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土地相続の基礎知識

親から土地を相続する方法をシチュエーション別に解説

親が土地を持っている場合、遅かれ早かれ、その相続を考えなければいけません。

ただ、いきなり相続をするとなっても、何をすればいいか分からない、ということもあるでしょう。前もって知識を得て準備をしておけば、いざというときに慌てずに済み、不要な時間の浪費を避けられるだけでなく、余計な出費を抑えることにもつながります。

このページでは、土地の相続にまつわるさまざまなポイントを紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

土地を相続する前に知っておきたいポイント

ポイント1.親が元気なうちに話し合いをしておく

相続前の土地の持ち主である親とは、必ず元気で思考がはっきりしているうちに相続について話をし、決められることは決めておくようにしましょう。

よくあるパターンは、「何の話し合いもないままに親が亡くなる」あるいは「親が重度の病や認知症を患ってしまい、判断能力を失う」というケースです。こうなってしまっては、相続について子どもの側からできることはありません。生きているうちにできる対応や相続準備もできなくなるので、必ず事前に話し合いをしておくべきです。

ポイント2.「遺産の分け方」についても話し合う

相続というと、やはり「相続税」が気になるところ。多額の税金がかかると言われている相続税ですが、頻繁に払うものではない以上、実体がつかみにくいので、不安は大きいかと思います。

しかし、相続税の軽減ばかりを目的に相続を行った結果、実際の相続後にトラブルが生じることもよくあります。

たとえば、相続税の節税を目的として土地の生前贈与を行った際、相続人である子どもたちに共有させてしまったことで、相続後の土地の扱いについて子どもたちの意見が一致せず、土地自体が塩漬けになってしまうケースなどです。相続した遺産は、活用して初めて意味があるもの。節税だけでなく、相続後の取り扱い後も含めて考えておくべきでしょう。

ポイント3.不要な土地を相続したら相続放棄を検討する

相続においてよくある問題の一つに、相続対象になる土地を持てあます、というケースがあります。

たとえば、親が田舎の僻地に土地を所有しているが、いずれ相続することになったとしてもどのように活用していいか分からない、というケースです。

活用しようにも利便性が悪ければうまくいかない可能性が高いですし、国や不動産業者に引き取ってもらおうにも、価値の低い土地であれば交渉そのものが成立しないこともあります。

その場合は、「相続を放棄する」という手段があります。

相続財産管理人の選任を家庭裁判所に依頼するなど、100万円近い費用がかかることが想定されますが、もしそれ以上に土地を保有するデメリットがあるなら、検討をおすすめいたします。

もちろん、固定資産税がほとんどかからない土地であれば「そのまま保有し続ける」という方法もあります。

土地の共有をしない方がいい理由

「ポイント2.「遺産の分け方」についても話し合う」でも触れましたが、土地の共有はできる限り避けるべきです。

それは、相続後に土地を売却しようとなった場合、共有者全員が署名押印等の手続きに関わらなければいけなくなるからです。その場合、手続きが煩雑になってしまうだけでなく、土地の購入を検討している人の側も、登記名義に複数の名前が入っているのを敬遠する傾向も見られます。できる限り、土地の名義は代表者1名に絞るようにしましょう。

なお、売却金額の分け方は遺産分割協議書に記載することである程度担保されますので、漏れのないよう対応しておくようにしましょう。

親が生きている場合の土地相続の流れ

1.土地の権利関係を調査する

親が健在の内に生前贈与を検討する際は、まず贈与する土地の所有者など、権利関係を明確にする必要があります。そこでやるべきなのは、登記事項の状況調査。まずは近くの法務局で、登記事項証明書を取得します。

登記事項証明書には、土地の地番、地積(m2数)、所有者の情報や、担保に関するが書かれています。これによって、その土地の所有者を明確にしているのです。

登記事項証明書を取得する際は、住所とは別の「地番」が必要になります。地番は「固定資産税納税通知の確認」「権利証の土地の記載の確認」「法務局で住所から地番検索」などの方法で調べられます。

※生前に贈与するべきかどうかを検討する材料集めです。

2.生前贈与をするかどうか検討する

す。生前贈与にはデメリットもあるので、内容をしっかりと理解した上で進めるようにしましょう。

生前贈与のメリットのメリットには、以下のようなものがあります。

生前贈与のメリット
メリット1.渡す相手を決められる
生前贈与を行うことによって、前もって遺産分けをするのと同様の意味合いとなり、遺産相続に関する人間関係のトラブルを防げます。

メリット2.相続税対策になる

親から子などに財産を贈与することになるので、税金としては贈与税が発生します。相続税の税率と比較し、贈与税の方が安くすむのであれば、節税の効果が得られます。

メリット3.比較的短期間で贈与を完了できる

生前贈与は、プランニングさえできていれば、実際の動きとしては1ヵ月程度で終えられます。相続の場合は諸々の手続きが煩雑で時間もかかるのですが、そうした手間や時間を省けます。

生前贈与のデメリット

一方で、生前贈与にはこのようなデメリットがあります。

デメリット1.贈与税がかかる

一般的に、一年間で110万円を超える贈与には贈与税が発生します。生前に多額の贈与を行った場合、多くの税金が発生することになるので、注意が必要です。相続税と比較して、よりメリットのある方法を選びましょう。

デメリット2.贈与のキャンセルの手間が大きい

生前贈与の手続きを始めた場合、それを取り消すには双方の合意が必要となります。その際はさまざまな手間や負担が発生しますし、場合によっては人間関係のもつれも生じかねないので、注意が必要です。

デメリット3.さまざまな費用がかかる

生前贈与の際は、贈与税以外にも不動産取得税や登録免許税、司法書士への業務依頼費用が発生します。そうしたお金の準備も必要です。

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