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高低差がある土地を活用・アパート経営

高低差

このページでは、高低差がある土地や、段差がある土地の活用法について考えています。

高低差のある土地や段差がある土地とは

土地の基準になるのが「道路」。道路よりも高い位置にある土地なのか、低い位置にある土地なのかによって、建物の建て方も変わります。

高低差のある土地を活用しようとした場合、どのような問題が生じてくるのでしょうか。以下に見ていきましょう。

高低差のある土地のデメリット

高低差のある土地は、活用する場合に以下のようなデメリットがあると考えられています。

  • 建物を建てる際に、平地より造成費や擁壁費が嵩む。
  • 地盤の固さが均一でないと、建物が傾くなどの心配がある。

高低差のある土地に建物を建てようとする際は、基盤の部分に関し、平地より神経質になる必要がありそうです。

これらのデメリットを見ていると「こんな土地は、活用が難しいかも…、いっそ売却してしまおうか」と考える人がいるかもしれません。しかし、以下のようなメリットについても、知識を深めておく必要があります。

高低差のある土地のメリット

高低差のある土地は活用する場合に、以下のようなメリットがあると考えられています。

  • 市場ではあまり高く評価されないため、固定資産税などの評価額も低く抑えられる。
  • 土地の形状を活かしながら、駐車場や地下室などを設置することも可能。

いかがでしょうか?「段差のある土地だから」というだけで活用をあきらめてしまうのは、もったいないという気がしますね。

こんなにある!高低差のある土地の活用法

以下に高低差のある土地の活用法を紹介しますので、ぜひ内容をチェックして下さい。

賃貸住宅経営

アパート、マンションを建設し、運営していくのが賃貸住宅経営です。高低差のある土地では、駐車場や地下室の設置など、アイディア次第でユニークな個性を持つ物件の建設が可能となります。

アパートやマンションなどの「共同住宅」ではなく、テラスハウススタイルの「重層長屋」を目指すと、土地の形状が活きてきそうですね。

変形敷地の土地活用実績があるアパート建築会社

ハステック

ハステック

引用元:ハステック公式サイト(https://www.hastec.jp/apart_keiei_lp/js01/)

ハステックはこんな人におすすめ

  • 他社でアパート建築を断られた人
  • 変形敷地の資産価値をあげたい人
  • 自由度が高い設計を低コストで実現したい人
  • 都市部にある土地を有効活用したい人
  • 平均利回り10%以上を目指したい人

駐車場やトランクルーム経営

変形地でもできる、代表的な土地活用法です。駐車場は基本的に土地を整地さえすれば、建物を建てる必要もないので、初期投資をグッと低く抑えることができます。

またトランクルームはコンテナ型であれば初期費用を非常に低く抑えられるほか、高い利回りも期待することもできそう。

ただしこれらの方法で高低差のある土地を活用しようとする場合、却って造成費が嵩んでしまうという可能性も。プロによく相談したうえで、経営を検討するようにして下さい。

その他の方法

自動販売機やコインロッカー、そして広告看板の設置なども、変形地で行える土地活用法です。ローリスクローリターンな方法ですので、駐車場経営などと併用すると、良いかもしれません。

高低差がある土地を選ぶ際の注意点

台地、丘陵地、山地など傾斜地を伴う土地に多いのが、高低差のある土地です。このような高低差のある土地に家を建てる場合は、周辺環境の状況を確認しながら土地選びを行う必要があります。とりわけ、自分の土地と隣地の高低差の規模が一定基準を超える場合、条例による規制の対象になり、家を建築する際に特別の許可が必要になるからです。

特に隣地との高低差が2mを超える場合は、がけ条例の規制に引っかかる可能性があるので注意しなければなりません。

では自分の土地が、がけ地かどうかどのようにして調べればいいのでしょうか。また、がけ条例には具体的にどのような規制や基準があるのでしょうか。がけ条例について詳しく見ていきます。

がけ条例とは?

