奈良県

このページでは、奈良県の特徴やエリア情報、賃貸経営事情、アパート経営を始める際のポイントなどについて紹介しています。

奈良県の概要

奈良県は、近畿地方中南部に位置する人口総数約140万人の県です。

旧石器時代から続く長い歴史を持つ古都であり、弥生時代、古墳時代、飛鳥時代を経て、奈良時代には平城京遷都が行われ、奈良はかつてない隆盛を極めました。

そのため奈良には天皇陵をはじめとして歴史的遺産や建造物、文化財は国内トップレベルの規模で残っており、そうした歴史遺産を活用した観光産業が盛んで地域経済を支えています。他にもイチゴ、スイカ、柿など果物の栽培や大和茶の生産、山間部では林業も行われています。

主要都市は県庁所在地の奈良市（約37万）を皮切りに、大和郡山市（約9万）、大和高田市（約6万）、天理市（約7万）、橿原市（約12万）、生駒市（約12万）などです。

大阪・京都のベッドタウンとしての地の利

賃貸経営の目線で奈良県を見た時、最大のメリットと思えるのは、奈良県が大都市の大阪・京都に隣接していることです。こうした地の利は交通アクセスの良さと相まって、この地域を京阪エリアのベットタウンにならしめ、住宅投資やアパート経営の機会を生み出す源泉となっています。

とりわけ主要駅の「大和西大寺駅」はアクセス性が抜群で、京都駅まで約30分、大阪駅まで約1時間で到着することができます。

入居者ターゲットによって候補地が変わる

奈良県で賃貸経営を始める場合、物件が単身向けかファミリー向けかによって、投資に適する対象地域が変わります。

具体的には、単身者向けの場合は、大阪と京都へ乗り換えなしでスピーディーにアクセスできる奈良市（奈良駅・大和西大寺駅エリア）ですが、一転してファミリー向けなら、忙しさのない落ち着いた街並みと、自然豊かな環境が子育てしやすい、奈良県中部の橿原市（人口約12万）が適しているでしょう。

奈良市と橿原市だけじゃない有力候補地

奈良県の賃貸物件の半数以上は奈良市と橿原市に集中していますが、それ以外でも投資先としてポテンシャルの高い地域はあります。

例えば、県の北西部にあって第二阪奈有料道路や鉄道を利用して大阪まで30分～40分で到着できる生駒市や、県中央部に位置しJR王寺駅から大阪駅まで約45分でアクセスできる北葛城郡王寺町、西名阪高速道路やJR西日本、近鉄郡山駅などを利用して大阪と京都へ45分～1時間程度で到着できる大和郡山市などは、主要都市に隠れた穴場といえましょう。

奈良県の「変形地」事情

本州のほぼ中央部、紀伊半島の真ん中に位置する奈良県は、東西を横断する中央構造線を境界線に、南側に紀伊山地、北側に山地と盆地から構成される地形が特徴的です。

人口分布は、南部や東部では過疎化が進み、県北西部の奈良盆地には人口が集中。奈良市、大和郡山市、橿原市など比較的人口の多い町では住宅への需要も高く、変形地もそれなりに多いようです。実例として、狭小地、旗竿地、傾斜地などが挙げられます。

では、奈良県で保有している変形地を売却するポイントと土地活用の方法を解説しましょう。

「変形地」の売却方法

変形地は売却しにくいと考えられていますが、実際にはいくつかの売却方法があります。実際的なコツやポイントを紹介していますので、参考にしてください。

変形地に対応できる不動産会社に相談する

土地売却の方法といえば不動産会社に相談することですが、変形地の場合はランダムに選ぶのではなく、各社の特徴や実績をリサーチの上、狭小地や旗竿地などの変形地の取引が得意な会社に相談するのが鉄則です。

普通の会社では無理でも、過去に変形地を取り扱った実績があり、独自のネットワークやノウハウを持っている不動産会社なら、効果的な宣伝と販売活動を展開して買い手を見つけてくれるかもしれません。

