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アパート経営とその他土地活用方法を比較

このカテゴリでは、アパート経営とその他の土地活用方法を比較しています。

メリット デメリット
アパート 戸数分のリスク分散が可能 空室リスクが高い
マンション 区分所有も可 空室リスクが高い
駐車場 初期費用が安い 収入が低い
売却 まとまった現金がすぐ得られる 課税や諸費用で手元に残る額が少ない
トランクルーム 初期費用が安い 集客が難しい
太陽光発電 安定した利回り 土地を選ぶ
サ高住 援助を受けやすい 自身が経営にタッチできない
戸建て 初期費用が安い 空室リスクが高い

土地活用方法の選び方

土地活用の方法は種類が多すぎてなかなか決められないものです。「できれば初期費用がかからないものがいい」「安定感のある収入になればそれでいい」と人によっても、気になる点やこだわりたい点は異なるでしょう。

ここでは、費用で選ぶ場合、リスクの小ささで選ぶ場合と、それぞれのこだわりにあった土地活用方法の選び方について紹介しています。

費用・予算で選ぶ場合

予算や初期投資を抑えたいなら、建物を建てる土地活用はあまり向いていないでしょう。土地をならして、アパ―トかマンションか、商業施設や老人ホームなのかを決めて、建物を建てるまでに数千万円はかかるものです。税金対策としてちょっとした収入があれば十分という場合は、手早く小資金で始められる駐車場経営やトランクルームなどが手をつけやすいです。

ただ、駐車場経営やトランクルームは始めやすいぶん収益性はかなり低いので注意。

資金回収期間や転用性で選ぶ

住宅の賃貸経営の場合、基本的な利回りは10%程度と言われています。つまり1000万円の費用がかかったとすると、年の改修は100万円。10年間でかけた資金を回収できるという計算です。不動産投資の世界は10%が及第点となっているのです。ただ、古い家で修繕が何回も必要になったりすると、運用コストがかかってしまうので注意が必要です。

太陽光発電は電池を立ててしまえば、運用コストがほとんどかからないので、利回りはそのまま回収期間に反映されます。ただ、一度立ててしまうと、取り除くまでが大変なので、回収するまでの10年程度はほかの使い方へ転用がしづらいでしょう。また、コインパーキングやトランクルームは稼働の仕方によっては利回りを高くキープできるかもしれませんが、フル稼働は基本的に難しいと考えておきましょう。

住宅であれば、賃貸・売却・自己活用としても切り替えられるので、転用性は抜群です。

リスクの小ささで選ぶ

一番リスクがないと言えるのは、土地を活用しないという方法です。土地を売ってしまえば、安く売れる可能性はあっても損するリスクはありません。また、自宅用として自分で使う場合もリスクはありません。ただ、このページを見ているということは、基本的には不労所得を得て、働かずに土地に稼いでもらいたいという考えを持っている人でしょう。土地は活用してこそです。

「土地を活用するならある程度のリスクはあるもの」。それを再認識したうえで説明すると、リスクが少ないのは初期投資が少ない、平面の駐車場経営や太陽光発電などがあたります。反対に初期投資のかかる建物を建てる土地活用は、リスクがあると考えるのが妥当でしょう。

しかし、リスクは初期投資だけではありません。収益性が低かったり、売却しにくさもリスクの一つです。自分の土地のニーズに合わせて、リスクの高さは変動するため、土地のニーズを理解することが重要です。

収益性で選ぶ

土地活用の収益性を考えたとき、家賃収入が主なリターン元として挙げられます。家賃収入を得られるのは主にアパートやマンション経営、店舗併用住宅やサービス付き高齢者住宅ですが、収益性に違いがあります。

店舗と住宅の両方から家賃収入を得られ、うまくいけば売上の収入も得られる店舗併用住宅は、高い収益を得られる可能性があります。マンションは、アパートよりも住宅設備や仕様のグレードを上げれば家賃を高く設定でき、収益を得やすいでしょう。

ですが、店舗併用住宅やマンションは立地に大きく影響されます。サービス付き高齢者住宅は立地条件こそ重視しなくて良いものの、用途が限定される建物となり転用性がありません。

アパート経営にも空室リスクはついてまわります。しかしマンションよりも初期費用を抑えられる点や維持費のかかる住宅設備が少ない点からみると、アパートのほうが投資効率に優れていると言えますし、空室がでた場合の赤字額を抑えることにもつながります。

