土地活用・アパート経営で住民税を節税

ここでは、アパート経営を行なうことで住民税を減らせる方法についてまとめています。

住民税とは

都道府県が徴収する都道府県民税と、市町村が徴収する市町村民税の総称が住民税です。地方自治体によるゴミ処理・防災・福祉・教育といった行政サービスを実施するための資金確保となっており、一定以上の収入がある人からその金額に応じて税金が負担されます。

税率は10％で市町村民税が6％、都道府県税が4％という内訳です。住民税の金額は前年の所得に応じて計算される「所得割」と、一律で課税される「均等割」の2つを合計したものとなります。

サラリーマンの場合は特別徴収となっており、昨年度の所得をもとにして勤務先で給料から天引き。給与明細を確認すると、毎月どの程度支払っているのか確認できます。個人事業主の場合は普通徴収で、毎年6月ごろに自治体が「住民税額通知書」という納付書を送付。

その住民税額通知書を利用して住民税を支払います。普通徴収はまとめて支払うと高額になるため、年４回に分けて納付することが可能です。

計算期間

所得割は毎年1～12月までの所得をもとに算出され、翌年の6月に徴収されるのが特徴です。給料から天引きされる特別徴収の人は5～6月あたりに会社を通じて税額を知らせる通知書が渡され、6月から翌年の5月にかけて差し引かれていきます。

前年の所得が対象となるので、退職して収入がなくなったとしても支払う義務があるので注意してください。均等割りは定額となっており、都道府県民税が1,500円＋市町村民税が3,500円の合計5,000円となっています。

ただし自治体によっては都道府県民税が高いところもあるので、自分の住んでいる自治体の均等割りについて確認するようにしましょう。

アパート経営で住民税を安くできる仕組みとは？

高いと言われる住民税を安くするには、以下の3つが重要となります。

経費の計上

住民税を安くするうえでもっとも重要なのが、経費の計上です。アパート経営をすると賃貸収入を得られますが、それ以上に支払いがかさむケースも。特に不動産を購入した年は不動産所得税や印紙税、不動産に支払う仲介手数料などが発生します。

その後も固定資産税や管理費用、ローン金利といった運転資金が必要なるのです。これらは経費として、すべて収益から差し引くことができます。

減価償却費

アパートの経営をする際に忘れてはいけないのが、減価償却費です。減価償却費とは、不動産の価値の減少分を指します。不動産を購入した当初は100％の価値がありますが、年が経つに連れて老朽化して価値が低下。

毎年低下した分の価値を減価償却費として、経費に算入できます。建物を所有すると2年目から実際に費用を支出していなくても自動的に減価償却費を計上し、経費へ算入することが可能です。

損益通算できる

住民税を安くするポイントは、損益通算です。損益通算とは異なる費用の所得で利益と損失を計上し、差引結果に対して課税が行なわれることを言います。つまり、給与所得や事業所得と、不動産所得を損益通算できます。

もし不動産所得が赤字になっていたら給与所得から不動産所得のマイナス分を差し引くことで、住民税を減らせるのです。住民税を安く抑えるためには、できるだけ多くの経費を参入しましょう。

アパート経営で経費として計上できるものとは？

アパート経営では、以下のような費用を経費として計上できます。

減価償却費

アパートを取得した際、耐用年数に応じて計上できます。減価償却費は以下の計算で算出することが可能です。

アパートの取得金額×耐用年数に応じた売却率＝減価償却費

租税公課

• 固定資産税
• 事業税
• 登録免許税
• 印紙税
• 事業税
• 自動車税
• 都市計画税

損害保険料

• 火災保険
• 住宅費用補償保険
• 地震保険
• 印紙税

所有するアパートが加入している損害保険となります。

修繕費

• 内装工事費
• 設備交換費用

アパートの維持管理や修理のための支出は、必要経費となります。

交通費

• 物件を見に行く際の交通費
• 不動産会社へ行く際の交通費

通信費

• 郵便代
• 電話代
• 通信費

接待交際費

不動産会社や管理会社、税理士などと打ち合わせのために使用して飲食費が該当します。

管理費

• 賃貸管理会社への管理費用

消耗品費

物件を撮影するために使用したデジカメや。印刷用紙を経費として計上できます。

アパート経営で住民税を安くする際の注意点

不労所得が見込めるアパート経営。住民税の節税をする際は、以下の点に注意しましょう。

副業規定

サラリーマンの方がアパート経営をする際、会社に副業を知られてしまう可能性があるので注意が必要です。会社によっては副業を禁止しているところもあります。アパート経営を行なう前は、自社の就業規則を確認してください。

普通徴収を選択する

サラリーマンが不動産投資をするときは住民税を特別徴収されるため、住民税の金額が上がったり下がったりします。そうすると会社の経理や人事担当の部署で、副業を疑われることも。

疑われないためには特別徴収をせず、普通徴収にしてもらうのがおすすめです。普通徴収は住民税を自分で納めるため、会社に知られる心配はありません。

住民税の還付方法

不動産所得が赤字になると、住民税の過払いが発生します。その場合はまとめて還付されるのではなく、毎月の住民税を減額する方法で還元。住民税の金額が異なることで、会社に知られるケースがあります。