遊休地の土地活用

このページでは、所有している遊休地の効果的な活用方法についてご紹介しています。もし、土地を遊休地として持てあましてしまっているのであれば、お得な情報をご提供できるかもしれません。ぜひ、ご覧くださいませ。

遊休地を積極的に活用するべき理由

遊休地とは、その土地を取得した後、2年以上にわたって利用されていない土地のことを指します。運用されていない状態ですから当然利益を生んでいるわけではないのですが、そのままにしておいても多くのデメリットが生じてしまいます。

何もしていなくても固定資産税が発生する

不動産は、所有しているだけで固定資産税、都市計画税などの税金が発生します。利益がないにも関わらず、所有しているだけで毎年数十万、広さによっては数百万もの税金を取られてしまうというのは、非常にもったいないものです。

管理の手間がかかる

遊休地は、土地がそのままになっている状態ですから、放置しておけば雑草などで荒れてしまったり、建物が荒廃してしまったりします。そうすると、害虫の発生や他者の侵入など、いろいろなトラブルの元となってしまいます。そうならないようにするためには、定期的な見回りや雑草の駆除など、きちんとお金や時間をかけ、管理をしていかなければいけません。そうすると、コストばかりがかかってしまいます。利益を生まない土地のためにわざわざ手間をかけて管理をするというのは、非常に煩わしいものです。

近隣住民からクレームが来ることも

もし、管理が煩わしいからといって放っておいた結果、管理の不行き届きで土地や建物が荒れてしまい、害虫などが発生するようなことがあれば、そのことに関するクレームは土地の所有者の元に寄せられます。近隣住民とのトラブルは、住んでいる上ではどうしても避けたいもの。無用なトラブルを避けるためには必ずコストをかけなければならないのですが、それが大きな負担になってくることも考えられます。

地域の犯罪リスクが高まってしまう

また、荒れた土地や建物には、ゴミが不法投棄されたり、不審者が立ち入ったりといったことも懸念されます。そうしたことが起きると、その地域の治安悪化にもつながってしまいます。もし、所有している荒れ地が犯罪の温床になってしまったということであれば、管理責任を問われることにもつながりかねません。また、不審者ではないにしても、子どもたちが勝手に立ち入り、そこでケガをしてしまった、というケースにおいて、管理体制の不備が指摘される状況になってもおかしくありません。

遊休地の活用方法7選

このように、遊休地をそのままにしておくことには、さまざまなリスク、デメリットがあります。それらを防ぎ、かつ土地を所有していることをメリットにする意味でも、遊休地の活用は土地の所有者がしっかりと考えなくてはいけないことでしょう。

また、土地をしっかりと活用すれば、いろいろな形で収益が得られますし、場合によっては固定資産税などの節税にもつながります。さらに、うまく運用をしていけば、土地の資産価値そのものも上げていけるでしょう。

ここでは、遊休地の活用方法について、7つを取り上げていきます。いろいろな方法を比べ、現状と照らし合わせて、より効果的な活用方法を選んでください。

アパート・マンション賃貸経営

「アパート・マンション賃貸経営」はその名の通り、遊休地にアパートやマンションを建て、家賃収入で収益を出す方法です。具体的な方法としては、「自己管理」「一般管理」「一括借上（サブリース）」の3つが挙げられます。

「自己管理」は、入居者募集こそ不動産業者に委託するものの、それ以外の管理を全て自らで行う方法です。家賃が全て自らの収入となるのは魅力ですが、家賃滞納や入居者からのクレーム、清掃などの日常的な管理も全て自ら行う必要があります。

「一般管理」は、入居者募集だけでなく、日常的な管理までを業者に委託する方法です。多少の管理費を支払う必要が出てきますが、その分煩雑な業務を行う必要はほぼなくなります。

「一括借上（サブリース）」は上記二つとは少し違い、物件そのものを業者に借り上げてもらい、業者がそれを運用する、という形になります。一括借り上げなので、満室になったときの家賃収入は目減りしますが、空室が出た分は業者のリスクとなるので、物件の持ち主は安定して収益を得られ続ける、というのが大きなメリットです。ただ、この場合は自分で経営判断が下せなくなる、というリスクもあります。

賃貸住宅経営による土地活用が向いている人

遊休地を使って賃貸住宅経営をするには、まずは数千万単位の大きな金額を投資し、その場所に物件を建てる必要があります。そして、借り手がいなければ、収益にはなりません。ただ、資金を用意でき、入居者が確保できるなら、その見返りも大きくなるでしょう。そのため、所有している遊休地の場所が借り手側の目で見てメリットがあり、一定以上の賃貸契約が見込めるということであれば、十分投資に値する、ということになります。

駐車場経営

遊休地を駐車場として貸し出して利益を得るのも、一つの方法です。駐車場の場合、土地を整えるだけですむために建物を建てる必要がなく、初期投資をかなり抑えた状態でスタートできます。また、管理についても掃除をする程度なので、比較的容易に行えます。

ただ、賃料による収益については、アパート・マンション経営などと比べれば、どうしても小さくなってしまうでしょう。そして肝心なのは、駐車場のニーズがあるかどうかです。近隣に大きな商業施設や駅などがあり、車で訪れる人が多いということであれば、ある程度安定した経営が見込めるでしょう。

なお、駐車場にはその後別の用途に転用しやすい、というメリットもあります。将来的な物件建築を見据えた上で、いったん駐車場にする、というのもいいかもしれませんね。

駐車場経営による土地活用が向いている人

駐車場経営は、アパート・マンション経営と比べるとかなりリスクが低くなっています。初期投資などを抑えられるので、自己資金があまりない、あるいは銀行などから多額の借り入れをしたくない、という方に向いています。

