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旗竿地の土地活用方法

土地の形はさまざまで、一般的な正方形や長方形ではない場合もあります。小さな土地や古くからの土地の場合、形が不規則であることは珍しくありません。旗竿地はその一つで、これを活用して利益を得るためには、いくつかポイントがあります。ここでは、旗竿地を活用するためのポイントをまとめてわかりやすくご紹介します。

旗竿地とは

旗竿地とは、土地の出入り口が小さく、奥に行くと敷地が広くなるという、変則的な形の土地を指します。名前の由来通り、旗と竿に見えるのが特徴です。竿の部分は通路として使い、旗の部分に家屋を建てるのが一般的となっていて、古くからある土地、住宅地など建物が密集した場所によく見られます。また都心部でも多く見られますが、一般的な土地とは違い活用には工夫が必要です。土地の出入り口、道路に面している部分が2メートル以上なければ、再建築不可物件に該当します。旗竿地は、これらの点をふまえて活用しなければなりません。

再建築不可物件

竿の部分で道路に面する出入り口が2メートルに満たない場合、再建築不可物件となるので注意が必要です。建築基準法では「特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル」(※注1)と厳密に規定されています。再建築不可物件は、厳密には一度更地にしたら建物を建築できない土地のこと。もし相続した土地が旗竿地であった場合、建築物の取り壊しを行う前に一度しっかり調査して、建築基準法に違反しないかきちんと確認しましょう。

※注1:[1]建築基準法 第四十二条

旗竿地のメリット

一見取り扱いが難しそうな旗竿地ですが、ポイントを押さえれば幅広い活用ができます。個性的な形をした土地ならではの活用方法を見つけましょう。まず、旗竿地はほかの土地と比べて安価です。もし人気の地域にある旗竿地であった場合、それだけで多くの買い手がつくことが期待できるでしょう。現在は旗竿地を活かした建築デザインも多くあります。家屋は奥まった旗の部分に立てられので、道路側からはあまり目につかず、自然な形でプライバシーを守りやすい作りに。また、道路に面する土地は狭いので、車の往来の心配がなく安全性も高いです。

旗竿地のデメリット

旗竿地は、四方が取り囲まれている奥まった場所に家屋が建つので、プライバシーが高い反面作り方や周辺の環境によっては圧迫感が出てしまいます。また、ほかの家屋より背が低い場合、日が当たりにくく暗い場所になってしまうので注意が必要です。自動車を所有している場合、出入り口が狭いので車の出し入れが大変になる場合があります。車と家屋、出入り口が接触しないように気をつけなければなりません。また、人目につきにくいというメリットは、周りの目が向きにくく、防犯面に不安が出るというデメリットになります。十分な防犯対策が必要です。

メリット デメリット
安価な土地なので買い手が多く期待できる。 周りの家屋より背が低いと日が差しにくく暗い土地になってしまう。
目につきにくくプライバシーを自然な形で守りやすい。 自動車の出し入れが大変。
家屋は道路に面していないので車の往来の心配がない。 人目に付きにくいので防犯面の対策が必要。

旗竿地の売却方法

近隣住人に直接売却

近隣住民と交流がある場合、直接交渉をして売却をするのも一つの手です。直接交渉は不動産会社に仲介料を払う必要がないので、金銭面での負担を軽減できます。旗竿地が隣にある場合、もともと持っていた土地と旗竿地を併合して一体化することで、土地利用価値がぐんと上がるのです。また、旗竿地は安価で手に入れることができるので、土地に関する知識があれば売却はスムーズに進むでしょう。人気の地区であればさらに多くの買い手が期待できます。

不動産に仲介依頼をして売却

最も一般的な方法が、不動産に仲介を依頼して売却することです。ただし、旗竿地は通常の土地と形が異なるので、不整形地の取り扱いが得意な不動産会社を見つけると、スムーズに売却できます。全ての不動産会社が旗竿地を取り扱えるわけではないので、慎重な選定が必要です。一括査定サイトを利用すれば、自分の土地の価格相場や取り扱い可能な会社が見えてくるので、どの会社にしようか迷っている方は一度利用してみてはいかがでしょうか。

不動産投資家へ売却

不動産投資家であれば、旗竿地の特殊性はよく理解しています。旗竿地は市場価格が安めなので不動産投資家にとっては手に入れやすい土地です。上手く利用すれば、不動産会社を仲介せず、投資家へ直接売却もできるでしょう。人気地区の旗竿地であれば、買い手を見つけるのは難しくありません。安く手に入る土地というのは、不動産投資家にとって収益性のアップに直結するポイントでもあります。安価な旗竿地はこの条件に一致するので、投資家への直接売却は手段の一つとして考えておくと良いでしょう。

旗竿地を上手く売却するポイント

安価で購入できる分売却チャンスも増える

旗竿地は安価で購入できる、というのは先述の通りですが、これは売り手側にとってデメリットなだけではありません。安いということは手に入りやすいということで、その分売却のチャンスが多いのです。特に人気の地区、利便性が高い土地であれば、さらに売却のチャンスは広がります。旗竿地は特殊な形の土地です。このため一見すると売却しにくいのでは、というイメージがありますが、セールスチャンスはいくらでもあります。

