいこともリスクです。

3.規制がある

田舎の土地の場合には、規制があることも考えられます。例えば市街化調整区域というものは、市街化を抑制するためのもので、建物を建てることが規制されます。土地活用の方法として駐車場や太陽光発電などが考えられるでしょう。

周辺で賃貸需要があったとしても、市街化調整区域に含まれているとアパートを建てられないので、予想外な法律が障害となるのです。また農地法では農地以外に転用させるために農業委員会の許可が必要です。農業振興地域に指定されていると他の地目に変更できないこともあります。

その他の法律として、宅地造成等規制法や都市緑地法、森林法などが影響を与えることがあるでしょう。複数の法律によって規制されている場合には、土地活用を考えていても難しくなります。

土地の活用方法

土地を貸す

土地の活用方法の1つには、土地を貸すというものがあります。借地というのは、建物を建てる目的で土地を借りるものです。土地を貸すので地代として収入が入ってきますが、田舎の場合には収益性が低いことや建物投資自体のリスクなどが考慮点となります。

土地が安い田舎では、借地の需要が少ないので、借地で土地を借りたいという需要があっても慎重に検討すべきでしょう。

使用貸借をする

建物を所有する目的以外でも土地を借りたいというニーズはあります。駐車場や資材置き場、また看板用地などです。建物を所有していないので、使用賃借とされるものです。しかし家賃や地代と比較しても賃料ややすいことから収益性は低くなります。

使用賃借の賃料はわずかなので、固定資産税を下回るケースもあります。本格的な土地活用方法でなくても、固定資産税の負担を軽減する方法として現実的です。収益性が低くても、田舎の土地を活用したいという場合に考慮できる方法です。

土地を売る

田舎の土地では貸すことは難しくても売却なら可能性があるというケースもあります。売却の見込みがある土地であれば、土地の買い替えもよい選択肢となります。

立地の悪い土地で活用方法を考えるよりも、立地の良い場所で土地活用を考える方が用意になるでしょう。土地の買い替えをするのであれば、「特定事業用資産の買換え特例」を適用させて、売却した土地で発生する税金を抑えることも可能です。

土地を自営する

自分で土地を使って自営するのも、借り手がいない土地では選択肢になります。自分で事業を起こし、何らかの商売をするのであれば、家賃や地代を支払う必要がなくなり、毎月必要なコストを抑えて事業を営めます。通常の自営であれば、地代や家賃は定期的な費用として大きな割合を占めるでしょう。しかし自分の土地で事業をするのであれば、収益性は高くなります。もちろん田舎での商売は難しいという側面もありますが、自分で土地を使って事業をするのもよい選択肢です。

まとめ

ここまでで、田舎での土地活用について解説してきました。せっかく所有している土地は、何らかの形で活用した方がお得です。

田舎と都会では、需要も違いますし注意すべき点も異なります。田舎ではどういったことが求められているのか、必要とされているのかを考えて、土地をどのように活用するか考えてみてください。

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