兵庫県

このページでは、兵庫県でアパート経営を始めるのに役に立つ情報やポイント、注意点などを紹介しています。

兵庫県の概要

兵庫県は本州中西部、近畿地方に属する人口総数540万人の地方公共団体です。3世紀後半には西求女塚古墳(神戸市灘区）が築かれるなど歴史が古く、数々の歴史遺産や文化財、伝統、古文書などが残っています。慶応4年/明治元年(1868年)に兵庫県が設置され、今日の兵庫県がスタートしました。

産業は神戸市を中心に商業のイメージがありますが、米を中心とした農業、但馬牛など畜産、酪農、林業、伝統工芸なども盛んです。食文化では肉料理、魚料理、洋菓子、麺料理、酒に有名ブランド・有名品が多く、各地の郷土料理も目白押しです。

主要都市は県庁所在地の神戸市(約154万）をはじめ、姫路市(約53万）、西宮市(約49万)、尼崎市(約45万)、明石市(約30万)、伊丹市(約20万)、加古川市(約26万)、宝塚市(約23万)などがあります。

理想の投資環境を備える中心都市

兵庫県内で賃貸需要が最も多いのは、県庁所在地の神戸市、西宮市、尼崎市です。理由は言うまでもなく、兵庫県の行政・商業の中心地にして生活の利便性が高く、兵庫よりも大都市の大阪に隣接して、本府との間を結ぶJR東海道本線、保安級神戸線、阪神本線など交通網も発達しているからです。

加えて、これら3地域では単身向けからファミリー向けまで多種多様な物件タイプへの需要があるので、新規でもアパート経営に乗り出しやすい環境にあるといっていいでしょう。

中心都市でなくても県南部なら投資機会が多い

兵庫県は北は日本海、南は瀬戸内海に面して南北に広い面積を有する県ですが、人口の大部分は県南部、とりわけ神戸―阪神間の播磨地域に集中しています。そして中心都市の神戸市や西宮市、尼崎市以外でも、明石市、加古川市、姫路市など瀬戸内海沿いにそこそこの人口規模を有する都市があり、県南部に関しては広い範囲でアパート投資の機会が開かれています。

鉄鋼や造船を中心とする産業が集積しているのもこのエリアなので、安定したアパート経営を目指すなら県南部が有力でしょう。

エリアごとに表情が変わる神戸市

兵庫県でアパート経営するなら神戸市が一番と考える人は多いかもしれませんが、一口に神戸といっても様々なエリアがあり、エリアごとに賃貸経営事情的な特色や趣が異なることを覚えておく必要があります。

例えば、神戸市中央区は兵庫県の中心で商業施設が多くて交通インフラも充実しており、どちらかというと単身者に人気のあるエリアですが、これが神戸市西区になると、今度は中央区とは打って変わって新興住宅街と山・川が入り混じる落ち着きのある環境となっており、ファミリーに人気があります。

といった具合に、神戸市の中でもエリアごとに表情が異なることを覚えておきましょう。

兵庫県でアパート経営を行なうには

兵庫県でアパート経営を行うときは、兵庫県各地の人口、地価、家賃相場の推移をチェックし、加えて各エリアごとの特徴や地域事情、人気度などを精査した上で、長期的な収益の見込める場所に物件を持つことが大切です。

また、建築基準法の規定に基づいて自治体ごとに付加された制限や規制があるので、兵庫県における各自治体の条例や指導要綱も確認しておきましょう。

建設会社や管理会社の選び方は個々の事情に合わせて決定すべきですが、できれば兵庫県の賃貸経営事情や各種規定に明るく、運用計画や利回り計算も含め様々なことを相談できる業者が望ましいでしょう。

兵庫県の「変形地」事情

ここでは、兵庫県の「変形地」事情について紹介しています。

兵庫県に多い変形地は、『狭小地』や『傾斜地』です。狭小地は文字通り狭い土地のことで、敷地面積は約27坪以下の土地を指し、住宅地として利用するにはあまりにも狭いのが特徴です。一方の傾斜地は、これも文字通り傾斜(勾配)のある土地のことで、広さの定義はありませんが、平坦地より価格が安い、眺望が良いなどの特徴があります。