トランクルーム経営

トランクルームは、荷物を就農するためのコンテナなどを遊休地に用意し、そのスペースを貸し出すサービスです。日本の住宅には収納スペースがそれほど多くないということから、近年需要が高まっています。

トランクルームの経営タイプには、「一括借上」と「業務委託」があります。

「一括借上」は、遊休地に土地の持ち主がコンテナを用意し、業者が借り上げを行う方式です。経営や管理は業者が行い、土地の持ち主はそこから固定の収益を得ます。

「業務委託」の場合は、経営自体は土地の持ち主が行い、業者は管理や募集のみを行います。収益は全て自分のものになり、そこから業者に管理費を払います。また、収益はコンテナの埋まり具合によって変動します。

トランクルーム経営による土地活用が向いている人

トランクルームは駐車場と同様、それほど多くの初期投資を必要としない土地運用です。自己資金があまりなく、投資を少額ですませたい場合には有効でしょう。また、荷物を置いておくだけですから、あまり利便性の高くない土地でも運用していける、というメリットがあります。

商業系施設経営

商業系施設経営は、その土地でコンビニエンスストアや飲食店など、店舗を出店する運用方法です。交通量が多い、人の行き来が多いという場所であればお店の経営の見通しが立ちますし、お店が安定して経営をしていけば、土地の持ち主も安定して賃料が得られます。

なお、こちらも方法が2種類あり、自分で建物を建築して貸し出す「リースバック方式（一括借上方式）」と、土地を貸して借り主がそこに店舗を建築する「事業用定期借地方式」の2種類。いずれにしても、土地の持ち主には一定の賃料が入ってくることになります。

商業系施設経営による土地活用が向いている人

商業施設の運営において、立地は非常に大事です。駅に近い、大通り沿いにあるなど、人の行き来が多く、そこから一定の集客が見込める土地を持っているのであれば、商業系施設運営を考えてみてもいいでしょう。また、郊外に店舗を出すのであれば、車でのアクセスを考え、駐車場を作れるだけのスペースがあるかどうかも重要です。

介護系施設経営

高齢者人口の多い地域や、介護施設が不足しているエリアに遊休地を持っているのであれば、そこに介護施設を開くのも土地活用の方法の一つとして考えてみてもいいでしょう。こちらも、自分で建物を建築して貸し出す「リースバック方式（一括借上方式）」と、土地を貸して借り主がそこに店舗を建築する「定期借地方式」の2種類がありますが、民間施設の場合ですと、「リースバック形式」が一般的のようです。

なお、介護施設とひと言で言ってもさまざまな種類が存在し、内容によって必要な建物規模や民間建築の可否、行政による建築規制などが変わってきます。もし介護施設の運営を考えているのであれば、事前の調査が必要でしょう。

介護系施設経営による土地活用が向いている人

介護施設を経営するメリットとしては、利用者・保険会社の両方から利用料金を氏ららってもらえるため、賃貸住宅よりも収益性が高くなりやすいことが挙げられます。また、周囲の利便性についてもほとんど影響を受けないため、郊外に広い土地を持っている、というような場合は介護施設がおすすめとなります。

太陽光発電

遊休地に太陽光パネルを設置して、生産したエネルギーを電力会社に売る「太陽光発電」という方法もあります。2009年から始まった制度で、価格は徐々に下がってきていますが、事業用に販売を行うのであれば20年間同額ということなので、金銭的な見通しを立てやすい、といったことメリットがあります。基本的には、初期投資以降のランニングコストがほとんどかからないのですが、管理面での手間もあるため、運用を考える際には管理体制までをしっかりとプランニングしていく必要があるでしょう。

太陽光発電による土地活用が向いている人

山あいの土地など、住居としてあまり適していない、使い道があまりないような土地を所有しているのであれば、太陽光発電を検討してみてもいいのではないでしょうか。また比較的収入も安定するので、それを目当てに行う、という方も多いようです。

売却

遊休地の使い道が思いつかなかったり、初期投資をしたくないということであれば、思い切って売却してみるのも一つの方法です。売却をすればまとまった金銭が手に入るだけでなく、以降は固定資産税や都市計画税といった税金を支払う必要がなくなります。これは大きなメリットと言えるでしょう。

ただ、売却益には税金がかかりますし、何より思い入れのある土地を手放すということに抵抗を感じる人もいるかもしれません。売却した土地を取り戻すことは非常に難しくなりますので、売却前にはきちんと考えをまとめ、後悔のないようにしたいところです。

遊休地の売却が向いている人

その土地に思い入れがないので手放しても構わない、あるいは最適な活用方法がなく、土地を所有していること自体が負担になっているということであれば、売却を検討するのがいいでしょう。

遊休地の活用法は専門家に相談しよう

上記では、遊休地の活用方法におけるいろいろなパターンを紹介してきました。ただ、実際に活用をしようというのであれば、ある程度まとまった資金が必要になるだけでなく、場合によっては法令などとも照らし合わせて運用方針を決めていくケースも出てきます。こうしたことは、一人だけで処理をするには非常に難しいでしょう。

遊休地の活用方法については、専門的に手掛けてきた業者や人物がいます。そうした人であれば、土地活用方法について、最適なアドバイスをしてくれるはず。遊休地の活用について考えているということであれば、一人だけで抱え込まず、まずはそうした専門家を頼ってみるのがおすすめです。