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狭小地の土地活用・アパート経営

狭小地

土地の形はさまざまです。面積も土地ごとに異なりますが、特に狭い土地のことを狭小地と呼びます。狭小地の場合、その特性を活かした土地活用方法があるのです。ここでは、狭小地のメリットやデメリット、自己運営の方法、売却方法などについて、まとめてご紹介します。狭小地の土地活用の参考にしてみてください。

狭小地とは

狭小地とは、その名前の通り狭い土地のこと。法律的には明確な定義はありませんが、一般的に20坪以下の土地のことを狭小地と呼びます。狭小地の最大の特徴はその狭さです。ほかの土地や建物の間にあり、三角形や台形など、不規則な形をしている場合が多く見られます。狭い分、土地が安いというのも特徴の一つです。狭小地だけ周辺の土地の相場価格より安いというケースもあり、一見すると活用しにくい土地ですが、工夫次第でさまざまな使い道があります。

狭小地のメリット

狭小地は活用しにくい土地に見えますが、メリットはあります。まず、狭小地は固定資産税の評価額が低く、節税が可能です。投資額をなるべく抑えたいという方に、狭小地はぴったりの土地と言えます。狭小地に家屋を建てた場合、床面積は狭くなってしまいますが、その分維持費や光熱費などの費用を抑えられることに。これにより、節約しながら土地活用ができます。また、狭小地は地区を問わず安価な設定なので、ほかの土地と併せた活用も可能です。

狭小地のデメリット

一方で、狭小地にはデメリットもあります。民法では「建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。」(※注1)と記載されています。これを破ると、場合によっては損害賠償が発生することに。土地を更に狭くしなければならないこの法律は、大きなデメリットとなります。車を所有している場合、狭い土地なので駐車には気をつけなければなりません。また、狭い土地の工事は通常より建築費が高くなりがちなので注意が必要です。

メリット デメリット
固定資産税の評価額が低く節税できる 家屋を建てる場合民法がネックとなる
維持費や光熱費を抑えることができる 車の所有と管理が難しい
他の土地と併せて運用しやすい 通常より建築費用が嵩む場合がある

※注1:民法 第二百三十四条

狭小地の土地活用が得意な不動産会社

ハステック

ハステック

引用元:ハステック公式サイト

ハステックはこんな人におすすめ

  • 計上に特徴のある土地(狭小地、旗竿地など)を最大限に活かしたい人
  • 自由度が高い設計を低コストで実現したい人
  • 都市部にある土地を有効活用したい人
  • 若い入居希望者を惹き付けるモダンなアパート経営を目指す人

狭小地の売却方法

不動産会社に仲介依頼をして売却

不動産会社に土地売却の仲介を依頼するのは一般的です。狭小地も同様で、依頼すれば自分で売却する手間が省けます。ただし、狭小地はその特性から、通常の土地とは異なった売却アプローチが必要です。狭小地はどの地区でも売却相場は低め。より良い値段で売るためには、狭小地の売却に強い不動産会社を見つける必要があります。まず複数の会社に依頼をして、値段を比較し、どの会社に依頼するか検討してみましょう。狭小地の売却実績が多い会社を探すのも一つの手段です。

専門家に相談

上手く売却するには、自分が所有する狭小地がどのような特性を持っているか、周辺の環境など専門的な知識が必要になります。そんなときに頼りになるのが土地活用の専門家です。一見わからない土地の価値も、専門家の視点から見れば新しい発見があるかもしれません。それらの知識を売却戦術に活かせば、より高値で土地を売ることができます。自分の土地にはどんな特性があり、それをどのように活かせばいいか、専門家の知識を借りて検討しましょう。

狭小地をより高額に売却する方法

所在地の特長を把握したセールスを行う

狭小地はほかの土地と比べて市場価格が低いので、高額で売却したいのであれば、まず所有地の特長を把握する必要があります。先述した専門家への相談は有効的な手段の一つです。素人ではわからない点も、専門家の視点で見れば新しい特長が見えてきます。それを活かしたセールスをすれば、通常価格よりも高く売却できることも。狭小地は安いからとあきらめず、まず自分の土地の特長を見つけることから始めましょう。

他物件と差をつけた活用法を見つける

狭小地ならではの特長を活かした方法を見つけてセールスするのも有効的な手段です。狭小地を使った土地活用に、ガレージ付き賃貸という例があります。狭小地は車の駐車スペースが狭いというデメリットがありますが、1階をガレージスペースにして2階を居住スペースにすれば、車の所有も可能です。家の中からあえてガレージを見えるようにしたデザインは、車も一つのインテリアになります。このようにほかと差のあるデザインにすれば、狭小地でも人気の賃貸物件にできるのです。

