埼玉県の土地活用ガイド
アパート経営？高齢者住宅？徹底調査

このページでは、埼玉県で賃貸物件経営をお考えの方に向けて、埼玉県内の賃貸物件事情や情報などを紹介しています。

埼玉県の概要

埼玉県は人口727万人、全国で第5位となる人が居住する都道府県です。主要都市は県庁所在地であるさいたま市で、浦和市、与野市、大宮市が合併、岩槻市も編入することで、人口は125万人以上となりました。東京へのアクセスが良いことから、ベッドタウンとして人気があり、栄えています。

エリアによって大きな格差がある

埼玉県は場所によって、住む人たちの層が大きく変わります。さいたま市や川口市、蕨市、戸田市、所沢市といった東京都内へのアクセスが容易なエリアは、東京都内に通勤する人が多く住んでおり、住宅にも人気があります。また、県内であれば大宮駅近辺は県内有数の商業エリアとなっているので、このエリアに通勤する人も多いでしょう。ただ、それ以外の地域となると、東京へのアクセスにも乗り換えなどの手間が増えるので、あまり人気がある、というわけではありません。賃貸物件を選ぶなら、どこに物件を持つかは大きなポイントとなりそうです。

平均利回りは8パーセント台

埼玉県で不動産物件を経営した場合、利回りは8パーセント前後と計算されているそうです。築年数が10年以内のものだと利回りは5パーセント前後、30年以上のものは10パーセント以上で設定されているケースが多くなっています。収益用不動産の空室率は18パーセント程度となっており、利回りは比較的妥当な数値に設定されています。埼玉県自体は不動産の需要としてはクセがないエリアとなっているので、一般的なデータを追っていれば、ある程度運営に関する感覚はつかめてくるでしょう。

埼玉県で不動産投資をするメリットは

埼玉県の大きなメリットは、やはり東京都内へのアクセスが容易であること。京浜東北線や高崎線・宇都宮線・湘南新宿ライン、埼京線などを利用すれば、東京、上野、新橋、品川、池袋、新宿、渋谷といった東京都内の人気エリアに電車1本でアクセスできます。そのため、東京都内で働く人たちにとっては、こうした電車が通っている駅に近い物件は非常に人気があります。近年は不動産の物件あまりがささやかれていますが、少なくとも埼玉県の主要駅近辺に関しては、そうした心配はしばらくしなくても良さそうです。また、東京の地価上昇の影響を受けやすいエリアということで、資産価値もある程度安定しそうだという点も見逃せません。

埼玉県の「変形地」事情

「埼玉都」と言われるほどに東京と一体化し人口も急増している埼玉県。都内に勤務している人たちのための住居も必要とされ従来は顧（かえり）みられなかった変形地も宝の山に変化しようとしています。ここでは埼玉県の変形地の利用方法について考えてみます。

「変形地」の活用方法

13坪弱（43m²）に木造２階建て長屋２室を建設した例があります。廊下階段などの共有スペースをつくるのは非効率になるために長屋を採用。限られたスペースを最大限に利用するために屋根裏にロフト型の収納スペースを設置するなどの工夫をして完売しました。

もう一つ、18坪弱（59m²）に木造3階建て共同住宅6室を建設してアパート経営を行い高い収益性を実現した例もあります。

「住まいは広い方がいい」「狭い家に住みたいなんていない」は常識！と思われがちですが、最近の高感度な若者は断捨離的な考え方で狭い家で快適に過ごすライフスタイルが一つの流行となっています。

寝床とテーブル、最小限の洋服だけを持ち、それ以上に持ち物を増やさない。そんな発想であえて狭い住まいを選んで住む若者が増えているようです。

もちろん狭いぶん一戸あたりの家賃は安くなりますが、同じスペースで家賃10万の住まい2戸にするのと、6万円のワンルーム6戸にするのでは後者の方がはるかに高収益になります。

部屋ごとのデザインを細かくすれば変形地のデメリットもカバーしやすくなります。このように埼玉県でも不要地を高収益なアパートと経営ビジネスに変えた成功例は増えているようです。

「変形地」の売却方法

たとえば川口市には戦後、小規模で鋳物、旋盤などの作業を行う会社が多数存在していました。岩槻市には家族で日本人形のパーツをつくる仕事をする職人の作業場もありました。

現在では、その多くが離職して作業場の跡地が変形地として残されています。

また、埼玉県は多くの場所が戦災を逃れたので農地にも段差や高低がある変形地が利用されないままにあります。

もし、これらの土地の持ち主が「どうせ売れないから」といって放置していたら再利用を考えるタイミングはいまかもしれません。

人口が増えてどんどん狭くなっていく埼玉、かつては売却困難だった場所も「利用したい」と考える不動産会社は十分に考えられます。隣接地と合地をしたり柔軟なアイデアで可能性をさぐっていけば思いもかけない有効利用が可能になり高額で売却できるかもしれません。

