【土地活用】アパート経営は資金計画が大事！

ローン選びの基礎知識

借入額の決め方

不動産投資であるアパートローンを金融機関で組むときには、住宅ローンよりも厳しい審査を受けることになります。各金融機関で、細かい審査条件や金利が決められています。

審査では、物件の収益性と資産価値が特に重視されます。市場性や管理体制などによって長期的に安定した収益が見込めるか、そして、万が一のリスク対策として転売や担保の時に価値があるかが大きな判断基準です。また、借主自身の安定した収入や所有している金融資産も、審査対象として重視されます。

借入期間の設定

返済期間が長いほど、利息がつくので総支払額が多くなります。しかし、借入期間が長い方が、月々の返済額が少なくなるのでキャッシュフローが安定しやすいメリットがあります。

金融機関によっては、最長で35年の長期融資をしています。短期か長期のどちらでローンを組むかの判断は、個人ごとに無理なく負担できる金額が違うので人それぞれです。短期と長期を併用してローンを組んで、定年退職後の支払い金額を変更するような方法もあります。生活に支障が出ない範囲で借入期間を設定しましょう。

金利のタイプを把握しよう

変動金利型
半年に1回、金利の見直しが行われる変動金利。契約のときには、固定金利よりも低い金利で借りることができます。低金利が続くと変動の恩恵を受けることができますが、金利が上昇すると返済金額が増加するリスクがあります。

固定金利選択型
一定期間内の金利が固定されることによって、返済額が変動しない時期ができるので計画が立てやすい特徴があります。期間終了後は、変動金利型か固定金利選択型のどちらかを選ぶことができます。変動よりも金利が高く、期間が長いほどその特徴が強くなります。

全期間固定金利型
全ての期間の金利が、一定に固定されます。金利の変動があっても返済金額が一切変わらないので、金利の変動によるリスクを考える必要がありません。しかし、変動金利型や固定金利選択型と比べると金利が高く設定されているので、返済額が大きくなりやすいです。

アンサンブルローン
借入期間、金利に違いがあるローンを組み合わせるタイプです。生活環境の変化に備えて返済額を調整したり、変動金利と固定金利をバランスよく組んで適度なリスクを取ったりすることができます。ただし、複雑になるため、手数料などが多く掛かる可能性があります。

返済方法について

元利均等返済
期間中の返済額が一定なので、月々の支払額が明確になって返済計画が立てやすいです。しかし、最初は利息の比率が大きいので、返済期間が過ぎないとなかなか元金が減りません。

元金均等返済
毎月同じ金額の元金を支払い続ける方法なので、元金が時間の経過と共に素直に減っていきます。デメリットは、元金の残高が多いときには利息が高くつくので初期の負担額が大きいことが挙げられます。