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~土地価格は暴落するのか~

2022年問題を紐解く
~土地価格は暴落するのか~

ここでは、不動産業界で懸念されている「2022年問題」について紹介しています。どういったことが注目され、どういった対策が必要なのかを頭に入れておくことは、これからの土地活用には必須と言えるかもしれません。

2022年に「生産緑地」の行為制限が解除される

東京や大阪、名古屋などの都市圏において、2022年に到来すると言われているのが、大幅な地価暴落。その要因とされているのが「生産緑地」と呼ばれる土地です。

「生産緑地」について、「生産緑地法」では以下のように定められています。

1: 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること。

2.:500平方メートル以上の規模の区域であること。

3:用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。

※生産緑地法 第2条、第3条第1項より引用

この条件を備えている土地は、固定資産税が農地並みに軽減され、相続税の納税猶予などの優遇を受けられるようになりました。

一方で、この優遇を受けている以上は、生産緑地は農地としての管理が求められるようになり、宅地などへの転用ができなくなりました。

生産緑地について、2022年に起きる現象とは

優遇措置が受けられるのは、指定を受けてから30年間。生産緑地の多くは、1991~1992年に指定をうけています。つまり、「30年」の期限を迎えるのは2022年。

ここで想定されるのは、土地の所有者による「税制優遇がなくなるなら、土地を手放して現金を得よう」という思考です。

この期限を過ぎると、法的な優遇措置が受けられなくなるかわりに、自治体に対して土地の買取を申し出ることができるようになります。しかし、すべての自治体がすべての生産緑地に対応できるかと言えば、はなはだ疑問です。その場合、生産緑地の多くが市場に出回り、供給過多になることによって不動産の値下がりが懸念されるというわけです。

なお、2013年3月時点の調査では、東京都における生産緑地は3,296ヘクタール(997万坪)とされています。これをすべて宅地化した場合、約25万戸もの一戸建てが建設できるとされています。もしマンションに転用されるのであれば、その戸数はさらに大幅に増えるでしょう。

買い手側・借り手側にとっては得があるかもしれませんが、土地の所有者にとっては大きな問題です。タイミングを見極め、適切に取り扱わなければ、想定よりも安価で売却せざるを得なくなる、あるいは損を承知で不動産を所持し続けなければいけなくなる、といった事態すら想定されるでしょう。

「生産緑地」はどこまで宅地に転用されるか

「特定生産緑地指定制度」の創設

一方で、「生産緑地が一斉に宅地転用されるという事態は想定しづらく、影響があったとしても限定的である」という意見もあります。

これは、政府が2017年から2018年にかけて、2022年問題を見越して生産緑地法の改正を行い、「特定生産緑地指定制度」が設けられたという背景からです。

「特定生産緑地指定制度」は、ひと言でいえば、生産緑地の優遇処置を10年間延長するという制度です。これを適用すれば、これまでに受けてきた優遇を引き続き適用することができるのです。また、10年後にはさらなる延長をすることも可能です。

法改正によって、市区町村が条例を定めれば、面積要件を300m2まで引き下げることが可能になりました。これによって、これまで宅地化しなければいけなかった小さな農地も特定生産緑地として指定しやすくなりました。

これまで生産緑地には「農業」に必要な建物・施設しか建てられませんでした。しかし、法改正によって直売所や農家レストランなども設置が可能になりました。農地としての活用における選択肢が広がったことで、「生産緑地」所有者は土地を保持しつつ活用ができるようになったと言えるでしょう。

営農継続者のための新法案が2018年に成立

2018年に都市農地貸借法が成立したことによって、農地を他の農家に貸し付ける、市民農園を経営する事業者に直接貸し付けられるようになりました。これによって農地の運営者が確保されれば、所有していた土地を特定生産緑地として所有し続けられます。また、賃貸中の相続税などは、納付猶予が設けられます。高齢化や後継者不足に悩む農家も、農地を手放さずに所有し続けやすくなったのです。

生産緑地が宅地転用される見込みは

では、実際に宅地転用される生産緑地はどの程度あると考えられるでしょうか。考慮されるのは、以下の点となります。

1:相続税納税猶予制度を利用しているかどうか

生産緑地を遺族から引き継ぐ場合、そのまま生産緑地として使用する場合は、相続税の納税猶予が申請できます。この場合、生産緑地としての使用をやめると、相続税をさかのぼって納税しなければいけなくなります。そのため、多額の税金の支払いができないということであれば、そのまま生産緑地としての使用を続けることになるでしょう。

2:農業などを継続する意向があるか

生産緑地の要件に、農業など特定の利用方法が定められています。そのまま農地として使い続けるのか、それとも何らかの事情で農業を辞めるのか、それは土地の持ち主の都合次第です。

3:後継者がいるか

土地を農業に利用している場合、それを引き継ぐ存在が必要です。居なければ、必然的に農業を辞めざるを得ません。

4:農地として貸し付ける意向はあるか

制度改正によって、土地を農地として貸し付けられるようになってはいますが、実際に貸し付ける意向があるかは持ち主次第です。また、意向があっても借り主が見つからなければ、取引は成立しません。

これらについて考えると、実際に宅地へと転用される生産緑地は、全体の数パーセントと予想されます。もちろん、各自の事情やこの先の法改正によって、この割合が変わってくることは十分考えられるでしょう。

実際に市場に出てくる土地は、ある日突然、一斉に現れるというわけではありません。事前に細かな下準備が行われた上で販売が行われるので、大きな影響はないかもしれません。

都市部でアパート・マンション経営を検討中なら「生産緑地」に注目しよう

不動産業界における「2022年問題」については、数年前から問題視されてきたものの、行政の対応などが進んできたことにより、ある程度の落ち着きを見せていると言えます。

ただ、実際に2022年になったときにどういう動きが生まれるかは、そのときになってみないと分からないところはあります。市場の動きはもちろん、行政の動き、法改正などまでを含め、事前の情報収集はしっかりとやっておくべきでしょう。

もし、自分での情報収集や判断が難しいということであれば、今の段階から信頼できる会社を見つけ、相談をしていくのがおすすめです。専門家の視点から、的確なアドバイスをしてもらえるはずです。

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