変形敷地でアパート建築実績がある会社

ハステック

特徴

• 土地に合わせた自由設計を予算内で提案
• 難易度の高い土地で数百の実績
• 狭小・変形地において平均利回り10%台
• 土地相談から税金の相談まで対応

埼玉県でアパート経営を行なうには

埼玉県は、首都であり日本経済の要となる東京を支える大事な拠点となります。働く人たちには住む場所が必要であり、都内に比べると安価で物件が借りられる上、アクセス面でもそれほどデメリットのない埼玉県は、今後も賃貸物件の人気が安定して続くことが予想されます。また、比較的築年数が浅く、借り手がつきやすい物件がそろっていることもポイント。つまり、運用がしやすいのです。埼玉県は、これから不動産投資・物件運用をしていこうという人にとっては、トライしやすいエリアだと言えそうです。

埼玉県でおすすめの土地活用

1.賃貸経営

埼玉県での土地活用においても、メインとなるのは賃貸住宅経営でしょう。

埼玉県の場合、東京へ通勤する人が非常に多いことから、そうした会社員の人たちが使いやすい住宅を用意できれば、入居者が集めやすく、極めて安定した賃貸住宅経営が期待できそうです。

具体的には、主要駅から近く、商業施設が近隣にそろっている、などが条件ですね。また、ファミリー層が多いエリアを想定されているのであれば、ファミリー向けの物件、あるいは戸建ての需要もありそうです。

土地の大きさ、立地などを踏まえた上で、最適な形を模索していくといいでしょう。管理に関しては、管理業者などに委託をしておけば、集金の手間などが大幅に省けるので便利です。

2.駐車場

駐車場経営も、埼玉県での土地活用における有力な方法の一つです。駐車場経営には、月契約を結んで定額で貸し出す形式と、機会を設置して必要な時間だけ利用し、料金をもらうコインパーキングの二つがあり、所有している土地近辺の傾向によって、使いわける必要はあるでしょう。

埼玉県でも郊外に住んでいる人は比較的自家用車を所有していることが多いので、駐車場のニーズも一定のものは見込めそうです。

運営については、全てを自分で行うこともできますが、管理などで手間がかかるだけでなく、最初の機材設置にお金がかかるパターンもあるので、慣れないのであれば専門業者に委託をすることをおすすめします。

また、駐車場の場合は賃貸物件などと比べ、どうしても収益は低くなることは頭に入れておいてください。

3.有料老人ホーム・障がい者向け施設

有料老人ホーム・障がい者向け施設も、埼玉県で土地活用をしていくのであれば、選択肢として考えておきたい方法の一つです。

埼玉県の場合、県南の人口が密集しているエリアを除けば比較的広い土地があり、そうした場所を持てあましている人もいるかもしれません。

駅から遠い場所、車でないといけない場所であればアクセスの問題から賃貸住宅などのニーズは低くなってしまいますが、有料老人ホーム・障がい者向け施設であれば、あまりアクセス面が問われないため、入居者を集めるハードルは低くなります。

また、社会的な意義があり、自治体などの支援が得られることもあるので、検討の際は相談してみるといいでしょう。

ただし、実際に施設を立ち上げる場合には、通常の賃貸住宅よりも設備面の投資が必要なこと、近隣住民の理解を得ることなどがポイントとなります。

4.等価交換

等価交換は、土地の所有者が土地を用意し、そこに業者が建築費用を捻出してビルやマンションなどを建て、それぞれの出資比率に応じて所有する、というやり方です。

土地の所有者は基本的に、土地を提供する以外にお金がかからない、という特徴があります。リスクを負わなくて済むため、土地の所有者としてはメリットがある方法となります。

積極的に土地を活用していくつもりはないが、リスクを負わずに何らかの形で運用したい、ということであれば、おすすめだと言えるでしょう。

また、特例によって譲渡所得税を全額繰り延べることが可能になり、税金が0円で済む、というのも大きなポイント。さらに、できた建物の一室に住むこともできます。

ただ、非常に複雑な契約を交わす必要があるため、実際に運用が始まるまでにはかなりの時間がかかることも予想されます。また、土地の権利も失われるので、注意が必要です。

5.倉庫・店舗

埼玉県には高速道路や主要幹線道路などが多く通っており、物流の上でも非常に往来が多い県となっています。埼玉県に物流の拠点を置く会社も多く、そうした会社が利用する倉庫を用意するというのも、土地活用の手段として有効です。

幹線道路沿いは車でのアクセスが重視されるところが多く、住宅用の土地とニーズが変わってくるので、住宅として利用しにくい土地にも付加価値を持たせられます。また、幹線道路沿いには物流関係で活躍するドライバーが食事をするお店もニーズがあります。

もし、道路沿いにある程度の広さの土地を確保できているのであれば、駐車場つきの飲食店などを誘致するのもいいかもしれません。

6.コインランドリー

幹線道路沿いの施設として、最近ではコインランドリーが増加傾向にあります。埼玉県では国道沿いにキレイなコインランドリーができ、カフェとしてくつろげるようにもなっているなど、新たな定番スポットとして存在感を示しつつあります。コインランドリーはまとめて洗濯をしたい単身者などにニーズがあり、特に女性にとっては心強い施設となっています。

郊外店では駐車スペースも豊富にあるので、車で洗濯物を持ち込んで選択する、というニーズをつかめれば、安定した経営が可能になるでしょう。

設備投資などのお金もあまりかからないので、参入ハードルがあまり高くないのも利点の一つとなっています。