がけ条例は、がけの近くにある建物の安全性を確保するため、都道府県などの自治体によって定められた条例です。もしも家を建てる土地が『がけ地』だった場合は、建設許可を得なくてはなりません。

各都道府県の自治体によって規制内容は異なりますが、規制対象の土地が「がけに面している」こと、また、「一定の高さを超えるがけの上または下に位置する」点は共通しています。

要するに、がけ条例とは、がけ地に家を建てる場合に守らなければならないルールです。

ポイントになるのは、『がけの定義』『一定の高さの基準』『基準を超えた場合に必要な処置』の3つですが、それぞれ以下のようになっています。

  • がけの定義:2m~3mを超える、硬岩盤(こうがんばん)以外の土質で、30度を超える傾斜のある土地
  • 一定の高さの基準:2m~3m(一般的には2m)
  • 基準を超えた場合に必要な処置:2m(又は3m)を超える擁壁を作るか、高さ×2m(又は3m)分建物を離す必要がある

以上、3つのポイントにおける定義を知れば、自分の土地が、がけ地かどうかが分かり、規制に引っかかる場合にしなければならない処置も分かります。

ただし、前述したように、がけ条例の規制内容は自治体ごとに違うので、がけ地に家を建てる場合はその土地を管轄している自治体の条例を確認しましょう。

高低差がある土地に追加発生しやすい工事

高低差のある土地に家を建てる場合、平地と違って別途、工事が追加発生することもあります。どのような工事が追加発生しやすいのか、具体例を紹介します。

造成工事

追加発生しやすい工事の一つは、造成工事です。

造成工事とは、傾斜地を宅地として利用可能な状態にするため、土地をならして整地することです。造成工事は空き地や田んぼを整地する場合にも必要ですが、がけを伴う傾斜地の場合は土地が減っている、少ないということがあり、そのままでは家を建てられないので、造成工事を行い盛土や埋め立て、あるいは土の入れ替えなどの処置を施す必要があります。

地盤改良工事

地盤改良工事は、地盤調査によって地盤が弱いと判断された場合に、建物の安全性の確保を目的に地盤を補強するために行われる工事です。

地盤改良の方法には表層改良、柱状改良、鋼管杭工法がありますが、傾斜地の地番改良工事では鋼管杭工法が採用されるケースが多いです。鋼管杭工法とは、鋼製の杭を地中深くに打ち込み、地盤を補強して建物の重さを支えられるようにするための工法です。

費用は打ち込む鋼管杭の本数や長さによって異なります。

外構工事(擁壁や土留めなど)

外構工事とは、傾斜地の法面や崖の崩壊を防ぐための「土留め工事」や、コンクリートブロックや石材などを使用して擁壁を設置する「擁壁工事」のことを指します。

いずれも土壌の崩壊を防ぐために行われるもので、土留めの場合は「切土(きりど)や「盛土」によって、擁壁工事の場合は「空積み式擁壁」や「練り積み式擁壁」など石やコンクリートブロックを積み上げる手法が一般的です。

費用は土地の免責や傾斜の度合いによって大きく違います。

戸建てを立てる場合の地形活用

高低差のある土地は一般的に不整形地とも呼ばれ、土地条件としては厳しいとも言われますが、活用方法によっては、メリットの多い理想のマイホームを建てることも可能です。どのような活用方法があるのか、具体例を紹介しましょう。

道路より土地が高い場合の活用方法

一口に高低差のある土地といっても、様々なケースがあります。

代表的なものは、道路より土地が高くなっている場合です。このような土地に家を建てる場合は、次のような工夫をしてみるといいでしょう。

  1. 道路から近い高さの駐車スペースや物置を設置し、そこから直接部屋の中までいけるエレベーター・スロープを設置する。
  2. 敷地の奥に玄関口を設置の上、緩やかなスロープや段差を設置して、門口から直接居住スペースへ移動できるようにする。

道路より土地が高い場合には、以上のような工夫を取り入れることにより、道路から家、家から道路への移動がスムーズになり、ストレスを軽減できるでしょう。

道路より土地が低い場合の活用方法

道路より土地が高いの逆で、土地の方が道路より低い場合もあるでしょう。

このようなケースではまず、2階部分が道路に面する形になるよう家を建て、1階部分が半地下のように道路から隠れるように設計するという手法があります。

その上で、明るさが必要なリビングを2階部分に、逆に明るさを必要としない寝室や浴室などの部屋を1階部分に集中させる間取りにすれば、プライバシー保護が強化され生活がしやすくなります。

なお、道路より低い土地の低層階は防音性や気密性に優れているので、楽器の練習室やシアタールームを設置する場所としても最適です。

敷地内に高低差があるときの活用方法

道路や隣地との間の高低差だけではなく、同じ敷地内にも高低差があるというケースもあるでしょう。

この場合は住居内にも段差が発生する可能性がありますが、段差を活かした活用方法は十分にあります。以下のようなアイデアを導入してみてはいかがでしょうか。

  1. 土地の低い部分に「掘りごたつ」や「地下収納」を設置する。
  2. 土地の高い部分に「スキップフロア」を設置して書斎として活用する。

このようにすれば、デザイン性を保ちつつ、空間を有効活用した利便性の高い居住エリアを手に入れることができるでしょう。

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