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徳島県

このページでは、徳島県の概要やエリア情報、賃貸経営事情、アパート経営を行うときの注意点を紹介しています。

徳島県の概要

四国東部に位置する徳島県は、総人口約73万人(令和元年12月1日現在)の県です。主要都市は県庁所在地の徳島市(約26万)、鳴門市(約6万)、小松島市(約4万)、阿南市(約7万)、吉野川市(約4万)などがあり、全体的に人口減少傾向にありますが、藍住町(約4万)のように人口が増加している地域もあります。

県の特色としては、産業において農業と養鶏が盛んなことや、「阿波踊り」に代表されるような長い歴史と伝統を持つ文化や祭りが多いこと。そして、蜂須賀小六や瀬戸内寂聴、紫門ふみ、竹宮恵子など、多くの有名人を輩出していることが挙げられます。また、剣山を筆頭とする山地や紀伊水道、大歩危・小歩危、吉野川、大浜海岸など、自然環境の豊かさも徳島県の魅力のひとつです。

アパート投資の有望エリアは徳島市・鳴門市

徳島県におけるアパート投資の有望エリアとして挙げられるのは、県庁所在地である徳島市と鳴門市。その理由は、この2つのエリアに人口が集中しており、賃貸物件の供給量でも他地域に大きな差を開けているためです。

徳島市は行政・商業の中心地であり、ポッポ街商店街や西新町商店街など便利な買い物スポットを抱え、単身者に人気のエリア。一方の鳴門市は、撫養川や、うずしおふれあい公園などレジャースポットが多く、ファミリー層に人気があります。

徳島市に隣接する阿南・小松島エリアの魅力

徳島県の人気エリアというと、どうしても徳島市と鳴門市に注目が集まりますが、徳島市に隣接する阿南市と小松島市も、アパート投資を考える際には無視できないエリアです。

その理由は、この2つの地域はJR牟岐線を使って徳島駅まで1時間でアクセスできる好立地にあります。加えて、恩山寺や立江寺、太龍寺など四国八十八箇所の寺院を抱え、人気の観光スポットや穴場が多いためです。特に阿南市は徳島市のベッドタウン的な役割を果たし、人口約7万人を要する中規模都市になるため、アパート利用者を見込めるでしょう。

主要都市以外にも投資先の有望株がある

徳島県の主要都市に数えられることはありませんが、北東部に位置する藍住町も、アパート経営先として候補に上げられます。藍住町は「町」でありながら人口が増加しており、町民の平均年齢が全国の市区町村と比較しても低め。現在も宅地開発が進められるなど街全体が発展しているからです。

比較的若年層に人気のあるエリアであり、徳島市のベッドタウンとして賃貸需要の増加も期待されるので、徳島県において長期のアパート経営を考えている方は、注目のエリアとして押さえておきましょう。

徳島県でアパート経営を行なうには

徳島県でアパート経営を始めるにあたっては、次の3点に注意しましょう。

  • 新築アパート投資を行う際に自治体の規制や制度を調べること
  • 候補地選びにおいて、確実に収益が見込めるエリアかどうか調査すること
  • 運用に関して、利回りの計算を行うこと

建築に関して特筆するような規制や制度はありませんが、「徳島市中高層建築物等の建築等に関する指導要綱」のように、自治体によってはアパート建築に関連する制度があるので、しっかりとカバーしておきましょう。

利回りについては、想定利回りや表面利回りだけでなく、年間の経費を加味した実質利回りを計算することをおすすめします。

徳島県の「変形地」事情

徳島県は四国山地を中心に山地が多いのが特徴で、約8割を山地が占めています。平野と呼べるのは県北部の徳島平野ぐらいで、他は険しい山地という状況です。従って、人口分布も偏在型であり、県庁所在地のある県北部の徳島市を中心に集中しています。

徳島特有の変形地事情は定かではありませんが、建設会社や工務店の施工事例などを見る限り、狭小地や旗竿地など多くの実例があるようです。ちなみに、徳島県美馬郡つるぎ町貞光の「家賀」地区には傾斜地集落があるように、傾斜地の土地も少なくないことが分かります。

「変形地」の売却方法

徳島県で変形地を売却したいと思った場合、どのような方法があるでしょうか。変形地の売却はそもそも困難だとも言われますが、実際にはいくつかの有効な方法があります。以下にその有効な売却方法を紹介しますので、チェックしてみてください。

立地条件の良さをアピールする

狭小地や旗竿地など変形地は、土地単体の価値としてはあまり高くはなく、むしろ敬遠される傾向にあります。しかし、形状が悪く面積が極端に狭い土地でも、生活の利便性が良いなど立地条件が良ければ、その点をアピールすることによって、変形地でも高く売れる可能性があります。

土地が持つさまざまなデメリットを、立地条件によってカバーし、マイナスからプラスへ付加価値を付けて売り出すという方法です。とりわけ、生活や交通のインフラが整い、土地への需要が多いエリアにおける狭小地や旗竿地では、この方法は有効でしょう。

隣地の所有者に相談する

変形地の売却方法としては、隣接地の所有者に相談するのも良い方法です。なぜなら、隣接の土地が再建築不可物件であったり、土地を広くして資産価値向上を狙っている所有者であった場合、こちらから取引を打診すれば、買取に応じてくれる可能性があるからです。特に、車が欲しいと思いながら、駐車場がなくて購入をためらっているような場合には、相場より高く土地を買い取ってくれるかもしれません。

変形地に強い買取業者に売却を依頼する

変形地は不動産買取業者にとっても基本的には不人気ですが、中にはそれを逆手にとって、変形地ばかりをもっぱらに取扱い、独自のネットワークとノウハウを生かして買取・販売をしている業者もあります。従って、個人的な伝手で買い手が見つからないときは、そのような変形地専門の買取業者を探して相談してみるといいでしょう。

買取業者に売却する場合、残念ながら価格は市場より低くなりますが、その代わり、早く売れる可能性があります。

「変形地」の活用方法

徳島県で変形地が売却できなかった場合の、活用方法について解説しましょう。

駐車場経営をはじめる

変形地の活用法の一つは、駐車場経営で安定的な副業収入を得ることです。駐車場と聞けば広大なスペースをイメージするかもしれませんが、実は自動車1台の駐車スペースしかない狭小地でも運営できます。実際に多くの実例が紹介されており、自動車3台分もしくは2台分、中には1台分+自動販売機付きなど、さまざまな工夫をしながら狭小地での駐車場経営が行われています。需要さえあれば収入も安定しますし、土地の景観も保たれるなど、メリットは少なくないでしょう。

アパート経営で運用する

変形地を運用して安定収入を目指したいなら、アパート経営も有効な活用方法となるでしょう。アパートと聞けば、県営や市営の大きな高層アパートをイメージするかもしれませんが、実は狭小地のような狭い土地でも小規模なアパートを建てて運用することができます。

実際に、約30坪の土地に8戸のアパートを建築して年間収益600万円以上を達成した実例もあるほどです。狭小地でのアパート建築や運用のノウハウを提供できる会社を見つけることが成功の鍵になりますが、それさえクリアできれば変形地でのアパート経営はリアリティのある話になります。

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