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自分で相続登記(名義変更)を行なう方法

相続で不動産などを譲り受けた際には、「相続登記」を行う必要があります。これは、亡くなった方の名義になっている土地・家・マンションなど不動産の名義変更のこと。名義人が死亡した場合は、名義変更申請が必要です。

相続登記は、不動産の名義変更手続きです。登記申請の期限はありませんが、放置し続けるのも良くありません。

相続登記の流れ

相続登記は、登記(名義変更)を専門とする司法書士に依頼をすればしっかり処理をしてくれますが、自分自身で行うこともできます。ここでは、自身で相続登記を行う方法について触れていきます。

相続登記は、登記を管理している法務局(登記所)で申請手続きを行いますが、その際には必要な準備や、書類の作成などが必要になります。具体的には、以下のような作業を行わなくてはいけません。

  1. 物件調査:名義変更の対象となる不動産の、現在の名義や情報などを調査します。
  2. 相続人調査:戸籍謄本等を取得し、相続人の数や関係などをチェックします。
  3. 書類収集:住民票や固定資産評価証明書といった、必要書類を収集します。
  4. 書類作成:収集した書類を元に、遺産分割協議書などを作成します。
  5. 遺産分割協議、署名押印:相続人全員に、遺産分割協議書への署名・押印をしてもらいます。
  6. 法務局へ申請:申請書を作成し、集めた書類と合わせて法務局へ行き、申請を行います。

1.物件調査

相続登記をする際は、まず対象物件の登記簿の状況を調べる必要があります。今後手続きを進めていく際に必要な書類も、不動産の登記がどのような状態なのかを調べていく中で分かるからです。

たとえば、父から相続することになった土地の名義が実は祖父のままになっていた、なんていうこともよくありますし、そうなると必要な手続き、書類も大きく変わってきます。

そうした状況を調べたのち、名義変更の対象となる土地、建物についての登記事項証明書の取得します。

登記事項証明書

登記事項証明書は、登記簿謄本とも呼ばれる、登記の記録を証明した書類で、不動産の地番や地積、所有者に関する事、担保に関することなどが記載されています。登記事項証明書は法務局で取得でき、土地であれば「地番」、家・建物であれば「家屋番号」が必要となります。地番は住所とは違うものなので、注意してください。

不動産の権利証や古い登記簿謄本などには、地番や家屋番号が記載されています。また、権利証などがなかったとしても、毎年届く固定資産税納税通知書の明細書にも記載がされています。そのどちらも確認できないということであれば、法務局で住所から地番を検索し調べることができます。

ここでしっかりと不動産の状況を調べることで、問題が見つかることもあります。先の名義の問題もそうですし、自宅の土地の名義が複数にまたがっているケース、家の前にある道が私道であるケースなどです。しっかりと調べ、後々の手続きをスムーズに進められるようにしていきたいところですね。

2.相続人の調査

相続の対象となるのは、法律で決まった「法定相続人」です。子どもなど血縁関係にある人が該当するのですが、実際に法定相続人が誰なのかは、戸籍謄本などを使って調べる必要があります。

その際はまず、亡くなった人の戸籍謄本を取得します。その際は、結婚前の親の戸籍に入っていたものや、さらに上の代の戸籍までさかのぼることになります。書類にはいろいろなものがありますが、「生まれてから死ぬまでの戸籍謄本」として役所で請求すれば、問題はないでしょう。

また、戸籍の本籍地については、現代であれば多くの人が結婚や転勤などで本籍地を変えていることでしょう。その場合は、最後の本籍地から順番に、戸籍を追跡していく必要が出てきます。遠方の役所になる場合もありますし、古い戸籍謄本は解読が難しい、ということもあり、相続におけるハードルのひとつとなっています。

3.書類収集

相続登記には、立場に応じて以下のような書類が必要となります。

被相続人(亡くなった人)

  • 戸籍謄本
  • 除籍謄本
  • 改製原戸籍

上記に関しては、出生から死亡までの連続したものが必要です。

  • 住民票の除票(または戸籍の附票)

