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(7)修繕リスク

このページでは、アパート経営で考えられる修繕リスクについてまとめてみました。アパート経営をしたいと考えている人は、ぜひチェックしてみてください。

アパート経営における修繕リスクとは?

アパート経営を始めると不労所得を得ることができますが、オーナーには建物の修繕リスクが発生します。修繕リスクとは建物が老朽化することで生じる外壁や共用部分の修繕費用、室内の設備機器が故障することなどです。新築でアパートを建てたとしても、早くて数年後には修繕費用が発生するケースもあります。また、修繕費は壊れたから直すというものだけではないので注意が必要。故障を未然に防ぐための、予防保全も行なう必要があります。

アパート経営で発生しやすい修繕費の種類

修繕費の種類は、主に以下の3つです。

アパートを維持するための大規模修繕費

大規模修繕費とは、給排水などの配管修理・シロアリ駆除・外壁修理・機械設備の修理・雨漏り修理などのことです。アパートが老朽化すれば、いつか必ずやらなければいけない修繕です。大規模修繕は、想像以上に大きな費用がかかります。築年数が古くなったアパートだとエレベーター交換に数百万かかったり、配管交換に100万円近くかかったりすることは珍しいことではありません。大規模修繕費を確保するために、家賃収入の5%程度を積み立てるのが一般的です。

老朽化を防ぐための修繕費

将来的な大規模修繕を防ぐ、またはその修繕費を最低限に抑えるために必要な修繕費です。外壁の状態チェック・シロアリ検査・屋上防水・個別検査などが含まれます。建物に限ったことではありませんが、状態が悪くなる前に予防的措置で対応したほうが費用を抑えることが可能です。外壁のひび割れといった入居者の目に見えるようなものは、状態が悪くなる目に管理会社や修理業者に依頼して早めに対応しましょう。

空室を避けるための修繕費

エアコン・給湯器の修繕や壁の塗り替え、共用部の修繕などが当てはまります。電気代が高いといった理由でエアコンの交換をして欲しいという依頼や、共用部の使い勝手良くして欲しいといった要望が入居者から届くのです。入居者からの要望に対しては賃貸借契約において、対応の必要なしと規定することもできます。しかし、対応しないと空室が出たときに入居者がなかなか決まらなくなるケースも。また、エントランスのガラスのヒビやポストの破損など、細かい点が空室を招く要因となることもあります。

入居者のために新品のエアコンを購入し、全室入れかるのは大きな出費に…。そのため、状態の良い中古品で代替するといった工夫が必要です。

修繕リスクの対策

長期にわたって安定したアパート経営をするためには、建物の定期的なメンテナンスは必要不可欠です。建物は部位によって耐久性が異なりますが、1ヵ所を修繕した後にほかの部位も修繕するとなるとコストがかかります。計画性を持たずに修繕を繰り返すのは非効率的で、修繕費を増加させる要因になるのです。修繕費を抑えるためには建物の各部位の耐久性を高めて、修繕周期を揃えて効率の良い修繕をすることが大切となります。例えば、外壁のメンテナンスで足場を組む必要があった場合、同様に足場を必要とする部位も耐久性を高めておくことで一度に修繕することが可能です。その結果、足場を設置するコストを抑えることができます。アパートを建てる際は、効率的なメンテナンスが計画されているか確認しましょう。

アパート経営をするということは、修繕リスクと付き合っていくということでもあります。しかし、上手く付き合うことで発生する修繕費を抑えることもできるのです。計画的に修繕費を積み立てることはもちろんですが、修繕費がかからないように点検や予防的な措置をとることも必要となります。また、購入後もきちんとアフターフォローをしてくれる不動産会社であれば、トラブルが起きた際にサポートしてくれるでしょう。

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