団塊が後期高齢者になる「2025年問題」が不動産市場に与える影響

これからの不動産業界を考えていく上で、2025年に待ち受ける問題から目を背けることはできないでしょう。ここでは「2025年問題」と言われる事象の内容と、その対策などについてまとめていきます。土地活用を考える上で、参考にしてみてください。

「2025年問題」とは

2025年という年は、日本における戦後のベビーブーム（1947年〜1949年）で生まれた世代の全員が後期高齢者、すなわち75歳以上になる年です。

内閣府の平成29年版高齢化社会白書によると、この年には日本の全人口の3割が高齢者になると予測されています。その数、およそ800万人。そうした人々を支える社会保障費は、140兆円を越えると推測されています。介護・医療費などの社会保障費が急増するにも関わらず、労働人口は減少を続ける。そうした社会のひずみがより顕著に表れてくる一つのポイントが、2025年というわけです。

この問題は、今後の日本を考えていく上で、さまざまな点に影響を及ぼすことは容易に想像できます。今回はその中から、不動産における「2025年問題」について、紹介していきます。

不動産市場に影響を与える2つのポイント

1.空き家が増える

団塊の世代が高齢となると、相続の件数が本格的に増えてくることが予測されます。ただ、不動産を相続したとしても、相続税の問題や単純に管理ができないなどの理由で、その不動産が売却されるようなことも出てくるでしょう。

日本では年々空き家が増えてきており、空き家の数は2025年には全体の20パーセントを超えると予測されています。そのため、これから月日を経るにつれ、今よりも多くの不動産が市場に出回ることになります。

不動産の買い手となるのは現役世代ですが、その数は減る一方です。現役世代の所得も、相対的に見ると、増えているとはとても言い難い状況が続いています。

供給に対して需要が追いついていなければ値段が下がるのは、不動産でも同じこと。これから、不動産の価格は下落しやすくなる、と言えるでしょう。

2.公共施設の取り壊し・統合が進む

その地域に人がいなければ、不動産価格は下落します。

今日の日本では少子高齢化が進んでおり、人口は減少の一途をたどっています。2018年に日本で生まれた子どもの数は95万人ほど。団塊の世代が生まれた第一次ベビーブームの時代の出生数はおよそ270万人ということですが、当時の1/3程度の子どもしか生まれていないということになります。

人口が減少すれば、それによって人が居なくなる地域が増えます。そうすると、その地域にある不要な公共施設を財政的に維持できなくなり、統合や取り壊しが進むでしょう。

子どもがいない地域では幼稚園や小中学校が統合され、廃校になるケースが増えています。そうなると、子育てをする現役世代はより学校へのアクセスがしやすい場所に住居を構えることになり、学校のない地域などに住む人は少なくなります。また、そうした地域にわざわざ住もうという人も、そうは多くはないはずです。

なお、すでにそうした兆候は一部の自治体でみられるようになってきています。

神奈川県の横須賀市では、高齢者の割合が3割を超え、財政的に苦しくなってきたことから、市内の公共施設の統廃合を進めようという計画が持ち上がっています。今後も横須賀市のように「廃統合を進めよう」という動きが出ないとも限りません。そうなると、人口減少がさらに進むことが懸念されます。

首都・東京では少し先の話になるかもしれませんが、こうした例はいずれ出てくることが予想されます。そうなる前に、前もって対策を取っておくべき必要があるでしょう。

「2025年問題」で影響を受けやすいエリア

1.高齢者が多いエリア

2025年問題は、その地域の人口の高齢化によって生じるものです。高齢者が多い地域は、これから空き家や不動産の売却件数などが増えてくるでしょう。

現在、日本の高齢者比率の全国平均は28パーセント弱。この数字を上回るような地域に関しては、注意をしておく必要があると言えます。

ちなみに、東京は高齢者比率が23パーセントと、全国平均を下回っています。ただ、これは東京都全体の話なので、個々の自治体の数字に関しては、自身で調べてみることをお勧めします。

2.「立地適正化計画」の対象外エリア

自治体が住民に住んでほしいエリアを設定し、そこに誘導しようとしている「立地適正化計画」。住民の住まいをある程度集約させることは、インフラの整備やゴミ収集など、公共サービスの整備コスト削減につながります。

ただ、自治体が強制的に住居を移転させることはできないので、長い年月をかけて移り住んでもらうようにしていくのです。

つまり、「立地適正化計画」の対象外エリアは、自治体としてはあまり住んでほしくないエリアということになります。

このようなエリアはどうなるでしょうか。自治体の財政面の問題から、インフラサービスの見直しが行われるとなった場合、「立地適正化計画」に該当するエリアが優先され、それ以外のエリアは後回しにされる、ということが懸念されるのです。

また、「立地適正化計画」範囲外のエリアについては、長年そこに住んできた人、つまり高齢者の割合が比較的高くなります。つまり、「2025年問題」の影響をより受けやすくなる、と言えるでしょう。

なお、「立地適正化計画」の範囲外とされるエリアの特徴には、以下のようなものが挙げられます。

• 工業地帯
• 洪水や津波、土砂崩れといった災害の危険性が高い地域
• もともと人口の少ないエリア
• 都市の中心部、市街地から離れたエリア
• 駅やバス停から遠いエリア

土地価格が上がるエリア・下がるエリアで二極化する可能性も

「立地適正化計画」が進行していくと、人が住む地域、住まない地域が二極化していくことになります。つまり、都市として栄えている場所とそうでない場所がはっきりと分かれていくことになります。

人がいるエリアには、公共施設や商業施設も作られ、ますます栄えていくでしょう。そうした地域は土地の値段が上がっていきます。

これからの時代は、土地の価格が上がるところはさらに上がり、下がる地域はますます下がっていくという傾向がさらに色濃くなることが予想されます。

これから土地活用をしていくのであれば、その土地がどういったエリアになるかを見定めなければなりません。

もし、これから価格が下がることが予想されるのであれば、値下がりする前に手放すというのも一つの方法でしょう。また、土地が上がる、人の流入が予想されるのであれば、土地を保有して値上がりを待つ、あるいはアパートやマンションなどを建て、不動産収益を得ていく、という活用方法もあります。

いずれにしても、素人が自分の考えのみでこうしたことを行うのは、かなりリスキーなことです。可能であれば専門家を頼り、適切なアドバイスをもらうようにしましょう。