滋賀県

このページでは、滋賀県の特徴やエリア情報、賃貸経営事情、アパート経営を始めるときの注意点などについて解説しています。

滋賀県の概要

滋賀県は、近畿地方に属すると同時に日本のほぼ真ん中に位置する地方公共団体です。

人口は2018年度の国税調査で推計総数1,412,881人。主要都市は大津市（約34万）、彦根市（約11万）、長浜市（約12万）、草津市（約14万）、東近江市（11万）です。

滋賀県の特徴は、いわゆる理想郷的であり、程よい人口分布や安定した地価、稲作を中心とする農業、製造業の活況、充実した交通インフラなど、琵琶湖、河川、山林などの自然環境に至るまで、バランスよく棲み分けがなされていることです。

人口減少社会にあって、滋賀県では近年に入って人口が増加してきており、これまで以上に住みやすい街として認知されつつあります。

都市部のベッドタウンとしての存在感が光る

近畿地方の中にあって滋賀県は、大阪、京都、兵庫に比べ都市機能としての役割は果たしていませんが、その反面、大阪、京都を中心に都市部のベッドタウン的な存在として生活者の人気が高く、人口が増加傾向にあると同時に住宅需要も堅調です。

従って、地方都市としてのイメージ以上に、あるいは人口総数140万人という数字以上に、土地活用やアパート投資の機会は多いと見ていいでしょう。

隣接の都市部も取り込める大津市の魅力

滋賀県の中で最も賃貸経営を始めやすいエリアの筆頭は、やはり大津市でしょう。大津市は県庁所在地であり、行政、商業の中心地として人口が最も多いという利点を有するだけでなく、大阪と京都に接して鉄道路線でのアクセスがしやすいことも魅力です。

大津駅から新大阪駅までは40分、京都駅までは約10分、いずれも乗り換えなしで行き来することができます。

大津市以外にも有望エリアが多い滋賀県

生活の利便性や交通事情から滋賀県全体を見て行くと、アパート経営に有望なエリアは県内に多く点在していることが分かります。

例えば、琵琶湖の東側にある草津市は、駅周辺に店が多く立ち並ぶ一方で閑静な住宅が広がりファミリー層に人気が高いですし、東海道新幹線「米原駅」を抱える米原市は、関西方面のみならず東京や名古屋へのアクセスもしやすいなど交通の利便性が光ります。

さらには、京都駅まで30分程度、神戸駅まで1時間半で到着できる近江八幡市などの「JR琵琶湖線」周辺、鉄道（琵琶湖線）と道路（琵琶湖大橋有料道路）の両方でアクセス性を高めている守山市など、滋賀県にはアパート経営を始めやすい格好のエリアや穴場が広がっています。

滋賀県の「変形地」事情

滋賀県の地理的な特徴は、県土の6分の1を占める日本最大の湖である琵琶湖を中心に、県のほとんどが盆地（近江盆地）であることです。

湖岸周囲は沖積低地の発達、東岸における広大な低地平原、低地から山地に至っては標高100～300mの定高性丘陵が全周を取り囲むといった分布になっています。

大津、草津、長浜など人口の多い市は近江盆地に集中しており、こうした人口集中エリアでは狭小地や旗竿地などの変形地が少なくないようです。

では、滋賀県において変形地の土地を売却する方法と、活用する方法について考察してみましょう。

「変形地」の売却方法

この項では、滋賀県で変形地を売却する方法やポイントをまとめています。

変形地の魅力をアピールする

滋賀県で変形地を売却する方法の一つは、中古物件として販売活動するとき、変形地ならではの魅力や長所をアピールすることです。

例えば、狭小地や旗竿地のメリットは土地の購入価格や維持費（税金）を安く抑えられることですが、この点を安く土地を購入したい人にアピールすれば、好意的な反応を示してくれるかもしれません。

実際、多少の歪さや狭さがあっても、土地にかかるコストは最小限に抑え、その分を建物の費用に回したいと考えている人は少なくありません。このように、変形地ならではの長所を宣伝することにより、買い手を見つけることは十分可能です。

