アパート経営の初心者向け入門書

初心者向けに、アパート経営の基本的な知識をまとめています。土地活用法の一つとして注目を浴びているアパート経営。どのような手順を踏むのか、どのくらいの資金が必要なのかを中心に解説します。

アパート経営の方法

アパート経営を始めるには、以下の手順を踏んでいきます。

※すでに土地は持っている状態の人を例としています。

• 不動産会社へ相談
• 土地の状態や周りの環境などの各種調査
• アパート経営の資金調達を含める経営計画
• 住宅の施工
• 入居者募集
• 管理スタート

元々土地に関する知識がある人は自ら土地の状態を把握していたり、土地を引き継いだ際に土地がアパート建築に向いているかどうかお聞きしているかもしれません。資金調達についてもすでに多額の資金がある場合はわざわざ銀行から調達する必要がないことも。人や状況によって多少手順は異なります。土地の状態や資金状態をまだ把握しきれていない人は、不動産会社を決めた後に相談したほうえらえる人が良いかもしれません。

より詳しくアパート経営の流れを知りたい人は、こちらのページもご参考にしてください。

【土地活用】アパート経営を
始めるまでの流れ

アパート経営を始める際の資金

アパート経営を始めるうえで気になるのは、いくら程度の資金が必要になるのか、また融資はどの程度受けられるのか？という点ではないでしょうか。

最低ラインとしては、自己資金は300万円あると良いと言われています。

銀行から融資を受けることで数千万円を借りることはできますが、できれば自己資金には手を付けず、何かあった時の念のためのお金として持っておいたほうが良いでしょう。

アパート経営を始めたとしても「立地が悪くてなかなか人が入らない」「隣人トラブルで空き室が続いている」といったトラブルは日々起こるもの。そんな時のためにも、念のためのお金を持っておきましょう。

融資額は、頭金の8～9割となる可能性が高いです。2000万円の住宅を検討している場合は、約200万円は頭金として用意する必要があります。

アパート経営に向いている人・向いていない人

アパート経営はアパートを建てれば後は家賃収入を得るだけ。と考える人がいますが、もちろんそんなに楽ではありません。管理業務などオーナーとしての仕事があります。

しっかり管理を行わないと、人がよりつかなくなり、アパート経営が立ち行かなくなってしまいます。仕事には向き不向きがあるように、アパート経営にも向いている人・向いていない人がいるもの。ここでは、それぞれの特徴を紹介します。

向いている人

• 物件を自分の目で確かめる人…
  アパート経営をするうえで、自分の物件に対して関心を持ち、しっかりと現場に出向ける人はアパート経営に向いています。たまに、不動産仲介会社のトークやネット上の物件条件だけで経営する物件を決める人がいますが、あまり良くない判断です。結婚相手を決める時、ネット上の情報や他人の話だけで相手を決めるのは不安ですよね。写真は加工されているかもしれない、話して見ると愚痴が多いかもしれない。経営するアパートを決めるのも同じです。写真は数年前の建物で実物は思ったよりも年季が経っているかもしれない。スーパーやコンビニがなくて不便かもれない。足を運んで確かめる人は、アパート経営に向いていると言えるでしょう。
• リスクを考えられる人…
  「空き室が埋まらない」「住人が家賃を支払ってくれない」「修繕費が予想以上に高い」と、アパート経営のリスクはいろいろあります。そのリスクを把握し、考えられる人はアパート経営に向いるでしょう。アパート経営と聞くと、家で何もしなくても家賃収入が入ってくると考えて、リスクまで頭を回しきれないパターンが多いため、リスクを考えられる人はピンチの時も乗り越えられるはずです。
• 入居者のつもりで考えられる人…
  アパート経営の成功は入居者の立場になって運営できるかがすべてとも言えるでしょう。入居者はいつでも自分の好きな時に住みかを選べる自由を持っています。その選択肢として、あなたのアパートを選ばせるには入居者にとっていかに住み心地が良い空間にするかが大切です。騒音や住人とのトラブルが絶えないなど、住んでいるのが辛いアパートになっては住んでくれる人は現れません。共有スペースを使いやすく修繕したり、迷惑行為をしている住人に注意を入れたりといったことを入居者になったつもりで考えて、行動する必要があるのです。

向いていない人

• 利回りの高さだけを意識する人…
  確かにアパート経営で成功するには利回りの数字は大切です。しかし、利回りが高い物件は購入価格が安くて、実際住み心地は良くないことも。利回りの数字ばかり見て、建物や周囲の環境を見ていないと失敗する可能性が高くなります。
• 管理を考えていない人…
  アパート経営はオーナーになってからがスタートです。オーナーになり、人が住み始めたからあとは収入を待つだけ。と考える人がいますが、管理せずにアパートを放置していると入居者はどんどん減っていきます。アパート経営がうまくいくかどうか、舵取りを行っているのはオーナー自身だという認識が出来ていない人は、アパート経営に向いていないでしょう。

向いていない人に多く当てはまった人は不安を覚えるかもしれません。しかし、ノウハウを持っている会社に依頼できれば、管理やリスクを考えて、丁寧にサービスを受けることは可能です。

自己流で経営したい人向けのおすすめの勉強法

アパート経営者の多くは勉強を重ねて、空き室のリスクを減らしたり、より効率よくアパート経営を回すための工夫をこなしています。

よく話されている勉強法には以下の方法があります。

• アパート経営を行っている人の個人ブログやwebサイトを見る
• 不動産投資・アパート経営に関する本を読んでみる
• 経験者に話を聞いてみる
• セミ名ーに参加する
• 不動産投資・アパート経営の会社に相談してみる

自分にあった情報収集・勉強方法を選択することが大切です。