大阪府

このページでは、大阪府でアパート経営を行うのに欠かせない情報や注意点について解説しています。大阪府で有効な土地活用をしたいと思う方は、ぜひ参考になさってください。

大阪府の概要

大阪府は、東京に次いで日本で2番目に大きな都市です。産業は決して多くありませんが、古くから商業が盛んな地域であり、現在もビジネスや経済活動が活発に行われ、独自の文化や伝統、有名な観光地も多く、1970年には大阪万博、2019年にはG20の開催地になるなど、国際的な知名度の高さも十分です。

人口は令和元年12月1日現在で総数が8,825,588人、市区町村別で最も多いのは1,440,855人を誇る大阪市、次いで堺市（359,926人）、東大阪市（230,494人）、豊中市（177,155人）、吹田市（176,470人）、枚方市（172,015人）、高槻市（151,009人）と続きます。大阪市以外で人口10万人を超える街が9つもあり、東京に次ぐ人口密度の高さも大阪府の特徴となっています。

日本有数の人口密集地で、アパート経営はしやすい

近年の人口動態から見て、大阪府は土地活用やアパート経営に適した環境を整えていると言っていいでしょう。なぜなら、人口数は依然として日本第2位（令和元年12月1日現在で総数8,825,588人）であり、日本全体では人口減少の中、2000年以降は微増が続いており、しかもマンション、特にワンルームマンションへの需要が多い20～24歳の若年層の転入が多いからです。

こうした人口事情が続くと仮定すれば、大阪府では他地域に比べてもより安定的なアパート経営が行えるでしょう。

都市再開発やインフラ整備など将来性も高い

安定したアパート経営を行うためには、当該地の将来性が高くなければなりませんが、大阪府はその点でも都心部を中心に期待を持てる状況にあります。なぜなら、JR大阪駅北側で見られるような都市再開発やイベント誘致、カジノ誘致、リニア新幹線の開通など、今以上の巨大経済圏化を目指した開発やインフラ整備が積極的に行われているからです。それらによる経済効果は計り知れないものとなるはずで、当然ながらアパート経営など不動産投資にも多大な恩恵をもたらします。

安定的な地価の状況は土地活用がしやすい

土地活用を伴うアパート経営の難しいところは地価の動向ですが、大阪府はその点でも有利な状況にあります。というのは、大阪の地価は現在、上昇基調にあるものの、その伸び方は極めて穏やかであり安定した推移を見せているからです。

そのため初心者でも土地の買い時を間違えることなく、安全なタイミングで購入することができ、安定的なアパート経営に繋がることはもちろん、将来的な値上がりを期待することもできます。

このように、大阪府では地価の安定した動向から見ても、土地活用を行いやすい環境にあるといえるでしょう。

大阪府の「変形地」事情

大阪府全体を俯瞰してみると、北は北摂山地、東は生駒金剛山地、南は和泉山地と三方を山地に囲まれた、いわゆる盆地構造が地形の特徴です。

都市部には大規模商業エリアや人口密集地が多いので、変形地として狭小地や旗竿地などが比較的多いようです。

なんといっても大阪は日本第二の都市であり、西国における経済の中心地でもあります。必然的に周辺地域からの人口流入は多く、土地の入手も簡単ではなく、その結果として、狭小地に建つ家も多くなるのでしょう。

それでは大阪で変形地を保有している場合、どのように対処すればいいのでしょうか。次項以降、変形地の売却方法と活用方法について解説していきます。

「変形地」の売却方法

まずは、狭小地や旗竿地など変形地を売却するコツやポイントを紹介しましょう。

不動産買取業者に相談する

変形地は業者からも一般ユーザーからも敬遠されがちとはいえ、全く価値がないわけではありません。むしろ、活用方法によっては新たな価値を付加して魅力的な土地や物件に変えることも可能で、不動産買取業者の中には実際にそうしたノウハウや実績を持っているところもあります。

従って、不動産会社への仲介依頼ではなく、買取業者へ相談してみるのは一つのアイデアとして有効でしょう。買取業者へ買取を依頼した場合、価格はかなり安くなる可能性がありますが、その分、早く取引が成立してスピーディーに売却できます。