隣地を買い取る

これは逆転の発想になりますが、隣地を買い取ってから売却する方法もあります。

例えば、自分が保有している土地が旗竿地の場合、隣地を買い取ることで四角形になるという状況なら、その隣地を買い取って自分の土地と一体にして売り出せば、買い手が見つかる可能性が高まるでしょう。

まさに思い切った方法ですが、灯台下暗しという言葉もある通り、隣地の所有者が土地を売りたいと思ってるケースは決して少なくありません。

ダメもとであっても、打診してみる価値はるでしょう。

変形地の売却に慣れている不動産会社を選ぶ

変形地を売るのが難しいという話は、多くの不動産会社において常識となっていますが、一方で業者の中には特定の分野に特化したところもあり、例えば、変形地の売却に慣れているところもあります。

そのような会社に売却を依頼すれば、変形地のデメリットを買い手のメリットになるよう説明するノウハウや、独自のルートを活用して変形地を欲しがっている買い手を見つけることができるので、普通に売却できる可能性があります。

不動産会社には色々なタイプがあるので、なるべく多くの業者に査定を依頼して、自分が保有している変形地の取扱いに慣れている業者を探してみるといいでしょう。

「変形地」の活用方法

さまざまな方法を試してもついに変形地が売れなかったときは、土地を有効に活用する道を探さなければなりません。ここではその活用法を紹介していますので、参考にチェックしてみてください。

駐車場経営

住宅街や商業地に変形地を保有している場合、駐車場経営によって土地を有効活用できます。

その理由は、住宅街や商業地では駐車場へのニーズが多く、安定的な運用と収入が得られる可能性があるからです。

ニーズ調査を行い、人口密集地や人の往来が多い場所であること、駅やバス停に近いこと、車からバイクまで乗り物を利用する人が多いことなどが判明した場合は、月極駐車場やコインパーキングの経営が上手くいく可能性があります。

初期費用もそれほど多くありませんし、狭小地や旗竿地など狭い土地でも始められるので、候補の一つとして考えておいても損はないでしょう。

トランクルームの経営

変形地を効率的に活用する方法としては、トランクルーム経営も有力候補としておすすめです。

トランクルーム経営とは、貿易港にあるようなコンテナボックスを設置して、使用者と契約を結んで荷物を管理するビジネスになります。

ビジネスといっても難易度は決して高くはなく、狭い土地でも始められますし、建物を建設する必要がなく、日当たりを気にする必要もありません。

長期にわたって運用するためにはニーズの調査が欠かせませんが、その点も専門会社に相談する方法があります。比較的、気軽に始めやすいのがトランクルーム経営です。

狭小アパートの経営

30坪程度の狭小地や旗竿地なら、狭小アパートを建てて運用する方法もあります。

狭小アパートとは、文字通り狭い土地に建つアパートのことです。目安としては、2階建ての単身者向け、戸数は6戸前後。広い部屋は提供できませんが、その分、土地にかかるコストと家賃を抑えることができ、入居率を高くすることができます。

安定した運用をするためには、長期にわたる入居者の確保と管理業務が必須ですが、不動産会社の中には、アパート経営にまつわる業務の全てを代行しているところもあり、自分で行うのが難しい場合は、このような不動産会社に委託することができます。

すべての変形地で通用するとは限りませんが、土地活用の方法の一つとして考えておきたいところです。

滋賀県でアパート経営を行なうには

滋賀県でアパート経営を行うときは、エリアの特徴や物件情報だけでなく、建築に関わる条例や規制にも注意を向けましょう。

例えば、滋賀県では指定区域における建築に関する制限として「滋賀県建築基準条例」が制定されていますし、自治体によっては、景観形成と住環境の充実を目的とした建築物に関する制限を設けているところもあります。こうした条例や規制については、投資を始める前にしっかり確認しておくことをおすすめします。

また建築会社や管理会社を選定する際は、ハウスメーカーであれ地元の工務店であれ、前出の規制に関する最新の情報を提供することができ、なおかつ地元エリアの特徴や利回りのことなど、アパート経営に関して幅広い分野に渡って提案やアドバイスができる業者を選ぶようにしましょう。