サブリースを信用しすぎている

アパート経営を失敗する際によくあるケースとして「サブリースを過信する」というものがあります。なぜそうしたことが起こるのかを、「サブリース」そのものの説明を含め、紹介していきます。

「サブリース」とは

まず、「サブリース」とは何かについて紹介していきます。「サブリース（sublease）」は又貸し、転貸のことで、特に不動産賃貸においては、「家賃保証」「空室保証」を名目とした一括借上を指す言葉として使われています。

サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者いない空室についても一定のリース料を大家へ支払う仕組みとなっており、リスクはサブリースを契約する会社が負う形となっています。

一見すると大家にメリットの大きい仕組みのように見えますが、じつはそこに落とし穴があります。

ポイントとなるのは、サブリースは「大家に対する家賃を保証する」仕組みではないという点です。

業者側が得をする仕組みであることが多い

サブリースは多くの場合、「アパート建築」＋「サブリース契約」という形で契約が結ばれます。

その際の「アパート建築」に関しては、空室リスクの費用が上乗せされていることも多く、サブリース会社はまずそこで利益を出します。

また、サブリース契約をする場合、全体の賃料は満室の場合の8割程度に設定されるケースが多くあります。

家賃が保証されないにもかかわらず、満室でも収入が減ってしまうので、アパートオーナーにとってみると、あまりメリットのない契約となってしまっています。

賃料減額の要求は防げない

そして一番の問題として取り上げられるのが、賃料の減額交渉です。

サブリース会社が一括借り上げをした物件について空室が増えてくると、サブリース会社がオーナーに対して賃料減額を要求してきます。

この場合、賃貸借契約上での「借主」にあたるサブリース会社には家賃を減額できる賃料減額請求権というものが法律上で認められており、その要求を防ぐことはできません。

しかも、この件に関しては過去に裁判も行われているのですが、その結果、借り主であるサブリース会社の権利を認める最高裁判決も数多く出ています。

そしてサブリース会社は、そうした判例を元に、オーナーに対して強気に出てくるケースが非常に多いのです。

もし、契約時に「賃料は下がらない」という言葉を聞いていたとしても、それは実際の契約に効力を及ぼすものではありません。

もし「家賃保証」を強くアピールされた際には、必ず契約書を細かくチェックしておきましょう。

契約期間の前に打ち切られることもある

また、サブリースは契約内容によって、契約期間の途中で打ち切られてしまうこともあります。契約を打ち切られるということは、物件の入居者が少なく、収入と支出のバランスが崩れている場合が大半です。そうなってから手を打とうとしても、手遅れであることがほとんどです。

こうしたトラブルを防ぐためには、以下のような対策をしっかりと立てておく必要があります。

不動産経営をする前にニーズやメリット・リスクを把握しよう

不動産経営をはじめようとする際、サブリース契約をすると業者に一括で任せることになるため、管理の手間が省けるというメリットがあります。

ただ、それに伴うリスクについては上記のようなものがあり、実際にトラブルも起きているのですが、法律上は借主の立場が強いため、オーナーサイドが折れざるを得ないことがほとんどです。

安易にサブリース契約を結び、アパート経営を業者に任せることには、さまざまなリスクがあります。契約の際にはそれらをすべて自分の中で把握し、判断を行うべきです。

収益計算は自分の手で厳密に行おう

アパート建設業者の収益計算は、相場より高い賃料で見積もられている場合がほとんどです。

新築のうちは物件の人気があり、高い賃料でも回収できますが、当然ながら物件は古くなるほど人気がなくなるため、その期間は長くは続きません。

収益モデルについては、長期スパンを見据えた上で、自分の手で細かく計算していくべきです。

ビジネスとしてアパート経営に着手する以上、ある程度の知識を持って望むのは、ある意味で当たり前のことです。

しかし、そこをおろそかにし、目先の収益や安定のみを追っていたのであれば、遠からずアパート経営は破綻を迎えます。

まずはアパートのオーナー自らがしっかりと知識を得た上で、厳しく数字を見つめていくべきでしょう。

サブリース自体が悪い訳ではない

サブリース契約自体はあくまでも制度の問題であり、それ自体に善し悪しがある訳ではありません。しかし、サブリース会社はさまざまな条件を理解した上で、オーナーではなく自分たちにとってメリットのある契約を持ちかけてきます。

それを理解せずに契約し、後からトラブルになったとしても、それはオーナーの自己責任です。契約を持ちかけられた際は、しっかりと内容を把握し、判断をするべきです。