土地活用・アパート経営にかかる消費税について

アパート経営で消費税がかかる取引・かからない取引

アパート経営においては、課税対象になる取引と非課税になる取引があり、前者には消費税がかかります。家賃収入に関しては、物件の利用目的によって課税対象かどうかが分かれます。

アパート経営に関する取引で、消費税がかかるケースは、以下のようなものになります。

消費税がかかる取引（課税取引）

居住用以外の店舗や事務所、社宅、倉庫、駐車場目的の家賃収入は課税対象となります。なお、駐車場が家賃に含まれている場合は、課税の対象外となります。

家賃収入以外で発生する課税取引には、建物の建築費や売買代金、物件購入時の仲介手数料などがあります。

経営開始後ですと、管理会社への管理費や修繕費、必要備品の購入費、共用部分の電気代や水道代なども、消費税の課税対象となります。

【課税対象となる取引】

• 居住目的以外の家賃収入
• 駐車場（一部例外あり）
• 電気・ガス・水道料金
• ハウスキーピング
• ルームメンテナンス
• 建物の売買

消費税がかからない取引（非課税取引）

居住目的の物件ですと、家賃や共益費は非課税です。また、入居者から預かる敷金（退去時に返還される場合）や礼金、契約の更新料にも消費税は発生しません。そして、建物の売買費用については消費税が課税されますが、土地の売買については課税されません。

アパート経営で消費税の課税対象外となる取引をまとめると、以下のようになります。

【課税対象とならない取引】

• 居住目的の家賃収入
• 駐車場（一部例外あり）
• 共益費（家賃に含んでいる場合）
• 電気・ガス・水道料金（家賃に含んでいる場合）
• 土地の売買

課税非課税については、国税庁のホームページに記載があるので、参考にしてみてください。

国税庁：集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/09/02.htm）

消費税の計算方法

消費税は、商品の売却やサービスの提供に対して課税され、消費者が負担した税金を事業者が納付することになっています。つまり、課税対象取引となる家賃収入を一定額以上得ると、納税義務のある課税事業者となります。

課税事業者に該当するかは、前々年（法人の場合は前々事業期）を基準期間として判断されます。原則として、基準期間の課税売上高が1,000万円を超えたのであれば、課税事業者として消費税の納税義務が生じます。課税売上高は合算なので、不動産事業以外の事業売上も含みます。

一方で、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であれば免税事業者となり、消費税の納税義務は生じません。ただし、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であっても、翌年に課税事業者選択届出書を提出すれば、提出の翌年から課税事業者となります。輸出業など、支払った消費税の還付が受けられる状況であれば、課税売上高が1,000万円以下でも課税事業者となった方がメリットが大きいことがあります。

なお、特定の半年間の売り上げが1,000万円を超えた場合、基準期間の課税売上高が1,000万円以下であっても、課税事業者となることがあります。

こちらも、国税庁のホームページに説明がありますので、ご参照ください。

国税庁：消費税のしくみ（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_3.htm）

国税庁：納税義務の免除（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6501.htm）

アパート経営でも消費税の還付は受けられる

消費税の納税額は、預かった消費税から支払った消費税を差し引いた額になります。そのため、支払った消費税が預かった消費税よりも多いのであれば、差額分の還付を受けられます。還付を受け取る条件は、以下の通りとなります。

• 消費税の課税事業者
• 原則課税方式で計算を行っている

アパート経営者の場合、家賃収入は非課税取引に分類されるため、還付が受けられるケースはほかに課税売上がある場合に限られます。

消費税還付の手続き

消費税還付の手続きについては、個人の場合は課税期間の翌年3月31日まで、法人の場合は課税期間末日の翌日から2か月以内に還付申請をする必要があります。

申請は、管轄の税務署に必要書類を提出することで行います。還付金は、申請後、1～2か月程度で指定の口座に振り込まれるか、ゆうちょ銀行店頭にて受け取れます。

アパート経営をするにあたって、税金の知識を身につけておくことは重要です。特に消費税については、場合に応じて発生するケース、発生しないケースがあるので、自身がどのケースに該当するのかはきちんと把握しておく必要があるでしょう。まずは上記の内容を頭に入れてみてください。その上で、もし何か不安な点があるのであれば、税理士さんなど、税務の専門家に相談してみることをおすすめいたします。