不動産の価値の決め方

このページでは、不動産取引を行う際に最も大きなポイントと言っても過言ではない「不動産の価値の決め方」について紹介しています。

不動産の価値を決める要素は多岐にわたり、それらをトータルして決まっていくものです。価値をどのように決めるのか、その内訳を知っておくことで、不動産取引をよりメリットのある形で行っていける可能性もあります。土地相続を控えている方にとっては土地の決め方は重要なポイントになってきますので、ぜひチェックしてみてください。

固定資産税・都市計画税評価額とは

固定資産税・都市計画税の課税額を決定するための評価額です。毎年4月に土地のある自治体から送付されてくる固定資産税・都市計画税の課税通知書に記載されており、土地については時価相場のおよそ7割とされています。

なお、建物に対する公的な評価額となるのは、固定資産税・都市計画税評価額のみ。相続税の申告手続きにおいて、建物は固定資産税評価額となります。また、固定資産税評価額は3年に一回のスパンで見直すことになっています。

なお、それぞれの税金の計算は以下のようになっています。

• 固定資産税の計算：税額＝課税標準 × 1.4％(標準税率)
• 都市計画税の計算：税額＝課税標準 × 最高0.3％(制限税率)

路線価（ろせんか）とは

路線価は、市街地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地に適用される、1m²あたりの評価額です。こちらは国土交通省のホームページで確認できます。

単に「路線価」という場合は相続税路線価を指すことが一般的です。なお、路線価はあくまで道路に面する部分の評価額となるので、土地そのものの評価額とは異なります。相続税を申告する際には形状などによって補正がかかるので、路線価に土地の面積を掛けた数字が評価額になる、というわけではありません。また、遺産分割や遺留分で争いとなってしまった際には、路線価（補正後の相続税申告評価額）を基準にして協議を進めるケースが多くなっています。

例として、路線価を基準とした評価額の計算例は以下のようになります。

正面路線価が50万円、奥行価格補正率が1.00、面積が200㎡の場合、「50万×1.00×200㎡=1億円」が評価額となります。

不動産鑑定とは

相続をする際、不動産評価を巡って意見の不一致が起きた場合には、不動産鑑定士による鑑定で価格を算出します。なお、不動産競売事件では、必ず鑑定が実施されます。また、遺産分割や遺留分での調停・審判の手続の中で、不動産鑑定が行われるケースも多々あります。

不動産鑑定士による鑑定は、不動産業者による査定よりも多くの要素を元に行われるため、裁判における証拠価値はかなり高くなっています。特に裁判所が絡んだ手続においては、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定結果は絶対的なものとなっています。

ただ、理論的な検討が先行するため、市場価格を反映していないケースや、収益物件などの場合、利回りを重視するために評価額が比較的高額で算出される、ということもあります。不動産鑑定が必要な場合は、確かな知見を持つ専門家に依頼をしたいところですね。

不動産会社の査定額はどのように算出しているのか

不動産の売却を行う際には、不動産業者に査定を依頼するケースが一般的なのではないでしょうか。不動産業者が査定を行う場合、土地については路線価をベースとした上で、近隣取引事例を参考に査定額を出すことが多くなっています。

建物については、分譲マンションであれば近隣取引事例を参考にできますが、賃貸して収益を出しているような物件の場合は、想定家賃を設定した上で、その7パーセントから10パーセントを利回りとして計算するのが一般的なケースです。

これはあくまでも売却を前提とした場合の評価額であり、取引市場の時価を最も色濃く反映させたものと言えるでしょう。一方、査定を行う不動産業者によって査定額が異なってくることもしばしば見られるため、裁判において査定書はそれほど証拠としての価値が高くないものとなっています。

このように、不動産の評価方法は複数あること、年度によって変動するということは認識しておく必要があります。

特に相続対策のためには、所有する土地が路線価で算定するといくらになるのかを把握しておくことが重要となります。

金額に対してシビアに査定を行っていく場合には、しかるべき相手に依頼を行い、適切な評価額を算出すべきです。そこで手を抜くと後がこじれるため、前もって段取りをしておくようにしましょう。