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アパート経営におけるメンテンナンス計画

【土地活用】アパート経営はメンテナンス計画が大事!

「少しでも綺麗で設備の整ったアパートに住みたい…」アパートの立地や周辺環境はもちろんですが、アパートの現状態も借りる人の多くが気にする部分。長い間競争力を維持していくためには、きちんと計画を立ててメンテナンスをしていくことが大切です。このページではメンテナンス計画のポイントについて調べています。

メンテナンス計画のポイント

以下では短期、中期、長期それぞれのメンテナンス計画のポイントと法定点検について紹介します。

【短期】日常のメンテナンス

日常のメンテナンスとは、主にアパートの清掃のことをいいます。アパートの外観が汚れていたりゴミが散らかっていたりするとどうでしょう。アパートの住人はもちろん、今からアパートを借りようと内見しに来る人にとっても、アパートから足が遠のくポイントとなってしまいます。
郵便受けは特に注意すべき部分です。空室の郵便受けにチラシがたまっていないか定期的にチェックをおこなうことが大切です。

定期的な清掃は、清掃業者に依頼するのが最適です。清掃の頻度やメンテナンスの方法については、アパートの立地条件や周辺の環境、アパートの規模によって変わってきます。建物に合わせて日常のメンテナンスをおこなうとよいでしょう。

また、ゴミ置き場にゴミが散乱していないかも要チェック。ゴミの散乱、ゴミ出しルールのマナー違反においては、アパートの美観を損ねるだけではなく、近隣にも迷惑を及ぼしてしまうので注意が必要です。

ほかにもアパートの共用部分の設備に不備がないか確認をします。たとえば外灯が切れていたりすると、危険が及ぶためアパートのセキュリティも低下するうえ事故が起きてしまう可能性も考えられます。アパート経営は地域と密接に繋がっているということを意識し、また、住人の安全管理を担っていることも忘れてはなりません。

【中期】室内のメンテナンス

入居中は室内のメンテナンスができないため、入居者の入れ替えのタイミングでおこないます。室内のメンテナンスは、原状回復するだけではなく新しい設備を入れてみたり、壊れそうな機器がないか点検したりすることも大切なポイントになってきます。
入居中にエアコンや給湯器が壊れてしまっては入居者にとってマイナスイメージでしかありません。壊れてから機器を新しくするのではなく10年を過ぎたら細めに点検をおこない早めに交換をおこなうように気をつけましょう。

またクロスを異なるデザインにして部屋のイメージを変えてみたり、押入れをクローゼットへ変えてみたり、現代のトレンドをおさえた室内へと一変させてみるのもこのタイミングでおこなうと効果的です。
その中でも「テレビモニターつきインターホン」「洗浄機能付き便座」は比較的簡単に取り付けられるようですので魅力的ですね。

ただ、この室内のメンテナンスに関して注意しておきたいのが、入居者の入れ替えがいつ発生するかわからないというところです。室内のクリーニング代は一般的に入居者が負担するケースが多いようですが、その他のメンテナンスはほとんどがオーナー負担になります。そのため不意の出費が発生した場合にもきちんと対応ができるように、アパート建築の際の収支計画をしっかりと立てておきましょう。

【長期】大規模修繕

アパートの築年数が大きくなると、外壁の塗り直し、屋根の防水などの大規模な修繕が必要不可欠となってきます。この大規模修繕は短期、中期のメンテナンスと比べて一気にたいへん大きな費用がかかりますので、特に計画的に積み立てをする必要があるものになります。
そのためには建築計画の段階から費用がどれだけかかるのか予算のシミュレーションをおこなっておくことが大切です。いざという時に「大規模修繕に対応できない」と嘆くことのないようにしっかり計画を立てておきたいものです。

また、メンテナンスの頻度は立地条件によって異なるため数年おきにチェックをする必要があります。メンテナンスの内容においては、どのような種類の修繕が必要なのか、なかなか素人では分からない部分になるでしょうから専門の業者に相談することになるかと思います。その際には信頼のおけるメンテナンス業者をきちんと見極め、建物の構造や性能を熟知した信頼のおける業者に依頼することが大切です。

法定点検について

アパート経営において、オーナーは居住者の生活の安全を守るために様々な法律で義務付けられている建物や設備の点検と報告をしなければならない、という責任があります。

  • 消防用設備等点検
  • 消防法で定められている点検のこと。建物の用途や規模により、消防用設備等を設置することが義務づけられています。建物の関係者は設置した消防用設備等を定期的に点検し、消防に結果報告をしなければなりません。

  • 簡易専用水道検査
  • 水道法により水の供給を受けるために設けられる水槽の容量には決まりがあります。「簡易専用水道」という給水施設が規制の対象になっており、その設置者は適正な管理を行わなければなりません。

  • 浄化槽の保守点検・清掃・定期水質検査
  • 浄化槽とは汚水をきれいにして放流する設備のこと。浄化槽のある建物は、保守点検・清掃・定期水質検査をすべて行わなければならないという法律があり、実施が義務付けられています。

    上記以外にも規模や設備によって必要となる様々な法定点検があります。ただ、オーナーがそのすべてを把握することはなかなか難しいことです。そのため必要に応じて管理会社に依頼することが望ましいでしょう。

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