土地活用・アパート経営のランニングコストはいくら？

このページでは、土地活用・アパート経営にかかるランニングコストについて調べています。修繕費や維持費などはそれなりに必要となってきますから、知識を深めましょう。

アパート経営で維持費はいくらかかる？必要な経費とその金額

遊休地の活用法としてアパート経営を検討する場合、最も高い初期費用に加え、維持費も念頭に入れておく必要があります。以下にその代表例を挙げていきますので、ご確認ください。

修繕費

アパート経営のランニングコストとして、きちんと意識しておかなければならないのが、修繕費。経年劣化はもちろん、人が住む場所ですから、入居者によって傷みのスピードにも差が出てきます。以下のような設備の修繕費が必要になると、知っておきましょう。

• 水道管などの配管維持
• 外壁塗装
• 屋根のメンテナンス
• ガス給湯器やキッチン、エアコン、トイレ・バス、共用部分などの設備

これらの修繕を渋っていると、物件の集客力が低下し、空室が長く続くという悪循環を招いてしまいます。また修繕を先送りにすると、大規模工事に発展してしまうので、こまめに行うことが大切です。

リフォーム費用

どんなにこまめな修繕を行っていたとしても、10年後、20年後には劣化が進み、付帯設備の機能も最新型に劣るようになります。こうした要因も集客率や家賃設定を大幅に引き下げるため、あらかじめ出費を検討しておくべきです。

例えば企業が販売するマンションの一室を購入し、運営する場合は毎月「修繕積立金」が徴収されます。アパート一棟を自分で運営していたとしても、同様の貯蓄を始めておけば、先々慌てずに済むでしょう。

管理費

オーナー自身の拠点とは離れた土地でアパートを経営している場合、その管理を委託する会社へ費用を支払う必要があります。物件管理サービスを提供している不動産会社は数多いので、信頼に値し、条件も良い会社を選んだうえで、費用を支払うことになるでしょう。

大手不動産会社はこうした業務のほかに、仲介業務を行っていることが多くなっています。アパートに空室が出た際、広告宣伝も同時に依頼が可能。

ただし、掲載費は別途徴収されます。自力で入居希望者を集められれば良いのですが、プロの販促力には敵いません。わずかな出費を惜しむより、空室リスクを回避するための必要経費と割り切りましょう。

保険料

管理や修繕をきちんと行っていたとしても、天災や事故などによって物件に大きなダメージが与えられることもあります。そのような事態から生じた損益を保障してくれるのは、保険以外にあり得ません。

火災保険に加入しないオーナーはほとんどいませんが、若干料金が高めの地震保険を避けてしまう人も…。しかし、震災が起きないという保証はどこにもありません。

地震による破損などの修繕費用の額は、かなり大きくなります。不測の出費で経営自体が破綻しないよう、「転ばぬ先の杖」として保険料を支払っていく必要がありそうです。

ランニングコストを抑えるためには

アパート経営を行っていくにあたり、ランニングコストは必要不可欠です。ただ、その支払いが大きすぎれば、経営そのものに支障をきたしてしまうでしょう。もし負担が大きいと感じるのであれば、以下のような方法でランニングコストの抑制を図ってみてはいかがでしょうか。

1.ローンの支払条件を変更

アパート経営を行う際には、金融機関からまとまった額の資金を借り入れているパターンがほとんどでしょう。もしその返済が厳しいということであれば、金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。ローンの支払い条件や金利の見直しなどを行うことで月々の負担を抑えられれば、より安定的なアパート経営ができるようになります。金融機関と定期的にやりとりをしているのであれば、一度話をしてみてはいかがでしょうか。

2.こまめなメンテナンス

アパート経営を長年続けていくにあたり、大きな負担となってくるのが大規模な改修です。建物は時間と共に劣化していきますが、それを放置すれば人気が下がり、入居率の低下につながっていくからです。とは言え、大規模改修にはある程度まとまった金額がかかるので、躊躇してしまうというオーナーの方もいるかもしれません。ただ、常日頃からこまめにメンテナンスをしていると、改修費用についてもある程度抑えることができます。人の体と一緒で、こまめなケアがいざというときの大きな出費を抑えることができる、ということです。

3.入居者募集費用を抑える

アパート経営に際し、入居者の存在は非常に重要です。入居者がいれば毎月安定した家賃収入が入ってくるだけでなく、募集などに宣伝広告費用を割く必要もありません。一方で入居者が減り、空室が増えてくれば、必然的に収入も減ります。場合によっては宣伝などで経費を使う必要も出てくるかもしれません。

そのようなことがないよう、入居者が出ていかないようなアパート経営をしていくことが大事ですし、もし空きが出たとしても、余計な費用をかけずに入居者を確保できるようなルートを確保しておくことが大事です。これはオーナー自身の人脈、そして管理会社と良好な関係を築いていくことがポイントになります。

4.管理会社を見直す

アパートの管理会社に払う費用についても、定期的に見直しをしていくことをおすすめします。会社によって委託料が違う、あるいは委託料は同じでも仕事をしてくれる範囲が違うなど、それぞれに差異があるからです。自分でできるところは自分でやりながら、管理会社に支払うお金をできるだけ抑えることも、アパート経営にとっては重要です。

ランニングコストを削ることに囚われない

こうしたランニングコストの管理は、アパート経営の先行きを測る意味でも、非常に重要です。末永く経営を続けるためには出費が欠かせませんし、内容によっては「必要経費」として、節税効果を高めるメリットもあります。

長い目でプラス収支の実現を図っていくためには、目先の利益確保だけにとらわれず、物件の資産価値維持に努めていくことが肝心ですよ。