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三重県

このページでは三重県でアパート経営をしたい方向けに、三重県の賃貸経営事情やアパート経営を行うために抑えておきたいポイントや注意点について紹介しています。

三重県の概要

三重県は中部地方に属し伊勢湾に面する人口総数約180万人を擁する地方公共団体です。主要都市は県庁所在地の津市を筆頭に、四日市市、鈴鹿市、伊勢市、松阪市、桑名市などがあります。

西日本と東日本の境目に位置する三重県は交通の要衝地であり、JR東海の関西本線やJR西日本の関西本線、近鉄線、JR草津線、養老鉄道などが縦横し、バス・フェリーなどの公共交通機関の充実と合わせて、交通の利便性の高さが光ります。

また、伊勢神宮などの歴史観光スポット、名所、旧跡なども多く、文化財や歴史遺産も多数。さらに伊勢湾や太平洋にも接しており、多くの河川に恵まれるなど、自然環境も豊かです。文明の発達と自然が上手くバランスして成り立つ、理想的な地域といえるでしょう。

主要都市を中心に広域にアパート投資のチャンスあり

三重県のアパート賃貸経営で有利なのは、なんといっても人口が多く交通の便が良いエリアです。人口でいうと、四日市市(約31万人)と津市(約28万人)、鈴鹿市(約20万人)、松阪市(約16万人)、桑名市(約14万人)、伊勢市(約12万人)などです。

沿線から見ると、JR関西本線や近鉄各線、JR紀勢本線、伊勢鉄道などの沿線では賃貸物件の供給数が多く、安定した賃貸需要があります。また主要都市ほどではなくても、伊賀市(約9万人)や名張市(約8万人)のように人口的に底堅い地域もあり、アパート投資のチャンスが広域に存在します。

シングル向けなら学校が多い津市が有利

単身の学生をターゲットにシングルタイプのアパート経営を三重県で企図する場合、県庁所在地の津市はその筆頭格に挙げられるでしょう。なぜなら、津市には三重大学や三重短期大学に代表されるような大学、教育機関が集まっており、さながら学園都市の様相を呈しているからです。

加えて、単身生活には欠かせない24時間営業のスーパーなども多く点在し、シングル生活には便利な環境を整えています。

北勢エリアの賃貸経営も大変有望

三重県の政治、商業、教育の中心は県庁所在地の津市や松阪市など中勢エリアですが、職場の多い地域としては、四日市市や鈴鹿市など北勢エリアも負けていません。特に四日市市は工業や製造業が盛んであり、輸送需要が絶え間ないことから各種交通網が発達しており、エリア内の住宅需要も比較的安定しています。

大都市・名古屋に近いことを考え合わせても、北勢エリアでの賃貸経営は大変有望といっていいでしょう。

三重県の「変形地」事情

三重県の地形の特徴は、県央を東西に貫く中央構造線を境に南北で様相が異なることです。

北部は山地と低地で構成され、南部は熊野川河口付近を除き、全体が紀伊山地に覆われています。

四日市、津市、伊勢など人工の多い都市の大半は県北の伊勢平野に集中しており、こうした人工密集地では狭小地や旗竿地のような変形地が見られるようです。

また、建設会社や工務店などのHPを見ると、傾斜地の施工が可能、もしくは得意と宣伝する文言や施工事例の紹介もあることから、傾斜地があることも分かります。

それでは、三重県の変形地を売却する方法と、売れない場合に活用する方法について考えてみましょう。

「変形地」の売却方法

変形地の売却方法については複数の対策を実践できます。一つずつチェックしてみてください。

変形地専門の買取業者に売却する

三重県で変形地を売却する方法の一つは、変形地専門の買取業者に相談することです。

不動産業界と一口に言っても様々なタイプの会社があり、その中には狭小地や傾斜地のような売るのが難しい土地を専門に取り扱っている業者もあります。

普通の仲介業者では敬遠されるような変形地物件でも、専門業者には独自のネットワークとプロフェッショナルがいて、それらを駆使して売り手と買い手をマッチングさせたり、少しでも高く売れるようにユーザーに代わって価格交渉を行ってくれたりします。

