修繕費用を考えていない

アパート経営は入居者が決まったらほったらかしでよいかというと、そうではありません。アパートは木造や鉄骨造が多いので、老朽化が進むと水回りのトラブルや雨漏り、外壁破損などが発生してしまいます。修繕費はアパート経営の費用において大きい割合を占めるため、オーナーの中には修繕費を少なく見積もり、いざ問題が発生した時に経営が立ち行かなくなる方もいます。アパート経営を成功させるためにも、修繕費について正しく理解し、しっかり考えるようにしましょう。

アパート経営で考えられる修繕

アパート経営にかかる修繕費は大きく分けて以下の4ポイントです。修繕費が必要な理由もあわせて確認しましょう。

1.大規模修繕

アパート経営では、シロアリの駆除や配管・機械設備の修理など大規模な修繕が10年～25年に一回必要となり、その都度大きな費用が掛かります。例えば、築年数が長い場合はエレベーター交換に数百万円、給排水の配管交換に100万円以上の費用がかかることも珍しくありません。

一般的に修繕費は家賃収入の5％程度を毎月積み立てるのが定石ですが、大規模修繕は積立金だけで賄えないこともあるので、積立金とは別に賃料収入の一部を貯蓄しておくとよいでしょう。

2.定期的な修繕

アパートの老朽化を早めないためにも、屋上防水やシロアリ検査などの定期的な修繕が必要です。建物も人の体と同様に、状態が悪くなる前に予防的処置をすることで悪化のスピードを遅らせることができ、結果費用も抑えることができます。

大規模な修繕をする際の費用や回数を減らすためにも、普段からの建物のひび割れチェックや、入居者からのクレームの迅速な対応など、こまめな心遣いを大事にしましょう。

3.空室リスクを下げるための修繕

アパートの空室リスクを下げるために、エアコンや給湯器・トイレなど、居住設備を新しくするための修繕費用が掛かります。賃料の設定によっては費用を抑えることもできますが、エアコンが古かったり給湯器の見た目が旧式だったりするだけで、内見時に入居を取りやめる方もいます。

とはいえ、常に最新の設備を用意するのは大きな費用が掛かります。例えば状態の良い中古品を使用する、修繕が必要な部屋から設備導入するなど工夫をするとよいでしょう。

4.退去時にかかる修繕

入居者が退去時にも、次の入居者のためにクリーニングなどの修繕費が必要となります。この中には壁紙・フローリングの張り替えほか、和室がある場合は障子・襖・畳の張り替えが必要となります。

故意の汚損・破損に関しては、入居者に請求することも可能です。しかし、たいていの場合は敷金を使ってオーナー側が負担します。6畳間のフローリング修繕で9~10万、クロス・壁紙の修繕で3～6万の費用が掛かるため、部屋数によっては大きな出費となります。退去者が続いても大丈夫なように、修繕費を積み立てておくことが大切です。

定期点検と修繕費用の積み立てを忘れずに

上記のように、アパート経営には「修繕費」というあらゆる費用が発生します。大規模な修繕には多額の費用が発生するので、まずは定期的にアパートを点検・修繕し老朽化を防ぐようにしましょう。また、設備トラブルや退去時にも費用が発生することから、積み立てを忘れないようにすることが大事です。修繕費を正しく理解し対処することで、アパート経営を成功へ導きましょう。