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アパート経営で土地活用 / 東京で選ぶべき会社を比較

都内での土地活用はアパート経営
安定収益と節税対策を両立

土地を放置しておくと、固定資産税や都市計画税が課税されるばかり。何らかのかたちで活用しなければ、毎年数十万円単位の出費を余儀なくされてしまいます。土地活用にはさまざまな方法が考えられますが、安定的な収益と節税対策を兼ね備えたアパート経営がおすすめ。本サイトでは、アパート経営に役立つ情報をまとめています。

東京で土地活用をするならアパート経営」を
選択するべき理由

人口が集中し、都市としての機能も全国随一の東京。そのエリア内に土地を所有しているのは、大きな特権とも言えます。しかしその活用法に関しては、慎重な選択を。以下にアパート経営をおすすめする理由を紹介します。

理由1都内でのアパートの需要は引き続き高い。

東京都の人口増加と持ち家などの世帯数減少の調査結果

▲クリックすると拡大できます。

国民の高齢化、少子化で人口の減少が囁かれる日本ですが、こと東京に関して言えば、まだまだ増加中です。2015年の国勢調査によると、その人口は5年前の調査に比べ、30万人以上も増加。またこの傾向は、2025年ごろまで続くと見られているのです。

しかし世帯的には、高齢化と少子化の特徴が確かにあるようです。このため、戸建てや持ち家という物件よりも、賃貸住宅の需要がますます高まります。

理由2その他土地活用方法と比べ、東京との親和性が高い。

  • マンション経営

    マンション経営
    マンション経営は利回りが低い

    都内でマンションを所有するオーナーが急増中なのですが、その内実は「一室からの経営」となっており、ハード自体はデベロッパーが提供しています。もし都内に土地を所有しているなら、利回りが低くなるマンションよりも、アパートの一棟経営の方が無難でしょう。

  • 駐車場経営

    駐車場経営
    駐車場は税負担が大きく収益が低い

    駐車場は土地を整備するだけですぐに始められる方法ですが、節税効果は低く、また一台当たりのスペースから上げられる収益もそれほど多くありません。取り急ぎの土地活用には良いかもしれませんが、東京で長期的な運営を行うのは、あまりおすすめできません。

  • トランクルーム

    トランクルーム
    トランクルームの経営はそれほどラクじゃない

    近年、新たな土地活用法として定着しつつあるのが、トランクルーム経営です。こちらも初期費用の安さが魅力ですが、収益性が低い、利用者を集めにくいというデメリットも。また用途地域にも制限があるため、どこにでも建てられるというわけではありません。

アパート経営で失敗する原因とは?

  • アパート経営は立地の良さが成功・失敗に大きく影響します。東京都内や地方都市なら賃貸の需要はいまだ保たれていますが、地方の中でも人がいない地域でのアパート経営は難しいのが現実です。また、周辺の土地価格が安い場合は、借りるよりも買ったほうが良いと考える人も多いはず。賃貸需要は、土地の価格や周りに人がどれだけ住んでいるかといった状況に応じて変わるため、向いていない土地はあると考えておきましょう。

  • 土地の周りがどのような環境になっているのかを調べずに、アパートを建ててしまうのも失敗する原因の一つです。大学が近ければ1DKをたくさん設けて賃料は安く、ファミリー層が多いなら3LDKと広々とした部屋を少し高めの賃料で、と、地域によって需要のある部屋割りは違うもの。にもかかわらず、会社によっては建築費の高いファミリータイプの設計を提案してくることもあります。自分で市場調査を行うか、市場調査を行ってくれる会社を選ぶ必要があるのです。

  • 土地活用をするうえで利回りの数字は大切ですし、アパート経営は利回りが高いのが魅力でもあります。しかし、利回りの数字だけを見るのは危険です。利回りは満室時を想定して算出されていることが多いため、空き室リスクなども考慮して考える必要があります。実際に経営を始めてみると、空き室が1つ出ただけで経営が破たんすることも。空き室のことも考えて利回りの数字を見直し、対策を立てておかないと失敗に陥ってしまうのです。

  • 他の賃貸物件との差別化を図るため、豪華な物件にしてしまい建築コストがかかりすぎるケースがあります。その支払いが厳しくなり、結局失敗に終わるというパターンも。さらに、支払いを完了させるために、毎月のローン返済金額を高く設定した結果、支払いがきつくなり経済的にも精神的にも追い込まれてしまいます。不測の事態が起こったとしても、無理なく返済できるような建築コスト・返済計画を立てることが重要です。

  • 収益を上げようと家賃設定を高く設定しすぎるケースもあります。需要と供給があっていれば良いですが、住民にとって賃料は安いほうが嬉しいもの。他の賃貸物件が選ばれて、こちらは空き室だらけといったことになる可能性があります。