一定の購買層ニーズを狙う

旗竿地は特殊な形をしていますが、その分一定の購買層のニーズがあります。個性的な形を活かした住宅作りは、オリジナリティがありオシャレなものにできるでしょう。たとえば、竿の部分を門にしてデザイン性の高い作りにすれば、狭い出入り口でも豪華に見せることができます。ほかの家屋と差をつけた、デザイン性の高い建築を求める購買層ニーズを狙えば、売却も上手くできます。市場調査をしっかりと行い売却を進めましょう。

旗竿地が売却できなかった場合

旗竿地の売却ができなかった場合、自分で土地活用をする必要があります。土地活用の方法はさまざまありますが、再建築不可物件の土地でもリフォームは可能です。そこでアパートなどの賃貸経営を始めれば家賃収入も見込めます。また、倉庫や別宅として利用するのも手段ですし、間口が広ければ駐車場に転用可能。駅近くや観光地近くであれば定期的な収入が期待できます。近年人気のトランクルームにするのも一つの手段です。特に都心部では荷物が家の中に入りきらずトランクルームを利用する方も多いので、十分に収入は期待できます。

空き家のまま賃貸物件にする

旗竿地の場合、一度更地にしてしまうと再建築不可物件になる可能性があります。初期費用をなるべく抑えて土地活用をしたいという方は、取り壊しはせずに空き家のままの状態を維持し、賃貸物件に転用する方法がおすすめです。建て直しの費用がかからないので、投資額の節約にも繋がります。一軒家の賃貸物件はファミリー層はもちろん、アパートより大きめのスペースが欲しい単身者、シェアハウス希望者など、幅広い入居者が期待できるでしょう。

再建築不可物件でもリフォーム可能

再建築不可物件でもリフォームはできます。固定資産税は安く抑えられるので、その分浮いた費用をリフォームに回せば、入居者の増加が望めるのです。古い建物の場合は、人気の区画にあっても賃貸希望者が現れない可能性も出てきます。家屋ごと賃貸物件に転用するのであれば、現在の家屋の状態を確認し、リフォームが必要かどうかを検討しましょう。

倉庫や別宅として再利用

売却せず、そのまま自分の土地と建物として利用するのも一つの方法です。収益化としての土地活用はできませんが、倉庫代わりに利用したり別宅として活用したりすれば、リフォーム代金や売却の仲介手数料などの費用はかかりません。売却にかかる手続きなどの手間も省けます。また、倉庫や別宅として再利用している間に買い手を探すのも一つの手段です。今は売れなくても将来的に買い手が出てくる可能性もあります。

間口が広ければ駐車場にできる

旗竿地は出入り口が狭いという特徴的な形をしていますが、車の出入りに問題がない間口があれば、駐車場への転用も可能です。駐車場の利用料を収益化するのも、土地活用の手段です。特に、駅近くの土地や観光地、周りに公共交通機関がない場所であれば、駐車場の利用率が上がり収益が期待できます。駐車場として活用する場合、確認しなければならないのが駐車場法です。しかしこの法律は比較的緩めなので、駐車場経営は土地活用しやすい人気の方法なのです。

トランクルームにする

近年、国内ではトランクルームの利用が増加しています。家が狭くて荷物が入りきらない場合、トランクルームに預けて管理するという方法は一般的です。特に都内では、一人暮らしの部屋はスペースが限られていたり、土地が狭く荷物が入りきらなかったりというケースが多いもの。そのためトランクルームの利用率は高めとなっています。長期間の保管が可能で気軽に利用できるので、十分収益化が期待できるおすすめの活用方法です。

旗竿地でアパート経営をする場合

建築基準法に注意

旗竿地でアパート経営を考えている場合、建築基準法に注意が必要です。建築基準法では、道路と敷地が4メートル以上接していなければならない、という決まりがあります。旗竿地の場合、竿の部分がこの内容に引っかかってしまうのです。出入り口が建築基準法で定められた4メートル以上あるか、事前にしっかりと確認しておきましょう。

重層長屋アパートにする

旗竿地は通常の土地より狭く、特徴的な形をしています。この形にぴったりの建物が、重層長屋という形のアパートです。重層長屋には、エントランスホールや各階の廊下などの共有部分がない、という特徴があります。このため、少ない土地でアパート経営をしたい方におすすめの形態です。また重層長屋は敷地と道路の設置は2メートル以上と、通常の共同住宅と比べ規制が緩いので、旗竿地にぴったりな土地活用と言えます。

重層長屋のアパート経営の利点

重層長屋は共有部分が少ない点が最大の特徴です。共有部分がない分、建築時の費用も少なく済みますし、その後の維持費も削減することができます。さらに居住スペースを多めに取れるので、住人側にとってもメリットのある形です。費用をなるべく抑えたいという方に、重層長屋のアパート経営はおすすめの方法と言えます。

まとめ

旗竿地の土地活用は決して難しいものではありません。通常の土地とは異なり、独特の形をしていますが、そのメリットもある、と考えられます。ただし、活用する方法によっては法律に引っかかる可能性も。自分の所有している旗竿地はどんな形か、土地活用をするうえで法律などの問題はないか、事前にしっかりとチェックしておきましょう。

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