兵庫県に以上のような変形地が多いのは、当然といえるかもしれません。なぜなら、兵庫県は地価の高いエリアや、兵庫県の街を見下ろす六甲山に向かって坂も多く、狭小地と傾斜地が生まれやすい環境の素地があるからです。

地価の高いエリアに狭小地が生まれやすいのは、地価の高いエリアは人工密集地であることに加え、生活の利便性が良いなど人気のあるエリアでもあり、そのような場所に多くの人が家を建てるためには、土地をぎりぎりまで狭くして土地代や税金を抑える必要があるからです。

それでは、狭小地や傾斜地を含めた変形地の売却方法や活用方法について考えてみましょう。

「変形地」の売却方法

狭小地や傾斜地に限らず、変形地は平坦地に比べて買い手が付きにくいといわれますが、そうした中でも幾つかの売却方法があります。

複数の不動産会社に査定依頼する

まず全ての変形地に共通して有効な売却方法は、複数の不動産会社に土地の査定依頼をすることです。なぜなら、一口に不動産会社といってもさまざまな特徴や個性があり、一社だけに依頼しても最適な業者が見つかるとは限らないからです。逆に複数の業者に査定依頼しておけば、その中から変形地の売却や査定に強い業者が見つかるかもしれません。

そして変形地の取り扱いを得意とする不動産会社に依頼すれば、買い手が見つかりやすくなり、高く売却できる可能性も出てくるでしょう。

買取業者に依頼する

ちなみに、狭小地の売却に関しては、狭小地の買取を積極的に行っている専門買取業者があるので、そのような業者を探して査定依頼するのも一つの方法です。特定の分野に強い専門買取業者の場合、独自のネットワークを活かしてのスピーディーな買い手探しが可能なので、買取価格は相場を下回りますが、早く土地を手放したい方におすすめできます。この点は傾斜地も同様で、傾斜地を専門にしている不動産会社や買取業者、傾斜地を欲しがっている購入者を見つけることで、売却の道が開かれるでしょう。

隣地の所有者にアプローチする

他にも、狭小地の場合は、隣地の所有者に売却を打診してみるのもいいでしょう。隣地が再建築不可物件で、なおかつ再建築を希望している場合、狭小地の購入により制限が解除されて建て替えできるようになるかもしれません。

以上、買い手が付きにくいといわれる変形地ですが、売却する方法はちゃんとあります。

「変形地」の活用方法

上記の方法でも変形地の売却ができなかったときは、土地を放置せず有効活用する方法を考えましょう。狭小地など変形地は活用方法がないと思われがちですが、そんなことはありません。さまざまなアイデアを出し創意工夫することにより、物件に付加価値を与えて有効活用することができます。具体例を幾つか紹介しましょう

狭小アパートを建てる

変形地の活用方法の一つは、狭小地の場合、狭小アパートを建ててオーナーになることです。狭小地にマンションを建てるのは難しいですが、アパートなら十分に可能であり、実際に広さが3畳ぐらいしかない狭小アパートや狭小住宅の賃貸物件は、近年人気が始めていると言われています。

そして物件のオーナーになり上手く入居者も埋まれば、賃料収入を得ることができるでしょう。狭小アパートへの投資は大型マンションに比べて規模が小さく、一般の方が行う不動産投資として現実的です。

トランクルーム経営を始める

狭小アパートの経営よりさらにリスクの低い変形地の活用法として、トランクルームの経営を始めるという方法もあります。トランクルームの経営とは、更地にコンテナトランク(屋外型)の倉庫を設置し、契約を結んで他人に利用してもらい、賃料収入を得るビジネスのことです。

トランクルーム経営はアパート経営に比べてローリスクな半面、ローリターンですが、狭小地から旗竿地まで変形地の種類に関係なく始めやすいメリットがあり、経営自体はプロに任せることもでき、手堅く副業を得たい方におすすめできます。