  • ローンを早く返済したいばかりに、返済期間を無理やり短く設定してしまう人がいます。長く見積もれば余裕が出来るはずが、余裕ができなくなるため、家計はいつでも苦しいものに。そうならないためにもローン返済の失敗を見てみましょう。

  • アパート経営の管理は楽なものだと考えられがちですが、実は思った以上に色々と考える点が多いもの。管理を放っておくと、アパート自体が住みにくいものになり、住居者が住みにくくなってしまいます。そうならないためにも、管理業務で大切な点は何かをチェックしておきましょう。

  • 賃貸はその物件だけ見ると、とても良い物件に思えても、実際に足を運んでみると墓地が隣にあったり、夜はうるさかったりと周辺環境は悪かったりするもの。他にはどのような環境が住居者から嫌がられるのか、またどのような視点でチェックすればよいのかを記載しています。

  • アパートやマンションなどの賃貸物件は供給過剰状態にあると言われているこの頃。土地によっては、新築のアパートを作っても入居者が期待できないことも…。どんな土地が供給過剰になりやすいのか、どのような点をチェックすれば供給過剰になっているとわかるのかを調べてみました。

  • アパート経営の主な収入は家賃であり、その家賃を支払ってくれるのは入居者です。入居者を大切にできない、管理できていないアパートは続けづらくなってしまうため、入居者管理のコツと失敗例をチェックしておきましょう。

土地活用・アパート経営で
失敗しないためには
会社選びが最重要!

東京での土地活用にはアパート経営がおすすめですが、もちろん必ず成功するという保証もありませんから、建築から経営までをサポートしてくれる不動産会社との付き合いは重要です。どのような点を重視しながら、会社を選ぶべきなのでしょうか。

東京は土地が狭い

東京は土地が狭い!設計力の高さが大事!

日本はもともと、大きな国ではありません。中でも東京の面積は47都道府県中3番目の狭さです。さらにひとつの土地が狭いだけでなく、旗竿地など変形した土地も多くなっています。つまり、東京でアパートを経営する際は「制限の多い土地に居住しやすい空間を設計できる」技術力を持った会社に依頼することが、大切です。

安易にサブリースを選ぶのは要注意

安易にサブリースを選ぶのは要注意!

土地活用は、アパートを建てて終わりではなく、その後の運用・管理業務が本業。片手間に行えるほど楽な仕事ではないので、管理会社に管理業務を委託するのが、一般的。しかし、近年流行りの一括借り上げ(サブリース)方式は、実はデメリットも多いのです。その他の選択肢も用意している会社か否か、きちんと調査を。

正価格を知ろう

複数社に見積もりを取り、適正価格を知ろう!

アパート経営のパートナー会社を選ぶ際には、建築~管理業務に至るまで、きちんと見積もりを取っておくことが大切です。例えば「管理業務が安価に見えても、建築料に上乗せされている」というケースがありますので、複数社から相見積もりを取ることが大切です。

土地活用としてアパート経営を始めるなら東京でおすすめの
会社3選

東京でアパート経営する際は、ノウハウをきちんと蓄積している会社とパートナー関係を結ばなくてはなりません。以下におすすめ3社の情報をまとめたので、要チェック!都内の土地を例に、3社から見積もりを取った内容、そして各社の特徴や評判を紹介していきます。

大東建託

多彩なプランを用意しているため
あなたに合った提案ができる

管理
方法
 サブリース/自己管理

大東建託

引用元:大東建託公式サイト
http://www.kentaku.co.jp/estate/

会社の特徴紹介
  • ニーズに合わせた多彩なバリエーションをそろえているのが特徴。「DK SELECT」シリーズによってアパートからマンション、木造から鉄骨など様々な選択肢があります。
  • 大手ということもあり、対応エリアが全国。40年の歴史があるため、安心感があるでしょう。また管理業務の提供なども行っています。
商品展開
  • 敷地に合わせたフレキシブルな設計が可能な「リゼオ」。ひさしと外壁がL型に重なるため、端正なデザインと好評です。
  • 光や風、緑など自然を上手に利用した「ソヨカ」。エコプレカット工法を採用しており心地よい一棟になることでしょう。
口コミ
庭が自慢のアパートを建てることができました。今回は自宅部分は庭付き戸建のように見せ、賃貸住宅と見え方が異なるようにしました。これで家族に残すことができます。

