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千葉県

このページでは、千葉県でアパートなどの不動産物件経営を検討している方に向けて、千葉県の基本情報や県内の事情などを紹介しています。

千葉県の概要

千葉県は全国の都道府県で第6位となる、622万人の人口を擁する県です。千葉市、船橋市といった大きな自治体がある他、沿岸部には工業地帯なども多くなっています。東京へのアクセスが容易であることから、東京都内で働く人にとっての居住場所としても人気があります。

行政の賃貸支援が充実

千葉県では、「住宅の確保に特に配慮を要する方(住宅確保要配慮者)の住まい探しをサポートする不動産仲介業者や住宅確保要配慮者の居住を支援する団体を登録し、広く情報提供することで、賃貸住宅への円滑な入居を支援する事業」として、「千葉県あんしん賃貸支援事業」を実施しています。支援団体には不動産会社も名を連ねていますので、こうした業者と提携して物件を所有・運営することで、安定した経営をしていくことにつなげられるかもしれません。

人気のエリアに特徴あり

千葉県は東京へのアクセスが容易ということから、総武線などが通っている千葉市、船橋市といった市の人気が高くなっています。ただ、一方で近年、非常に地価が上がってきているのが、木更津市、君津市といった内房のエリアです。これは東京湾アクアラインが値下げされたことによって利用者が増え、通勤などでも使われるようになったことが理由と言えるかもしれません。また、店舗数日本一のアウトレットモールである三井アウトレットパーク木更津の人気が高く、これによって周辺の開発も進んでいる、ということもあるかもしれません。

意外な穴場?習志野市

千葉県内の地価を見ると、市川市や柏市と行った千葉県内の主要な都市を抑えて、習志野市の地価上昇率が際立っています。これは、習志野市が都心へのアクセスに適した駅が多く、都内へ通勤する人の間でニーズが高まっていることが理由となっています。人が集まれば商業施設なども充実し、より栄えていくことが予想されるので、今のうちに習志野市で物件を持っておくというのは、将来的に見ればプラスに働く要素が強いかもしれませんね。

千葉県の「変形地」事情

東京のベッドタウンとなっている都市部と田園風景や美しい海の情景にあふれた郊外の街、二つの顔をもった千葉県にもじつは変形地は数多くあります。ここでは千葉県の変形地状況のチェックと少しでも高く売るアイデアをまとめてみました。

「変形地」の活用方法

現在千葉県都市部の大きな問題として人口が急増しているために恒常的な駐車場不足になっている現状が挙げられます。このために自家用車2台分の土地があればとりあえずコインパーキング会社と契約して日銭を稼ぎながら根本的な解決をさぐっていく方法があるかもしれません。

長期的な方法としてはやはりアパート経営や投資用マンションの建設が有利な運用と言えそうです。「駅前でもないのに、こんな狭い三角地では無理だろう」と思わずに建築事務所などに相談してみると思わぬ解決法がえられる場合もあります。

市川市、船橋市、千葉市、浦安市などは最近、東京のお台場、汐留、品川などの先端的なファッションの街に勤務している若者が多く住居に選ぶ街でもあります。最近は断捨離な生き方の流行を反映して3畳ぐらいしかない狭いアパートでのシンプルな生活を選択する若者たちも増えているといいます。

また、デザイナーやフォトグラファーなどの職業を持つ人が都心を離れて自宅の近くの千葉県にオフィスをさがす例も増えています。

世の中はどんどん多様化してユニークな生き方をしたい人は確実な割合で存在しています。そのなかで千葉県の変形地の活用範囲は着々と広がっていると考えられます。

「変形地」の売却方法

千葉県都市部の変形地の特徴は、戦災からのがれた場所に都市化が進んだために旧農耕地のあぜ道や小規模住宅の敷地が残ってしまった場所が多いようです。

一方で郊外では高低があり海岸沿いまで山間部が迫っている場所も多いために、段差があったり高低があり再利用が困難に思われている場所もありそうです。

「こんな土地は売れそうにない」とあきらめてしまう前に情報を集めて見ると、近隣との合地を行う、変形の土地を利用したデザイナーズマンションを建設するなど、さまざまな方法が見えてきます。

複数の不動産会社にアプローチして利用方法を聞いてみたら、意外なアイデアが提示され高価で販売できたケースもあるようです。

変形敷地でアパート建築実績がある会社

ハステック

引用元:ハステック公式サイト

ハステック

特徴

  • 土地に合わせた自由設計を予算内で提案
  • 難易度の高い土地で数百の実績
  • 狭小・変形地において平均利回り10%台
  • 土地相談から税金の相談まで対応

千葉県でアパート経営を行なうには

千葉県でアパート経営を行うのであれば、まずはどのエリアにニーズがあるのかを分析することが何よりも大事です。物件を所有したとしても、収益が上がるかどうかは借り手の有無にかかっています。都心へのアクセスが良い駅で、なおかつ駅へのアクセスも良好という場所であれば、自ずと借り手はつき、安定して物件を運営していくことにつながるでしょう。そうした場所探しから着手するのであれば、信頼できる業者を見つけ、二人三脚で進めていくことをオススメします。プロフェッショナルの見識というのは、やはり頼りになるものですからね。

