茨城県

このページでは、茨城県内でアパート経営を検討している方に向けて、さまざまな情報を提供しています。実地調査などももちろん大事ですが、前もって情報を仕入れておくことも、必ず役に立つはずです。ぜひ、チェックしてみてください。

茨城県の概要

茨城県は、農業や漁業などが盛んで、かつ製造業の工場や倉庫なども多い県です。首都圏に食料を供給する、非常に重要な役割を担っていると言えるでしょう。新線や圏央道開通などで、特に南部は近年非常に活気があるとされています。また、交通の便がよく、自然も多いことから、観光客も非常に多くなっています。また、近年では海外からの観光客も増加傾向にあるそうです。「特徴がない」と言われることもありますが、それは何かに突出せず、全体的にバランスがいいことの表れと言えそうです。

地価は県庁所在地より高いところがある

通常、県の地価を見ていくと県庁所在地がある市が最も地価が高いことが多いのですが、茨城県の場合は県庁所在地である水戸市は3位。その上に、1位・守谷市と2位・つくば市があります。県南の守谷市は、柏市や野田市など、千葉県の主要な都市と近く、アクセスの良さが人気となっているようです。また、つくば市は学術都市として全国的に有名。そうしたニーズが、地価にも表れていると言えそうです。

狙い目は、つくばエクスプレス停車駅付近？

地価が上昇する、すなわち住居として人気のあるエリアの特徴に、「都心へのアクセスがいい」という条件があるのはもはや定番となっています。その中で、茨城県と東京都を結ぶ「つくばエクスプレス」は、東京・秋葉原まで1本で行けるということで、非常に人気のある路線となっています。地価が上がっている守谷駅、つくば駅などもこの条件に合致しますが、他の駅でも狙い目のところがあるので、チェックしていくといいでしょう。

「立地適正化計画」に注意

茨城県内では「立地適正化計画」が進んでいる地域があります。これは、人口減少、高齢者の割合増加などで行政のサービス予算が減っていくことに伴い、行政サービスを受けられるエリアを限定しようという動きです。このエリアの外に住んでいる人は行政の支援を受けられなくなるため、必然的に人気は下がっていくでしょう。この動きは、水戸市や土浦市、牛久市などが進めているとのことなので、不動産を所有する際は、その動きにも注意をしていくべきです。

茨城県でアパート経営を行なうには

茨城県では明確に、地価の上昇・下落傾向が見て取れると言えそうです。これから茨城県内でアパート経営に乗り出すのであれば、場所をどこにするか、というのは大きな問題になりそうです。アパートは、簡単に場所を移すことなどできません。そのため、前もっての調査や分析が非常に重要になるのです。こうしたことは素人が手を出してもうまくいかないことが多いので、専門業者など、確かな知識や情報を持つところを頼るようにするといいでしょう。

茨城県でおすすめの土地活用

1.賃貸経営

土地活用における定番と言えば、やはり賃貸物件の経営でしょう。アパートやマンションなどを建てて入居者を確保できれば、毎月ある程度まとまった収入を得られるようになります。

茨城県全体で見ると、水戸市やつくば市などは賃貸物件の総数が多くなっており、県内でも空室率は比較的低い数字が出ています。

立地や周辺環境、駅までのアクセスなどを鑑みて、適した場所で賃貸物件経営ができるのであれば、見通しは明るいと言えるでしょう。

特につくば市などでは、つくばエクスプレスなどで都内に通う人向けの物件の人気が高そうです。

また、郊外に土地があるということであれば、集合住宅ではなく戸建てを建築して貸し出す、という方法もあります。周りを気にせず子育てをしたいファミリー層などに人気があり、車を持っていたとしても、駐車場の心配もありません。長期の入居が見込めるという点も魅力なので、一度検討してみることをおすすめします。

2.駐車場

条件が合致するのであれば、駐車場の経営というのも一つの方法です。

駐車場には月極で貸し出しをするものと、利用ごとにお金を払うコインパーキング式の2パターンがあります。いずれの場合も、集金や設備投資などを自分で行うやり方と専門会社に委託をするやり方があり、加えて月極駐車場に関しては、相場よりも収入は減るものの、利用者の数に関わらず毎月まとまった収益を得られる「一括借上方式」があります。

駐車場経営については、賃貸物件経営などと比べると建物を建てる必要がないため、初期投資を抑えられます。

ただ、収益性についてはそれほど高くはなく、利用が少なければ赤字にもなりかねません。茨城県で駐車場経営をするなら、車の利用が多いエリアを見定めて行っていくべきでしょう。また、駐車場だと節税効果もあまり高くはないので、注意が必要です。

3.有料老人ホーム・障がい者向け施設

近年では高齢化社会が進んでいることによって、有料の老人ホームも各地にできています。また、障がい者向けの施設を必要としている地域もあるでしょう。

ただ、こうした施設はある程度の広さを求められるため、市街地ではなかなか建てにくい、というところもあります。もし茨城県の郊外である程度の土地を持っているのであれば、このような施設を建てるのもおすすめです。

一定以上の利用が見込めますし、何と言っても社会貢献的な意味合いが強い施設ですので、行政などの支援も期待できるでしょう。ただ、運営をしていくにはそれなりの知識やスキル、資格が必要になります。素人が簡単に手を出せるものではないので、身近な専門家と提携するなどして、円滑な運営を心掛けていくようにしてください。

4.等価交換

土地活用においては、土地の所有者が土地を提供、業者が建物の建築費を出資し、完成したビルやマンションなどの建築物と敷地をそれぞれの出資比率に応じて所有する「等価交換」という方法があります。

土地のオーナーは、建築費を出さずにある程度物件の権利を確保でき、収益を得られるというメリットがあります。また、マンションを建てるのであれば、そのうちの一部屋に住む、ということもできますし、遺産分割の際には部屋数を等分して分け与える、ということもできるようになります。

ただ、等価交換は建築業者などとの交渉に時間と労力がかかりますし、利回りも低く、土地の権利も失われます。等価交換を行う際には、リスクについても熟知しておくべきです。

5.ロードサイド経営

ロードサイド経営とは、国道や大きな幹線道路沿いにある土地を使った土地活用、経営のことを指します。

具体的には、ファミリーレストランやコンビニエンスストアなど、道路沿いにあると便利なお店を作り、経営していくことになります。もしそうした土地を持っているのであれば、大手チェーンなどに貸し出すことを検討してみてはいかがでしょうか。初期費用もあまりかからないことが多く、安定した収益が見込めそうです。ただし、節税効果などはないので注意が必要です。

6.コインランドリー

近年では、コインランドリーの需要が増え、出店数も右肩上がりに増えています。コインランドリーは他のお店と一緒に併設されることが多いのですが、これは、他のお店で時間をつぶしている間に洗濯ができる、という時間の有効活用を狙ってのものです。

コインランドリーは粗利率が高く、収益が安定しており、維持管理にもそれほど手間がかからないというメリットがあります。また、土地の形も選ばないので、持てまあしている土地があるのであれば、一度検討してみてはいかがでしょうか。