京都府

このページでは、京都府でアパートを経営を行う場合に覚えてほしいポイントや注意点について詳しく解説しています。

京都府の概要

京都府は、江戸幕府が出来るまで長らく政治・経済において日本の中心だった場所で、現在でも多くの文化や伝統、重要文化財などを抱える、日本で最も古い都市の一つとして知られています。

令和元年12月1日現在で、京都府の総人口は258万2964人、世帯数は118万8607、市区町村別の人口は、11の区を抱える京都市が最も多く1,466,382人、京都市以外では宇治市の180,849人が最も多く、他に亀岡市86,942人、長岡京市の80,513人、舞鶴市の80,051人と続きます。

京都府の総人口（258万2964人）の約56％以上が京都市に集中しており、その人口事情に比例して、経済やビジネスの中心も京都市に集中しているのが特徴です。

京都市以外の中規模都市でも土地活用のチャンスがある

京都府の中で最も住宅需要が多いのは、総人口の56％が集中する京都市ですが、京都府の場合、京都市以外にも人口5万～8万人程度の中規模都市が多く点在しており、そうした地域においても土地活用と投資のチャンスがあります。

具体的には、亀岡市（86,942人）、長岡京市（80,513人）、舞鶴市（80,051人）、大津川市（77,037人）、城陽市（74,731人）、京田辺市（73,729人）などです。なお宇治市の人口は180,849人であり、これだけ見ても、京都府での土地活用やアパート投資のチャンスは、京都市以外の地方にも広がっていることが分かります。

生活者に人気の鉄道路線がある

高齢者はともかく、京都府の学生や現役世代のサラリーマンは鉄道路線を利用して府内を移動していますので、各路線や駅を中心に見ていくと、どこのエリアで賃貸需要が多いかが分かります。

例えば、ノンストップで京都・大阪・神戸に行ける「JR東海道・山陽本線」、沿線に住宅街が広がり、ファミリー層や学生に人気の高い「京阪本線」、京都と奈良を結び関西文化学術研究都市の足として知られる「近鉄京都線」などは生活者が多く集まるエリアであり、賃貸需要とアパート投資の機会が多いといえるでしょう。

契約更新の際に必要な「更新料」が残っているエリアも

現在は減少傾向にあるとはいえ、京都の賃貸経営には古くから「更新料」と呼ばれる商習慣があります。更新料とは、家賃の1ヵ月分を目安に、契約更新の際に借主が貸主に対して支払う手数料のことです。

他地域の商習慣に合わせる形で現在は衰退しつつある商習慣ですが、初めて京都府でアパート経営を行う際は、このような商習慣が残っているエリアが存在することを知っておくといいでしょう。

京都府の「変形地」事情

本州のほぼ中央に位置する古都、京都府の地形の特徴は、府内の80％を山地・丘陵地が占めていること、そして山岳地主体の北部・中央部と構造盆地中心の南部に、区分けできることです。変形地については、狭小地や高低差のある土地、傾斜地など多彩な変形地が存在していることが、施工事例などが分かります。

ではそんな京都の変形地について、売却方法や活用方法について紹介しましょう。

「変形地」の売却方法

変形地の売却は平坦地とは違って敬遠される傾向にあり、簡単に売却することはできません。ここでは、変形地を売却するのに有効な方法を3つ紹介していますので、参考にしてください。

複数の不動産会社に相談する

変形地の売却で有効な方法の一つは、複数の不動産会社に、それもその土地の事情をよく知った地域密着型の小規模～中堅の不動産会社に相談することです。

狭小地にしろ高低差のある土地にしろ、変形地の購入先は限られており、そのような状況においては、大手不動産会社に相談しても積極的に動いてくれない可能性があります。

一方、地域密着型の不動産会社なら、フットワークが軽い上、独自の情報ネットワークを活かした変形地の商品化や購入者のリサーチが可能であり、査定に対して前向きに応じてくれるかもしれません。

複数の不動産会社に相談する理由は、買い手が見つかる確率を上げることと、複数社に査定依頼を出すことによって競争原理を導入し、査定価格を上げやすくするためです。

変形地の取引実績が豊富な買取業者を探す

一口に不動産会社といっても、さまざまな不動産関連事業をトータルで行っている業者と、不動産買取専門の業者があります。

このうち、変形地の買取に強い業者に依頼すれば、高く売れる可能性があります。なぜなら、そのような専門業者の場合、独自のルートとノウハウを駆使して、変形地をスムーズに売却することも可能です。

特にスピーディーな売却を望む方は、過去の取引実績などをチェックして、変形地の取引が得意な不動産買取業者を探してみるといいでしょう。

近隣住人に直接売却

灯台下暗しといいますが、隣接地の所有者や近隣住人は有力な買い手候補となる可能性があります。

なぜなら、多くの土地所有者は、隣接地や近場の土地を購入することにより、資産価値を向上させたい、建て替えできるようにしたい、駐車場として利用したい…など、さまざまな目的を達成したいと思っているからです。

実際に需要があることが前提ですが、近隣住民であればコミュニケーションも取りやすく、不動産会社に仲介を依頼せずとも直接取引もできるかもしれません。意外に需要は多いものです。いずれにしても、近隣住民は買取の有力な依頼先としてピックアップしておきましょう。

「変形地」の活用方法

続いて、変形地を売却できなかった場合の、有効な活用方法について紹介します。

トランクルーム置き場の設置

狭小地など変形地の土地活用として、トランクルーム置き場は有効です。

トランクルームとは、建築確認申請を取った上で敷地内に屋外型倉庫（トランクルーム）を設置し、利用者に貸出して収入を得るビジネスのことです。

オフィス街や住宅街にはこの手のニーズが多く、大量の書類やイベント用のグッズ、スキーやサーフィンなどスポーツ関連の道具の置き場に困り、トランクルームを利用したいと思ってる企業や個人は少なくありません。

ビルやマンションを建てるのに比べコストもそれほどかからず、管理運営も委託できるので、手軽な方法で変形地を有効活用したい方におすすめです。

アパート経営

30坪程度の狭小地なら、小規模なアパート、すなわち「狭小アパート」を建てることもできるでしょう。

目安としては木造2階建て、戸数は6戸前後といったところですが、1戸あたりの面積を最小限にして家賃を抑えることができれば、入居者が集まりやすくなり、競争力を持つことができます。

加えて、1部屋の面積を最小限にすれば賃料単価が上昇し、収益性を高めることもできるでしょう。建築費は割高になりますが、入居率さえキープできれば安定的な運用ができます。

京都府でアパート経営を行なうには

京都府でアパート経営を行う際は、京都ならではの次の特徴に留意してください。

それは、先進的な開発より景観を大切にすることを重んじている古都・京都では、高さ規制など数多くの建築制限や景観規制が厳しく敷かれているということです。

京都では賃貸需要の多い場所でも大規模なアパート開発は難しいのが現状ですが、一方で学問が盛んな京都には学校や教育機関が多く、学生など単身世帯向けの賃貸需要が多いのも事実です。こうした事情を考え合わせると、いかに規制や条例の壁を乗り越えつつ、クオリティーの高いワンルームマンションを開発、経営していけるかがポイントになります。

その際には建築会社選びも重要になっていきますが、建築会社にはハウスメーカー、工務店、建設会社とあり、それぞれ特徴が異なるため慎重に選ぶ必要があります。長期的なアパート経営を視野に入れるなら、会社の知名度が高く集客効果の高いハウスメーカーや建設会社を選んだほうがいいでしょう。