千葉県でおすすめの土地活用

1.賃貸経営

土地活用を考える上で、まずメインになるのが賃貸住宅経営です。

土地には固定資産税や都市計画税などさまざまな税金がかかるのですが、賃貸住宅を経営していると、これらの税金の支払いが税制面で優遇される、というメリットがあります。そしてもちろん、入居者が確保できれば長期にわたって安定的な収入が見込めるようになるでしょう。

運営に関しては、自分で全てを管理するというのも一つの方法ではありますが、建築した建物を不動産業者に貸し出して経営を代行してもらう「一括借り上げ方式(サブリース)」、募集や管理のみを委託する「管理委託方式」などさまざまなものがあります。

他社に委託や貸し出しをする場合、入ってくるお金は減りますが、管理の手間を大きく減らせるので、状況に応じて使い分けるようにするといいでしょう。

2.高齢者施設経営

高齢者施設、いわゆる「老人ホーム」「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」などは、これから迎える超高齢化社会に向け、ニーズが高まり続けている不動産物件の一つです。現在でも入居希望者は多く、確実にニーズが見込める物件の一つと言えるでしょう。

さらに、一般の賃貸住宅と比べて社会的な意義も高いと言えます。もちろん、これらの物件も介護事業者や不動産業者に貸し出し、一括して経営を担ってもらうことができます。

ただ、高齢者施設は設備面を整える必要があるため、通常の賃貸住宅よりも初期投資がかかる傾向にあり、その後の管理についても専門的なスタッフを雇うなど、ある程度経費がかかることは覚悟しておく必要があります。

その上で、社会的意義、税制面での優遇、そして何より長期的な収入の確保という意味で、非常にメリットの多い土地活用の方法だと言えるでしょう。

3.月極駐車場・コインパーキング

駐車場を月契約などを結んで定額で貸し出す駐車場経営、必要な時間だけ利用してもらうコインパーキングについては、土地活用の手段として有力なものの一つです。

メリットとして大きいのが、初期投資・設備投資があまりいらないことと、他の用途への転用が比較的容易なこと。

特にコインパーキングであれば、契約者に縛られないため、一定期間だけ土地活用をしたい、というときには非常に有力な手法となり得ます。運用方法に関しては、自分で全てを管理する方法の他、業者に管理や募集を任せる方法、業者に土地を一括で貸し出し、その賃料を得るという方法があります。

ただし、当然ながら収益の額としては、賃貸物件などと比較して低くなるのは否めません。とりあえず、何かしらの形で運用しておきたい、という方にとってはおすすめの運用方法と言えそうです。

4.コインランドリー

コインランドリーは、2017年には約2万店舗あると言われています。この数は、2001年の約1万2500店舗から1.5倍以上であり、コインランドリーのニーズが高まっていることが伺えます。

これは、女性の社会進出に伴いまとめ洗いができるコインランドリーが重宝されるようになったこと、広い駐車場を完備した大型店舗が増えたことなどが理由として考えられます。

コインランドリーは、粗利率が高く収入が安定する、運営が容易で維持管理にもそれほど手間がかからない、狭い土地でも運営が可能、と言った運用面でのメリットがあります。

ファミリー層の多いエリアではそれほど需要がないかもしれませんが、単身者の多いエリアで土地活用を考えるのであれば、コインランドリーを選択肢に入れておくのはおすすめです。

5.事業用賃貸

土地活用の方法として、土地を事業用として賃貸するという方法もあります。

一般消費者向けの店舗を出店したり、オフィスとして活用したりと、方法はさまざま。また、土地を貸して建物を建ててもらうか、建物を建てた状態で貸すか、ということも選べます。

事業用の土地として貸し出すメリットとしては、賃料単価が高くなること、転用しやすいことなどが挙げられます。

基本的に、事業用の物件は一般住宅よりも賃料が高く設定できるので、利用が始まれば、安定した収益を確保できるようになります。また、契約面の特性から、契約を貸す側の以降で終わらせることも可能となります。

ただ、もし事業者が確保できなかった場合、長期にわたって賃料が入ってこないというリスクもあるので、注意為なければなりません。

6.障がい者向け施設

「グループホーム」と呼ばれる、障がい者の方向けの施設も、土地活用の方法として頭に入れておく必要はあるでしょう。

社会貢献的な意味合いが極めて高く、一方で障がい者用のサービスがついた賃貸住宅が慢性的に不足しているという事情があるため、利用者が確保しやすいだけでなく、行政からの支援も受けられることが期待できます。

また、駅の近くなどといった、一般の住宅やオフィスで求められる条件はあまり考えなくてもいい、ということもメリットの一つです。

ただ、行政の補助を受けるためには建物に関して厳しい条件がある上、運営事業者の選定、近隣住民の理解など、解決しなければいけない問題が多数あることも事実です。

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始めるなら
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