従って、どうせ不動産会社に相談するなら、できるだけ多くの会社をリサーチして、変形地の取引が得意なところを選びましょう。

隣人に相談してみる

一見素朴な方法ながら、意外に有効なのが“隣人に相談してみる”という方法です。なぜこの方法が有効かというと、隣人の中には自分も変形地を保有していて、隣地を買い取って土地を広くしたいとか、資産価値を高めたいと考えている人も少なくないからです。

自分と同じタイミングで相手も買い取りしたいと思ってるかどうかは分かりませんが、心当たりのある隣地がある場合、アプローチしてみるのは一つのアイデアでしょう。隣地を買い取ってから売却する取引も含めて、可能なら近隣に声をかけてみてください。

その土地ならではの魅力をアピールする

不動産会社に相談するにしろ、近隣に打診するにしろ、変形地の場合はストレートに宣伝してもなかなか相手にしてもらえません。一方、その土地にしかないメリットや有効な活用法を理解し、それをプレゼンすることができれば、買い手がつく可能性はあります。

例えば、狭小地なら購入価格や維持費が安く抑えられること、三角地でも人通りのある土地なら自動販売機が設置しやすいこと、傾斜地に家を建てると光が取り入れやすい・・など、例え変形地でもそこにしかない魅力や活用法があれば、それをアピールすることで集客を行うことができます。

変形地を売却するときは、ぜひ心得ておきたいポイントです。

「変形地」の活用方法

変形地の売却が難しいときは、その土地を活用する方法を考えましょう。具体的な活用方法を紹介しますので、読んでみてください。

自動販売機や看板を設置する

比較的低リスクで変形地を活用する方法としては、自動販売機や広告看板の設置があります。自動販売機と広告看板設置のメリットは、初期費用やランニングコストが低く抑えられること、不整形地でも運用できること、メンテナンス(自販機の場合)の必要がないことです。

いずれも高い収益は望めませんが、立地条件とニーズ調査を行い、集客しやすい場所であることが分かれば、副収入を得る方法として検討の余地はあるでしょう。自動販売機と広告看板で集客が見込めるのは、人通りの多い住宅街や繁華街、交通量の多い国道沿いなどです。

駐車場の経営

車道に面した狭小地なら、駐車場として活用することもできるでしょう。通常、駐車場を整備するには駐車時のスペースを考慮して最低25㎡は必要ですが、車道に面した土地であれば車道を駐車時のスペースに使えるため、25㎡以下の狭小地でも駐車場を整備することができます。

問題は利用者の確保ですが、車利用者の多い住宅街、又は店や施設の多い商業エリアにある土地なら安定したニーズがあり、変形地でも安定運用が可能でしょう。収益性は駐車場の種類にもよりますが、常に満車になるほどの利用客が確保できる場合は、月極より時間貸し駐車場の方が有利になります。

狭小アパートの賃貸経営

自販機、駐車場よりさらにスケールの大きい土地活用法として、アパート経営もあります。もちろんアパートといっても普通の規模ではなく、30坪程度の狭小地でも建てられる狭小アパートの賃貸経営です。

狭小地にアパート建てるのは困難と考えるかもしれませんが、狭小地でのアパート建設は可能であり、実例も多くあり、安定運用しているケースもかなり紹介されています。

狭小アパートを経営するメリットは、賃料収入を得ながら、固定資産税や相続税など税金負担を低く抑えられること、家賃は安くても単価が高いこと、登記費用や申請費用など諸費用が安いことなどです。もちろんデメリットはありますが、考慮する余地も十分にあるでしょう。

奈良県でアパート経営を行なうには

奈良県でアパート経営を始めるときは、収益性の高い物件の選定や候補地の調査、エリア情報を収集するだけに留まらず、各自治体の建築制限や条例などもチェックしておきましょう。

特に奈良県は歴史的建築物や遺産が多く、県全体で景観保護を推進している面もあるので、建築関連の規制は要チェックです。

それ以外にも、建設会社や管理会社の選び方、利回り計算、資金計画、運用計画の策定、リスク回避の準備などが必須であることは言うまでもありません。