とにかく一刻も早く変形地を処分したい…そういう方におすすめの売却方法です。

隣地の所有者に相談する

変形地に限らず土地の売却というと不動産会社を頼るのが定番ですが、隣地の所有者に相談するのも有効な手段です。なぜなら、隣地の所有者の中には狭小地や旗竿地を抱えていて、隣の土地とくっ付けて大きな土地にしたいと考えている所有者もいるからです。

そのような隣地の所有者がいるなら、取引を打診すればスムーズに買取を承諾してくれる可能性があります。意外な盲点ですが、思い切ってアプローチしてみていはいかがでしょうか。

不動産一括査定サイトを利用する

不動産売却の方法の一つに、不動産一括査定サイトの利用があります。これは、複数の不動産会社に物件の査定依頼を同時に出すというものですが、この手法は変形地の売却の際にも有効です。なぜなら、一社に査定依頼するより複数社に依頼することで、各社を競争させることができ、健全な評価もしくはプラスアルファの査定額を引き出せる可能性があるからです。

加えて、一括査定サイトには審査をクリアした会社だけが登録できる仕組みがあり、悪徳な会社をあらかじめ排除できるメリットもあります。

「変形地」の活用方法

変形地の売却が叶わなくても、アイデアを使って有効活用する方法もあります。ここでは、その幾つかを紹介していますのでチェックしてみましょう。

トランクルームを経営する

住宅密集地やオフィス街に狭小地や旗竿地を所有している場合は、トランクルームの経営を始めることで土地を有効活用できます。自宅では保管しきれない大きな荷物や、たくさんの書類、レジャー用の道具、スポーツ用品など、会社といわず個人といわず、需要は意外に多いものです。

建築確認申請や利用率を含めた事前の市場リサーチなど準備は必要ですが、ニーズの掘り起こしと利用者の確保さえできれば、安定した運用が期待できるでしょう。

駐車場を経営する

トランクルームに似ていますが、駐車場経営を始めるという方法もおすすめです。駐車場は広い土地でなければならないという先入観があるかもしれませんが、実はそんなことはなく、車1台置けるスペースがあれば狭小地や旗竿地でも駐車場経営は可能です。

ニーズについても、商業地は言うに及ばず、住宅地でも車が欲しいのに駐車場がなくて買えないなどの事情を抱えている人もいるはずで、そのような需要を取り込んで駐車場経営を開始すれば、安定した副収入が得られるでしょう。実際に駐車場需要は住宅密集地に多いと考えられているので、選択肢の一つとして留意しておいてください。

アパート経営をする

原資にある程度のゆとりがある場合は、思い切ってアパート経営に乗り出すのもいいでしょう。アパート経営は駐車場やトランクルームよりも収益率が高く、節税効果もあり、長期間継続しやすいなど多くのメリットがあります。

初期投資についても、マンション建設に比べれば工費も安く抑えられますし、工事の規模が小さいので、狭小地や旗竿地であっても資材の搬入で行き詰まることもないでしょう。

注意が必要なのは、建築基準法に違反しないことです。アパートの場合、道路に2メートル以上接していなければならない「接道義務」など、幾つかの規定が定められており、それらをクリアする必要があります。逆に、建築基準法の規定をクリアしていれば変形地でもアパートを建てることができ、有効な土地活用ができるでしょう。

大阪府でアパート経営を行なうには

大阪府でアパート経営に乗り出すときは、次の2点に留意しましょう。

1点目は、大阪府ならではの集合住宅に関する規制や制度が存在することです。

例えば、大阪市では「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」という規定が設けられており、「住戸の専用面積は18 ㎡以上」や「居室の天井の高さは3 ｍ以上」など、具体的な整備や管理に関するルールを定めています。

また「大阪市共同住宅の駐車施設に関する指導要綱」という規定もあり、建築者はこの要綱に定められた駐車施設の指導基準を満たさなければなりません。

2点目は、アパートの建築会社を選ぶとき、建てるだけでなく運用することも視野に入れた上で、また前出の規制制度を遵守できるかどうかについても慎重に精査しながら、ふさわしい業者を選択する必要があるということです。

建築会社は大手企業か地域密着型企業を選ぶことになりますが、双方に特徴やメリット・デメリットがあるので、そうした点を総合的に考慮しながらベストな業者を選択できるようにしましょう。