リターンの大きさだけでなく、初期投資時のリスクや今後発生し得るリスクも想定したうえで土地活用方法を選ぶことが大切です。

相続対策として選ぶ

何も建物が建っていない土地と建物のある土地を比較した場合、建物が建っている土地のほうが相続税の対策になります。

相続税の評価減を受けるには「小規模宅地等の特例」「貸家貸付地の評価減」「貸家の評価減」を受ける方法が一般的です。

小規模宅地等の特例では、宅地面積に対して80%の評価減をするもの、貸家貸付地では貸家の敷地を特定の割合で評価減、貸家の場合、貸家が評価減の対象となります。

これらをすべて備えているのが賃貸経営全般です。相続資産額を土地と建物に換えることで、資産の価値を損なわずに相続税評価額を大きく下げることができます。

自宅の場合も小規模宅地等の特例を受けられますが、減額を受けられるのは、被相続人が住んでいた土地であることや、相続前に被相続人と同じ財布で生活していた親族であることなどの条件があります。

例えば現金を相続する場合、宅地、貸家の敷地、貸家すべてを満たしているアパート経営は、建築や管理運営がしやすいことから効率的な対策と言えます。相続税対策として土地活用を考えている方は検討してみると良いでしょう。

実現性で選ぶ

自己使用と売却以外で土地活用を考えたとき、実現しやすい土地活用方法には駐車場と太陽光発電があります。

マンションやアパート経営、店舗併用住宅やサービス付き高齢者住宅などの建築はすべて賃貸借による家賃や地代、使用料が収益のベースとなる方法です。

土地だけを貸し付ける方法とは異なり、収益を得るためには建物を作らなくてはなりません。

それに対し太陽光発電は、人に土地や建物を貸し付けずにできる土地活用方法であるため実現性が高い方法です。

また立地条件や用途地域の法制限を除外できる点も、実現性を高めている要因です。街の中心部から山林までとどこにでも設置できます。

また駐車場も、借主との契約書だけで良いので比較的はじめやすく、土地が狭い場合なども活用しやすいため、実現性の高い方法と言えるでしょう。ただし駐車場は立地条件が整っていないと収益を上げられない可能性があります。都市部なら有効と言えますが、住宅街や郊外の土地の場合、土地活用には向いているとは言えません。

ちらも、周辺の需要や収益の見込みを事前に調査し把握すれば、リスクを抑えながら上手く土地を活用できるでしょう。

アパートvsマンション

一見すると、アパートとはさほど差がないように見えるのがマンション経営。土地に賃貸住宅を建てる、という点も一致しています。

しかし近年の経営実態には大きな違いもあるようです。

アパート経営と
マンション経営を比較

アパートvs駐車場

駐車場は、土地の表面さえ整備すればすぐに始められる土地活用法です。わざわざ建物を建てなくてもよいという点で、アパート経営よりメリットが高く見えるのですが…。果たしてその実態は?

アパート経営と
駐車場経営を比較

アパートvs売却

「いらない土地でわざわざ何かを始めるよりも、いっそ売却してしまった方がスッキリするのではないか…」。そんな考え方にも、一理はあります。

アパート経営と比べると、どちらがより良い選択なのでしょうか?

アパート経営と
土地売却を比較

アパートvsトランクルーム

狭い国土の中にモノが溢れ返っているのが、現在の日本。自宅内の限られたスペースでは収納しきれない…、というニーズは確かにあります。

アパート経営に比べ初期費用が安く上げられそうなトランクルーム経営は?

アパート経営と
トランクルーム経営を比較

アパートvs太陽光発電

「原発などで環境へ負荷をかけるより、自然のエネルギーを循環させたい」。そんな志を効果的に実現してくれるのが、こちらの土地活用法です。

ただし実際の経営にあたってのデメリットについても、知識を深める必要がありそう。

アパート経営と
太陽光発電投資を比較

アパートvsサ高住

今後ますますの高齢化が見込まれている、日本。「若年層を狙うアパート経営よりも、高齢者向けの施設を運営した方が良いのでは…」という意見には、高い信ぴょう性があります。果たしてその経営とは?

アパート経営と
サ高住経営を比較

アパートvs戸建て経営

相続した土地の形状によっては、新たに賃貸住宅を建設するのが難しい、という場合もあります。

そんな時に検討したいのが、戸建て経営。そのさまざまな特徴を、アパート経営と比較してみました。

アパート経営と
戸建て経営を比較

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ぜひ各ページの内容をチェックして下さいね。

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