登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるものが必要です。

相続人(相続をする人)

  • 戸籍謄本…法定相続人全員のものが必要です。
  • 住民票…新しく名義人になる人のものが必要です。
  • 固定資産評価証明書…名義変更する年度のものが必要です。
  • 相続関係説明図…戸籍謄本などの原本を還付(返却)するのに必要となります。

また、手続きの内容、書類の収集状況によって、以下のような書類が必要になるケースもあります。

  • 遺産分割協議書
  • 印鑑証明書…法定相続分以外で名義変更する場合に必要です。
  • 遺言書、検認調書…遺言がある場合に必要となっています。なお、公正証書以外の場合は検認が必要となります。
  • 不在籍証明書、不在住証明書、登記済権利証、上申書…必要書類が揃わない場合など

上記のように必要な書類は多岐にわたり、見落としや漏れが出てくることもあるでしょう。自分で手続きをする場合には、ある程度書類がそろった段階で法務局の窓口に相談してみると、他にどんな書類が必要か、といったことを教えてくれます。遠慮せず、聞いてみるといいでしょう。

4.書類作成

書類の中には、役所で集めるものに加え、自分で作成しなければならないものもあります。遺産分割協議書、相続関係説明図などがそれにあたります。

遺産分割協議書の作成

遺言書が残されていない場合の相続では、亡くなった方の財産は相続人全員の話し合いによって相続先を決めます。その話し合いを遺産分割協議と言い、話し合いの内容を文章にしたものが遺産分割協議書となります。相続登記の手続きでは、相続人が2名以上いる場合はこの書類が必要となります。

通常、遺産分割協議では不動産や預貯金など、あらゆる財産について話し合われるはずです。ただ、場合によっては不動産のみの遺産分割協議書を用意する、ということも可能です。フォーマットについてはインターネットや書籍から入手できますが、手続きに見合った内容のものを使う必要があるので、注意しましょう。また、作成の際には何度も押印の手間を取らせることのないよう、確実な書類を用意すべきです。

5.遺産分割協議と署名・押印

上記の遺産分割協議では、預貯金の他、土地・建物の分配について決めていきます。どのように分配するかは相続人の自由です。父が亡くなり、相続人が母と子どもたちの場合ですと、一度母の単独名義にした上で、母が亡くなった際に改めて相続について考えることもありますし、最初から子どもに相続をする、というケースもあります。

遺産分割協議の内容を纏めた遺産分割協議書には、誰がどの不動産・財産を相続するかを明記し、相続人全員が署名、実印での押印をします。これによって、全員の合意を確認するというわけです。

手続きを進める際には、相続人全員の印鑑証明書、戸籍謄本が必要ですから、押印の際に全員が用意しておくようにしましょう。

遺産分割協議書に署名・押印するのは全ての書類が揃い、遺産分割協議書が作成された後となりますが、実際には先に誰が相続するかを決めてから、書類の収集を行うことになることが多いでしょう。また、通常は遺産を相続する人が主導で手続きを進めていくことになります。手続きを始める前には、相続人全員に確認を取っておくことをおすすめします。

6.法務省へ申請

以上の作業を進め、相続登記に必要な書類がそろった段階で、いよいよ法務局へ相続登記を申請します。相続登記の申請は、名義変更を行う不動産の所在地を管轄する法務局へ申請しなければなりません。家の近くにある法務局ならOK、というわけではないので、注意してください。

相続登記の申請をする際には、収集・作成した書類と合わせて「申請書」を提出します。任意で作成する書類ですが、法務局に見本があることもあるので、分からなければ相談してみるといいでしょう。

・登記申請書の作成
登記申請書は、不動産登記を申請する際に必要な書類です。これまでに集めた書類を元に作成するのですが、申請内容によっては記載方法が変わってくることがあるので、分からなければ法務局に相談してみるといいでしょう。
また、登記申請には登録免許税の納付が必要となります。一般的には収入印紙で納めます。不動産の固定資産評価額の0.4パーセントが登録免許税になります。

