栃木県

このページでは、栃木県においてアパート経営を考えている方に向けて、県内の情報などをまとめています。場所選びや県内の事情など、経営において抑えておきたい情報がありますので、ぜひチェックしてみてください。

栃木県の概要

栃木県は群馬県・茨城県と合わせて「北関東地方」に属している県です。

県庁所在地となる宇都宮市は、東京都心部からおよそ130km、車で2時間、新幹線で1時間ほどで到着します。餃子が有名で、聞いたことがある人もいるのではないでしょうか。また、県内には日光などの観光地も多く、そうしたエリアで働く人たち向けの賃貸物件も求められています。

宇都宮市は賃貸経営の良しあしが2極化している

栃木県の県庁所在地である宇都宮市には、当然ながら多くの賃貸住宅が集まっています。

しかし、そのニーズはエリアごとにはっきりと分かれており、人気のあるエリアは空室率が非常に低い反面、そうではないエリアでは50パーセント超の空室率のところもあるそうです。

宇都宮市で新しく賃貸住宅経営に乗り出すのであれば、「どこで始めるか」が大きなポイントとなってきそうです。

相続税対策用の物件があるエリアに注意

上記で書いた「賃貸経営の2極化」について、大きな理由となるのが相続の問題です。

宇都宮市界隈では、土地を相続するにあたり、相続税対策で建てられたアパートやマンションが非常に増えています。ただ、これらは税金対策が主、すなわちオーナーサイドのニーズのみが反映されているため、管理がずさんであるなど、利用者サイドとしてあまりメリットがない物件も散見されるようです。

こうした物件が多いエリアを見極めるのも、大切だと言えるでしょう。

地価は宇都宮市が突出している

栃木県内の地価を自治体ごとに見ていくと、やはり宇都宮市が突出しています。2位の小山市の倍近い価格となっており、その他の市はそれほど大きな差はありません。

地価変動率については、宇都宮市、小山市のみが上昇傾向にあり、その他のエリアは下落傾向にあるので、まずはこの二つの市でスタートするのが賢明だと言えそうです。

栃木県でアパート経営を行なうには

栃木県内でアパート経営を行うのであれば、やはり立地が重要になりそうです。

住民の動きなどをしっかりと把握した上で、「駅に近い」「商業施設に近い」など、住む側に明確なメリットを提示していく必要があります。

また、自家用車の所有率が多いエリアであれば、駐車場も一緒に用意するような工夫も必要かもしれません。

他には、宇都宮市などの中心部にこだわらず、他のエリアでスタートしてみるという選択肢を考えてみてもいいでしょう。

特に観光地に関しては、そこで働く人たちがどんなところに住んでいるか、通勤時間はどうか、ニーズはあるかなど、現状をしっかりとリサーチし、メリットを提示することを心掛けてみてください。

そこでニーズと合致すれば、安定経営も目指していけるかもしれません。

栃木県でおすすめの土地活用

1.賃貸経営

土地活用をするのであれば、まず考えるのが賃貸物件の経営になる方は多いかと思われます。

所有している土地にアパートやマンションを建て、そこに住人が定着することで、毎月安定した収益が上げられるようになります。もちろん、管理などにはある程度の労力がかかりますが、それを鑑みても、有益な方法の一つであることには変わりないでしょう。

栃木県内の賃貸物件事情を見ると、県庁所在地である宇都宮市が物件数で群を抜いて多くなっています。

また、空室率も20パーセント少々と県内で見てもそれほど低くはなく、ある程度の需要が見込めます。新築で立地がいいなど魅力のある物件なら、比較的容易に入居者を集められるでしょう。

また、ある程度のスペースがあるのであれば、戸建てを賃貸する、という方法もあります。

古い住宅をリフォームして貸し出す、土地に新たな家を建てて貸し出すなどやり方はさまざまですが、戸建てに関してはファミリー層のニーズが高く、居住年数も比較的長めになるため、長年にわたって安定した経営をしていくには有効な手段です。土地の状況とニーズを鑑みて、適切な物件を選ぶようにしましょう。

2.高齢者施設経営

駅から遠く、やや利便性のよくない土地を所有している方におすすめの土地活用として最近注目されているのが、サービス付き高齢者向け住宅の経営です。高齢化社会が進んでいく日本において、今後ますます需要が増えていくことが予想される施設です。

サービス付き高齢者向け住宅は、バリアフリー構造が整っている、高齢者の住みやすさを考えた賃貸住宅です。

原則として終身契約を結ぶ老人ホームなどと違い、あくまでも利用者と施設で賃貸契約を結ぶ、という形になっています。サービス付き高齢者向け住宅は政府からの補助金と優遇制度がある上、相続税の節税対策になり、社会貢献にもなります。

ただ、まとまった額の投資が必要になる、他の用途への転用が難しいなど、デメリットもあるので、それらをトータルで比較し、検討していくようにしましょう。

3.有料老人ホーム・障がい者向け施設

有料の老人ホームや障がい者向けの施設というのも、郊外に広い土地を持っているのであれば有力な土地活用方法の一つです。社会的意義のある施設であり、行政や金融機関などもある程度協力的になってくれるでしょう。

また、今後の高齢化社会を考えれば、特に老人ホームについてはニーズの高まりが予想できます。

ただ、いずれも簡単に運営していけるものではありません。施設を作るのであれば、確かな知識や資格を持つ専門家を迎えいれ、運営を任せるのがいいでしょう。

4.月極駐車場・コインパーキング

月極駐車場やコインパーキングといった駐車場も、有効な土地活用方法の一つと言えます。

いずれも、それほど大きな設備投資を必要とせず、比較的スタートのハードルが低いという特徴があります。駅や商店街、商業施設やイベント会場のそばなどであれば、コインパーキングでも一定の収益が見込めそうですし、車の保有率が多い地域であれば、月極駐車場のニーズもあるでしょう。

ただ、駐車場はそれほど利益率の高い土地活用方法ではありません。遊ばせている土地の活用ということであればいいのですが、大きな利益を望むのであれば、初期費用やランニングコストも踏まえた上で、他の方法も検討してみた方がよさそうです。

5.コインランドリー

コインランドリーの数は、近年徐々に増えてきています。これはすなわち、人々のニーズがあり、土地活用の手法としてもメリットが多いことを示しています。

コインランドリーは比較的安価でスタートでき、維持管理の手間もかからず、ある程度の粗利率も見込めるというビジネスです。特に単身者の多い地域であれば、多くの需要が見込めるでしょう。

また、土地の広さや条件などもあまり問わないため、比較的すぐにスタートできます。開業に際して、自ら独立して立ち上げるものとフランチャイズに加入するものの2パターンがあります。独自に立ち上げるのであれば、手間はかかりますが高収益が期待できます。

フランチャイズなら、毎月一定額を納める必要がありますが、開業の敷居は非常に低くなります。適した方を選ぶといいでしょう。

6.事業用賃貸

事業用賃貸は、テナントやオフィスなど、事業用の物件として土地や建物を貸し出すやり方です。借り手がつけば長年にわたって安定した利益が見込め、転用もしやすいなどのメリットがありますが、借り手の確保や定着には大きな労力がかかるでしょう。

どのような借り手がつくか、いかに借り手を見つけられるか、といったことがポイントになってきそうです。