積水ハウス

全国実績No1
ハウスメーカー

管理
方法
 サブリース/自己管理

積水ハウス

引用元:積水ハウス公式サイト
http://shm-keiei.com/

会社の特徴紹介
  • 耐久性が高く高品質な「工業化建築」が得意。鉄骨造であることが基本で、安定した性能実現と同時に、現場工程をスムーズにさせるというメリットも。また設計士の資格を持つスタッフによる自社設計で、デザイン性の高い内外観を実現。
  • ハウスメーカーとして長い歴史を持ち、賃貸住宅にも手厚い保証を用意。独自の20年保証を用意しているほか、有償の点検補修を利用すれば、半永久的に更新が可能な「ユートラストシステム」という延長システムも。
商品展開
  • 同社の自社ブランド商品「シャーメゾン」は知名度が高く、入居者募集の際にも有利に働くというメリットあり。2階建てから複数階までと幅広く対応可能。
  • デザイン性の高さは高い評価を受けており、街並みにも溶け込む美しい外観も魅力的。機能はそのままに、厳選プランを付加した限定モデルも用意されています。
口コミ
建築費はそれなりに高くかかりましたが、内部を見て納得。遮音性も非常に高いので、築年数が古くなっても、充分にやっていけそう。やはり積水さんにお願いして良かったです。
数多くの入居希望者が集まって、本当にうれしかったです。やはり「シャーメゾン」のブランド力はすごいなと、改めて思い知りました。今後の経営に自信がつきました。

朝日建設

デザイン性の高い物件を
手掛ける

管理
方法
 サブリース/自己管理

朝日建設

引用元:朝日建設公式サイト
http://www.asahi21.co.jp/

会社の特徴紹介
  • 朝日建設には設計部が設置されており、建築士の資格を持つスタッフも在籍しています。 そのため、各住宅毎にオーナーの個性や要望を反映した、自由度の高いデザイン設計を可能としています。
  • アフターサービスが充実していることでも評判。引き渡し後1年目、2年目、そして10年目に無料定期点検を実施。また建物に関する問題が発生した場合は、24時間体制のフリーダイヤルに相談することも可能となっています。
商品展開
  • 名称のついたシリーズ商品などはありません。土地によって異なる地型、地域の状況、そして事業計画などを踏まえたうえで建てる「フリープラン」を基本としています。
  • ショールームを開設しているため、オーナーは商品イメージを明確につかむことも可能。一室の広さから間取り、そしてグレードまでを細かく相談できます。
口コミ
ショールームで色々質問をしながら、居室のイメージを膨らませられたのが良かったです。実際にお話しし始めてからは、いくつものプランを提案して下さったので、大助かりでした。
アパート経営初心者のため、ノウハウもなく不安は多かったのですが、細やかにサポートしてくれました。また建設の際も、希望をしっかりと聞いてくれたのでお任せできました。

その他東京都内で土地活用の実績がある
会社一覧

セレコーポレーション

セレコーポレーション

引用元:セレコーポレーション公式サイト
http://www.cel-co.com/

  • 特徴

    首都圏の土地にアパートを建てたいオーナーへ向けたサービスを専門的に提供。ワンルームタイプで、若年層の単身者を惹きつけやすい間取りやデザインの提案力に長けています。

  • 口コミ

    こちらにお願いしてアパートを建てて数年になりますが、おかげさまで経営は非常に順調。退去者が出ても、すぐに次の入居者が決まります。

アミックス

アミックス

引用元:アミックス公式サイト
http://www.amix.co.jp/

  • 特徴

    知名度こそ高くはないものの、積み上げてきた60年の実績は確かなもの。単なる建築ではなく、オーナーの資産運用をスムーズに進行させるノウハウを持っています。

  • 口コミ

    アミックスさんと25年間のサブリース契約を結んでいましたが、区画整理で土地の一部が使えなくなったのを機に、建て替えも依頼しました。

スターツCAM

スターツCAM

引用元:スターツCAM公式サイト
https://www.starts-cam.co.jp/

  • 特徴

    スターツコーポレーションの子会社。2005年に建設業会社として分割された経緯がありますが、もともと不動産事業を専門とする会社でしたので、その実績は豊富。

  • 口コミ

    どこの会社に依頼すれば、と迷いましたが、スターツCAMさんは説明が非常に丁寧で、対応も親身でした。今でも何かあると相談しています。

パナソニックホームズ

パナソニックホームズ

引用元:パナソニックホームズ公式サイト
https://homes.panasonic.com/

  • 特徴

    2018年4月、パナソニックホームズに社名変更。高層の賃貸住宅建築にも対応できる技術を持っており「工業化住宅」に関しては、業界最高の9階建てを実現可能。

  • 口コミ

    パナホームさんに賃貸住宅を建ててもらい、一棟経営しています。こちらの要望を聞きつつ、プロならではの提案をして下さり感謝です。

生和コーポレーション

生和コーポレーション

引用元:生和コーポレーション公式サイト
https://www.seiwa-stss.jp/

  • 特徴

    創業は1971年。以来40年以上の長きに渡り、土地活用事業に取り組んできた実績があります。そのノウハウを活かし、企画から経営管理までをトータルサポートしています。

