【土地活用】アパート経営は建築計画が大事！

このページでは、アパート経営で土地活用する際の、建築計画について調査しています。

放置しておくと課税対象となる遊休地ですが、土地活用すれば収入も得られます。しかしアパート建築の前には、きちんと計画を立てておく必要があります。

土地活用（アパート経営）における建築計画とは

更地、あるいは空き家などがある土地にアパートを建設する場合は、事前にさまざまな角度から検証を行い、建築計画を立てなくてはなりません。以下に詳細を見ていきましょう。

アパート経営に適した形状の土地か

ひと口に土地と言っても、さまざまな形状があります。スタンダードな長方形なら、まず第一関門をクリアといったところ。しかし、三角形や台形のかたちをしている変形地だった場合「アパートの建設自体が難しい」というケースもあります。

まずは自身の目で、土地の形状チェックを。遠方でも、インターネット上で鳥観図を確認できますよ。

また、さまざまな土地活用法を検討した結果「変形地でも、何とかアパート経営できないものか…」と考える場合は、専門ノウハウを蓄積している不動産会社に相談を。変形地でのアパート建設を得意としている会社が見つかれば、活路が開ける場合もありますよ。

法律面での問題はないか

土地に新たな建物を建設する場合は、法律をきちんとチェックする必要があります。以下の点に引っかかると、アパート建設自体が難しくなるからです。

• 商業地域にあたるため、住宅の建設ができない
• 低層住居専用地域にあたるため、高層アパートが建てられない
• 土地の形状や面積と建ぺい率を照会した結果、アパートの建設は難しいと判断される
• 変形地で接道義務に抵触しているため、アパート（共同住宅）が建設できない

上記のように、土地計画法や建築基準法に抵触してしまうと、思い描いた建物が建設できなかったり、場合によってはアパート建設自体が難しくなることも…。

まずは専門家に依頼し、土地調査してもらうところから始めましょう。

入居者が集まりやすい建築を計画しよう

上記すべての条件をクリアできた場合には「いざアパート建設へ」と進めます。しかしその際も、不動産会社と相談を重ねながら、建築計画を練り上げていく必要があります。

まず周辺環境のチェックは大切。アパート経営に向く環境なのか、日照や騒音、そして駅や商業施設からの距離などなど…。さまざまな角度から検証を行わなくてはなりません。

また、商圏分析も入念に行う必要があります。メインターゲットとなる年代層はどのぐらいなのか、絞り込んでいくことで内外装、付帯設備に関する方針も、明確になっていくでしょう。

せっかくアパートを建設しても、空室が続くようでは話になりません。きちんと収益を上げられる施設に仕上げるため、建築計画を精密にしていかなくてはなりません。

建築計画の基礎知識

建てられるアパートの種類

アパート建築は、建築基準法や都市計画法などによって定められている制限を守らなくてはいけません。アパートの種類は、用途地域（都市計画法で規定されている地域地区のひとつで、土地の利用目的ごとに分類されている地域）によって定められた建築面積や建ぺい率、日影などによる規制の中で決めることになります。

用途区域は、住居、商業、工業の3つの用途で13に分けられていて、アパート建設との関わりが深い住居地域は8種類です。用途地域に指定された区域では、目的に応じてさまざまな制限が設けられています。

第1種低層住居専用地域

低層住宅の住まいの環境を守るための専用地域で、住居専用地域の中では一番規制が厳しいです。戸建て住宅が中心となる地域ですが、高さ制限(10ｍもしくは12m)の範囲内で2、3階建てのアパートやマンションを建てることができます。

第2種低層住居専用地域

第1種低層住居専用地域と同じく低層住宅のための専門地域なのですが、小規模な店舗の建設ができるので、コンビニエンスストアなどが出店できるようになります。

第1種中高層住居専用地域

中高層住宅の住まいの環境を守るための専門地域で、マンションを中心とした住宅エリアです。高さの制限はないのですが、日当たり関連の厳しい制限があるので、周囲の環境を損なわない範囲で建設する必要があります。

第2種中高層住居専用地域

第1種中高層住居専用地域との大きな違いは、店舗が建てられる床面積の広さです。1500㎡までの面積を利用できるので、中規模のスーパーやオフィスビルなどが建設可能です。

第1種住居地域

住居専門ではないのですが、住居環境が中心となる地域です。3000㎡までの店舗やオフィスビル、ホテルなどが建設されます。日当たり関連の規制が住居専門地域ほど厳しくないので、密集して建物が建設されやすいです。

第2種住居地域

第1種住居地域の3000㎡という制限がなくなるので、大規模な店舗やオフィスビルなどが建設されます。また、パチンコ店などの遊戯施設が建設可能となります。

準住居地域

道路沿いの自動車関連施設と住居の環境を保護する地域です。150㎡以下の自動車修理工場や、10000㎡までの店舗や事務所、倉庫などを建設することができます。日当たり関連の規制が住居専門地域よりも緩いので、ある程度の高さがある建物の建設が可能です。

田園住居地域

2018年4月に創設された田園住居地域は、農業関連施設と低層住宅の住環境を守るために定められた地域です。10ｍもしくは12ｍの高さ制限があるので、2、3階建ての戸建て住宅やアパートが多いエリアとなります。

アパート経営を成功させる建築計画とは

まずは、その住居地域にアパートの需要がどれくらいあるのかを確認しましょう。人口が多くて交通機関のアクセスがいいエリアは、狙い目であると同時にアパートが過剰供給になっている恐れがあります。事前に情報収集をして、ニーズを知ることが重要です。

また、コンセプトを明確にすることで他のアパートとの差別化を図ることができます。ターゲットを絞ってアパートに特徴を持たせることで、普通の物件では満足できない人の心を捉えることができるかもしれません。