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アパート経営者向けの確定申告

このページでは、アパート経営における確定申告の方法などを紹介します。

アパート経営の確定申告について

アパート経営によって所得が発生した場合、確定申告という形で税務署に所得税の納税の手続きをしなくてはなりません。しかし、はじめてアパート経営を始める人にとって、収入と所得の違いや税金の計算方法、アパート経営における必要経費など、わからないことが多いでしょう。以下に確定申告について幅広くまとめましたので、この機会に是非確認していってください。

申告書の作成方法 

確定申告とは、11日から1231日までの1年間の所得を合算し税額を計算し、翌年の216日から315日の間に申告・納税することです。確定申告に必要な書類は税務署に用意されていまが、毎年1月を過ぎると国税庁のホームページに「確定申告書等作成コーナー」の新年度版が更新されますので、そちらを確認するとよいでしょう。

ホームページの案内に従い所得や経費などの金額等を入力すれば、納税の計算は自動で完了します。全ての入力を済ませ、プリントアウトしたものを提出すれば完了です。

申告書類の提出は税務署への持参だけでなく、郵送で提出することも可能です。また、昨今ではe-Taxというインターネット上で電子申告・納税することもできます。カードリーダーや専用ソフトを揃える必要がありますが、外出が難しい人や、人混みでの申告作業を省きたい人は使ってみるとよいでしょう。詳細は国税庁のホームページを参照してください。

収入と所得の違い

確定申告で所得税の計算をする際に、一番最初に理解しておきたいのが、「収入」と「所得」の違いです。
「収入」とは、いわば売上のことで、アパート経営でいう家賃、更新料、償却敷金、受取保険料などのことを示します。細かいところだと太陽光発電などによる売電収入も売上として計上します。
一方「所得」とは、収入からから必要経費を差し引いたものです。必要経費の中には固定資産税、火災保険料などの損害保険料、減価償却費、修繕費、不動産を購入するための借入金の利子などが含まれます。

収入の計上方法

不動産収入の計上時期には、現金主義と発生主義の考え方があります。現金主義とは「現金の収入や支出のタイミング」の日付で帳簿を付ける方法で、発生主義は「収入や支出の事実が確定した時点」の日付で計上する方法です。原則では契約書の支払期日の到来に応じて家賃収入を計上する発生主義が一般です。青色控除特別控除は通常65万円ですが、現金主義の方法をとっている人は控除額が10万円に減額されてしまうなどのデメリットもあります。

必要経費に含まれるものについて

借入金の利子

アパートを購入した際のローンの利息分であり、アパート経営における大きな必要経費の1つです。借入金利息を証明するには、金融機関から交付される「返済明細表」が必要になります。注意点はローンの全額ではなく、あくまで利息分のみが必要経費となることです。返済明細票に支払利息と元金に対する比率が記載がしていますので、支払い利息部分を経費として申告してください。

租税・公課

租税とは税金、公課とは例えば組合費などの公の費用のことをいい、個人事業税や固定資産税・不動産取得税・印紙税などが含まれます。所得税や住民税や相続税・交通違反の罰金などは必要経費にはなりませんので、注意してください。

減価償却費

建物と設備の減価償却費は、必要経費として計上できます。注意すべき点は、土地が減価償却の対象とならないことです。減価償却費の計算は少々手間ですが、多額の経費としては認められていますので、ぜひ計上するようにしましょう。

修繕費

アパートの設備の修理代金や、入居者の入れ替え時などに発生するメンテナンス費用は修繕費として必要経費に計上できます。注意点は、入居者からの敷金で修繕した場合が経費にならないことです。自身の資金から捻出した分を必要経費として計上しましょう。

損害保険料

火災保険、地震保険などの掛け金のうち当年分が必要経費として計上できます。注意点として、一括で数年先まで支払った場合は、一括で支払った全額を経費にすることはできません。例えば、保険料5年分で10万円支払った場合、1年当たりの経費は2万円となります。

委託管理費

不動産会社へ支払う委託管理費も必要経費として計上できます。一般的には家賃を振り込んでもらう際に差し引いて振り込みが行われますので、不動産会社との契約書類を確認して計上しましょう。一般的に家賃に対して5%が目安です。

水道光熱費・通信費・消耗品費

共用部分の水道光熱費や、物件を見に行くための交通費、事業をする上での通信費、物件を撮影するためのカメラや確定申告をするためのパソコンも必要経費として認められています。注意点は、何でもかんでも経費にすることはできません。あくまでアパート経営という事業をする上での分を計上しましょう。

各種手数料・報酬など

所有権移転登記を行う際に司法書士に支払う報酬や、税理士に支払う確定申告書の作成費用も必要経費として計上することができます。

立ち退き料

老朽化したアパートの建て替えで発生する「建物の取り壊しにかかった費用」や「立ち退きのための費用」も必要経費として計上できます。自宅建て替えの場合の費用は必要経費にはならないので注意してください。

修繕費の計上方法

修繕と資本的支出の違い

アパート経営の必要経費の中で、築年数が経つにつれ多くなってくるのが修繕費です。ここで注意していただきたいのは、修繕費と資本的支出との違いになります。基本的に修繕費は「元の状態に戻すこと」をいい、「元の状態より資産価値が高まる修繕」は資本的支出となり、減価償却によって必要経費を計算する必要がでてきます。

困ったら税務署に相談しよう

確定申告のやり方や、経費分類について困った際は、税務署に行って相談するようにしましょう。確定申告の時期になると毎年多くの人で混雑してしまいますが、その時期を外せばいつでも相談することが出来ます。不安になったら放置せず、早めに行くようにしましょう。

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