  • 口コミ

    いくつかの会社に相談しましたが、地域の雰囲気に合う内容を提案してくれた生和さんのプランが、一番しっくりと来ました。

旭化成ホームズ(ヘーベルメゾン)

旭化成ホームズ

引用元:へーベルメゾン公式サイト
https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/index.html/

  • 特徴

    1972年創業と歴史の長い同社は、賃貸住宅による土地活用を専門的に行ってきた実績のある会社。同社ブランドの「へーベルハウス」は、知名度も抜群です。

  • 口コミ

    何社かに相談しましたが、旭化成さんは打ち合わせのたびに議事録まで残してくれていたので、驚きました。信頼できる相手が一番です。

大和ハウス工業株式会社

大和ハウス工業株式会社

引用元:大和ハウス工業公式サイト
http://www.daiwahouse.co.jp/

  • 特徴

    アパート経営に関するサイトの運営や、セミナーを随時開催。長年のノウハウを活かし、土地活用事業へ積極的に取り組む姿勢を持っています。そのコンサル力は抜群と評判。

  • 口コミ

    色々な会社の情報を調べたところ、大和さんは耐震性の強い建物づくりに力を入れていることがわかったので、お願いしました。

レオパレス21

レオパレス

引用元:レオパレス21公式サイト
http://www.leopalace21.jp/

  • 特徴

    物件だけでなく、不動産会社のFC展開でも著名な会社です。その店舗/ネットワークは全国に広がっており、入居者を集める営業力は非常に高くなっています。

  • 口コミ

    付加価値の高いアパートの建築を提案いただいたため、内部設備はマンション並み。妻も「私が住みたいほどだわ」とびっくりしたほどです。

MDI

MDI

引用元:MDI公式サイト
https://www.mdi.co.jp/

  • 特徴

    MDIは、土地活用のプロ集団。アパートの自社設計はもちろん、土地や相続などについて幅広い知識を持つスタッフが、ワンストップ対応を行ってくれます。

  • 口コミ

    会社の規模が大きく、優秀なスタッフも在籍しているので、安心感がありました。大きなセミナールームを設けて、情報発信しているのもすごい。

土地活用でアパート経営に
かかる資金はいくら?

アパート経営にかかる費用

▲クリックすると拡大できます。

アパートを建てるのに必要な初期費用(イニシャルコスト)は4,000万円~5,000万円と言われています。かかる費用の内容は建築費用だけではありません。保険料や登録免許税などさまざまな費用を含めた結果、4,000万円~5,000万円となります。

また、アパート経営は建てたら終わりではありません。管理費や修繕費、税金など、運用していく上で必要になる費用があります。それらを運営費(ランディングコスト)と呼びます。ランディングコストは、建物の性能や耐久性にもよりますが、おおよそ1年あたり100万円以上はかかると考えておくと良いでしょう。

総合的にかかるコストを把握し、安定的に運用できる資金計画を建てる必要があります。ここでは、そういったアパート経営における費用面についての情報をまとめています。

土地活用・アパート経営で
節税対策!

土地活用・アパート経営の節税の仕組み

▲クリックすると拡大できます。

「遊ばせている土地があるのだけれど、アパート経営は初期費用がかかるし…」と二の足を踏む人は、数多いようです。しかしアパート経営には、高い節税効果があることを知れば、気持ちが変わるかもしれません。

ここでは、固定資産税や都市計画税など、知っていると楽になるアパート経営による土地の節税について紹介します。

アパート経営に失敗した人の
体験談とは?

アパート経営は、土地活用の中でも比較的メジャーな方法ですが、いいことばかりではありません。中には失敗する人もいるので、体験談からどのような要素が失敗につながるのが見てみましょう。

重層長屋で土地活用

特集

重層長屋とはいわゆる「長屋」のことを指しますが、いま都内での土地活用方法として「長屋」に注目が集まっています。長屋はアパートと同じ「集合住宅」であり、一見同じ物のように見えますが、こと土地活用においては大きな違いがあるのです。それは、狭小地や変形地などアパート建築が難しいとされる土地でも、長屋であれば建築可能であるということ。つまり、土地が狭い東京での土地活用を成功させたいのであれば、必ず知っておかなければいけないポイントです。

狭小地や変形地でも長屋であれば建築可能な場合も

土地活用でアパート経営を始めるなら!東京で検討すべき3社を比較