専門家に依頼を検討するべきパターン

相続についての処理を自分で行うとなれば、本当にさまざまな書類や協議が必要となります。以下のようなケースに該当するのであれば、登記の専門家である司法書士に、業務の代行を依頼するといいでしょう。

平日に役所や法務省へ行く時間が取れない

相続については、役所でさまざまな書類を集める必要があります。ただ、日々の仕事が忙しくてなかなか時間を取れない、という方も多いでしょう。そうしたケースであれば、専門家に任せるのも一つの手です。自分で書類を取りにいくとなると、知識不足から同じ案件で何度も足を運ぶようなケースも考えられますが、専門家に任せればそうした手間は省けます。

相続人同士が疎遠・不仲

場合によっては、相続人同士が疎遠であったり不仲であったりで、直接連絡を取り合いたくはない、というケースもあるかもしれません。そうした場合には、専門家を代理人として立てることで、やりとりをスムーズに進めることにつながるでしょう。

相続人が多い、または兄弟間での相続がある

相続の際は、相続人全員の合意が必要となります。そこでは意見の食い違いが起きることも考えられますし、場合によってはそこからトラブルに発展してしまうことも考えられます。そうした問題を未然に防ぐために、専門家を頼るのは良策の一つです。書類が多く、手間が煩雑な分、自分でやるときには漏れがあって何度も集まるはめになることも考えられますが、専門家であればスムーズに処理を進めてくれることでしょう。

代襲相続を行なう

本来財産を相続するべき人が亡くなっていて、さらにその子どもが相続をすることを「代襲相続」と言います。これは非常に複雑な手間が生じますので、個人で何とかしようとせず、専門家に頼るのがおすすめです。

不動産が被相続人名義ではない

場合によっては、不動産が被相続人名義ではないケースもあります。その場合、実際の名義が誰なのかを突き止めた上で、しかるべき処理を行う必要が出てきます。多くの時間と労力を要することになるので、専門家に一任してしまうのがいいでしょう。

代償分割、換価分割などで不動産を分け合いたい

不動産を何らかの形で分け合うという場合には、全員の合意を持って進める必要があります。肉親間での話し合いでは情などがあってスムーズに話が進まないことが考えられるので、話をとりまとめる第三者として専門家を交える、というのは一つの方法としておすすめです。

時間がない場合は専門家に任せた方がいい

相続登記には、非常の多くの手間や時間を要します。また、休みの日にまとめて処理をしようと思っても、法務局は平日の日中しか空いておらず、なかなか時間が合わない、ということもあるでしょう。それを自分で何とかしようとして、結果的に疲弊してしまったり、親族間の折り合いが悪くなったり、場合によっては税金面で損をしたりということは、相続をされる側にとって好ましいものではありません。だからこそ、自分で何もかもを何とかしようとして無理をせず、しかるべき専門家に依頼をするのが得策となるのです。

登記の専門家である司法書士は、業務の中でたくさんの相続登記を扱っているので、申請に際してどんな書類が必要なのか、スムーズに処理を進めるためには何が必要か、といったことをしっかりと把握しています。そして、数々の案件を扱った経験に基づき、トラブルの種を未然に摘んでくれる、といったこともあるでしょう。司法書士に相続登記を依頼する場合は、平均して10万円程度の依頼料がかかるのが一般的です。依頼をすれば、自身でやるべきことは、本人でしか取得できない印鑑証明書を用意すること程度。大幅な労力削減になるだけでなく、それに伴う心労の不安もなくなるので、相続が発生する際は、まず司法書士に相談してみるようにしましょう。その際は、経験豊富な方をしっかりと見極めることが大切です。今ではホームページなどで事務所や司法書士のキャリアを確認できますし、付き合いがあって信頼できる税理士などからの紹介であれば、間違いはないのではないでしょうか。

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