もちろんこのような業者は決して多くありませんが、探してみる価値はあるでしょう。ネットや一括査定を利用して検索してみてください。

土地の魅力をアピールする

変形地はデメリットの方が多いと思われがちですが、実はメリットになる部分もたくさんあり、それらのメリットや魅力を不動産仲介業者や買い手に対して効果的にアピールすることができれば、売却しやすくなるでしょう。

例えば、狭小地や旗竿地なら土地面積が狭い分、固定資産税などの税コストは安く抑えられますし、傾斜地なら比較的安い値段で購入できることに加え、眺望が良い、花火が見えやすい、プライバシーを守りやすいなどの魅力を伝えることができます

このように変形地「ならでは」の長所をアピールすることにより、土地に対する評価が高まり買い手が付きやすくなります。

隣人にアプローチする

変形地の買い手は、必ずしも遠くの場所にいるとは限りません。むしろ近隣もしくは隣地の所有者は有力なターゲットになる可能性があります。なぜなら、隣地の所有者の中には、変形地を売りたいと思っているその人の土地を買い取って自分の土地と合体させ、1つの大きな敷地を得たいと思ってる可能性もあるからです。

実際にそのようなケースは少なくはなく、変形地の売却を隣人に打診してみたら、思いがけなくも応じてもらえたという話は多くあります。特に隣家の土地が狭小地や旗竿地である場合は、その可能性が高いでしょう。

従って、近隣や隣地の所有者にアプローチすることは有効な対策になります。

「変形地」の活用方法

上の方法を試しても変形地は売れない可能性もあります。そのときは無理に売却するより、有効に活用する方法を考えた方がいいでしょう。ここでは現実的な活用方法を紹介していますので、参考にしてみてください。

トランクルーム経営(貸倉庫)

変形地の活用法として最初に挙げられるのは、トランクルーム経営です。

トランクルーム経営とは、敷地内にコンテナ等の貸倉庫を置いて、利用者から使用料を得るビジネスになります。決して広いスペースが求められるわけではなく、1区画0.5畳~5畳程度で良く、狭小地や旗竿地のように狭い土地でも始めることができ、倉庫を置くだけでいいので方法も簡単です。

トランクルーム経営は近年、都市部や人口密集地を中心にニーズが増えている成長市場とも言われており、安定した利回りを期待することもできます。

駐車場・コインパーキング

土地活用の手段としては定番ですが、駐車場・コインパーキングを始めるのも有効策の一つです。

駐車場経営は田舎は厳しいですが、ある程度の人口規模をもつ都市部や住宅密集地、バスや鉄道など公共交通機関のバス停や駅の近くであれば、安定したニーズがあって利回りを計算することができ、建物を建てる必要がないため初期費用も少ない、自動車1台分の面積でも始められるなど、初心者向けのメリットも備えています。

保有している土地と周辺環境との兼ね合いを見た上で、安定運用が期待できるなら参入を考えてもいいでしょう。

賃貸アパート

意外な提案だと思われるかもしれませんが、変形地を利用してアパート経営を始めるという方法もあります。変形地でアパート経営なんて無理だと考える人も多いでしょう。しかし、実際に30坪以下の狭小地や旗竿地にアパートを建て、オーナーとして運用している人は少なくありません。

マンションクラスになると難しいですが、アパートなら30坪以下といわず、20坪以下でも「狭小アパート」として建てられるのです。

課題になるのはニーズ調査と入居率の維持ですが、その点さえクリアできれば、アパート経営は他の土地活用より収益率が高く、長期にわたる安定収入が期待できます。

三重県でアパート経営を行なうには

三重県でアパート経営を行うときは、前出のエリアごとの特徴や交通事情、人口事情に合わせて、三重県独自の規制や制度にも留意する必要があります。

例えば三重県には、建築物を建てる際に届出が必要な「三重県景観計画に基づく届出制度」や、中高層建築物における高さ制限、共同住宅を建設する際の中間検査、「用途地域の指定のない区域」における建築形態制限など、自治体独自の規制や制限があり、それぞれの規制や検査をクリアしなければ、アパートの経営はおろか建築すら覚束ない仕組みになっています。

従って三重県でアパート経営を行うときは、地域事情を十分に把握すると同時に規制や制限への理解も深め、なおかつ、地域情報に明るく関連制度に詳しい業者にアパートの建築や管理を依頼することをおすすめします。

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