定期的にメンテナンスをする

不動産価格は土地の広さ、周りの環境だけで決めるものではありません。狭小地に家屋が既に建っている場合、その家屋の状態も不動産価値の一つになります。汚れや傷は、不動産価値の低下に繋がることに。これを防ぐのが、定期的なメンテナンスです。売却までに間が空く、売却のタイミングを見計らっている場合は、定期的にメンテナンスを行い不動産価値を維持しましょう。狭小地でもキレイな状態を維持すれば、高値で売却するチャンスに繋がります。

狭小地が売却できなかった場合

もし土地が売れなかった場合、自分で土地活用する必要があります。狭小地は土地が狭く限定されていますが、工夫すれば収益性のある活用も可能です。狭小地の活用方法として、トランクルームや駐車場、駐輪場や賃貸住宅への転用があげられます。それぞれ形が異なる土地活用なので、まずは自分の所有する狭小地の特徴の把握、転用した場合の運営内容などを確認し、どのような活用方法が合っているのか調べましょう。

トランクルームに転用

トランクルームは、自宅に荷物を置けない方が利用するレンタルトランクです。利用期間は一か月単位で、レンタル期間に応じた金額を支払うのが一般的となっています。トランクルームの利用者は年々増加しているので、収益は十分期待できるでしょう。また、トランクルームは土地の広さに関係なく作れるので、狭小地の土地活用の方法としておすすめです。都心は限られた土地で荷物が置けないという方も多いので、トランクルームで高い利回りが期待できます。

駐車場や駐輪場に転用

狭小地の土地活用方法として、駐車場や駐輪場に転用するのもおすすめです。駅近くや観光地などは駐車場、駐輪場の利用率が多いので、収益の見込みは十分あります。特に都心は自分の土地に駐車場を持てない方も多いので、ニーズを捉えて安定した収益に。ただし、狭い土地の車の出入りは難しいので、注意が必要です。駐車場として使いにくいと利用者も減ってしまうので、転用する前に収支計画をしっかり立てておきましょう。

賃貸住宅に転用

相続した土地に家屋が建っている場合、リフォームして一軒家の賃貸住宅に転用する方法がおすすめです。一軒家の賃貸は都心でニーズが高いもの。転勤してきた家族や大きな部屋を借りたい単身者、シェアハウスに使いたいという方に人気です。ニーズに合わせたリフォームを行い、賃貸住宅に転用して収益を狙いましょう。土地だけの場合、建築に際して制限が出てきますが、新しく住宅を建てることは可能なので、賃貸向けの住居を作るのも一つの手段です。

狭小地でアパート経営をする場合

狭小地は重層長屋アパートがおすすめ

一見すると狭くて活用できないように見える狭小地でも、工夫次第で土地を目一杯使った建物を建てられます。固定資産税も少なく節税対策も簡単なので、費用を抑えて活用したい方におすすめです。狭小地でアパート経営をする場合、共有部分のない重層長屋が向いています。共有スペースがない分、居住スペースを多く確保できるので、都心のアパートにぴったりの形です。

アパートを建てる前に専門家に相談

狭小地にアパートを建てる場合、建築基準法に抵触しないか気をつける必要があります。法律上問題がある場合は、一つ一つクリアしてから建築を始めましょう。重層長屋の特徴の一つとして、特殊建築物ではないので建築に際して厳しい規制を受けない点があげられます。ただし規制が全くないというわけではありません。まず自分の土地で重層長屋が建てられるかどうか、不動産会社や専門家に相談して検討しましょう。

「狭小地」でアパート経営をする際の注意点

狭小アパート収益化のコツ

15坪程度しかない狭小地でも、アパートを建てることは可能です。

2019年あたりから、東京では「狭小アパート」がじわじわと広まってきています。手狭な住まいであっても、都心の人気エリアに7~8万円という破格の値段で住むのは、一人暮らしの若い借り手にとって大きなメリット。わずか3畳しかないワンルームでも引く手あまたです。

狭小地だとあまり部屋数を取れない、という印象があるかもしれません。しかし、15坪もあれば部屋数6つの2~3階建てアパートを建てることも可能です。

立地が良いものの土地が狭すぎる…という場所にアパートを立てれば、住人の入れ替わりが早い一方で、空室が埋まるのも早いため、狭小地であっても立派な収入源に生まれ変わらせることが可能です。

1.圧迫感のない空間づくりを

狭小地の課題は「間取りを間違えると、圧迫感のある部屋になってしまう」こと。天井を300cmほど取ってロフトスペースを設けるといった解放感の演出は必須です。

2.駐輪場の設置も検討

狭小地では駐車場つきのアパートにするのは難しいですが、1階部分を一部くりぬいて駐輪場を作ることは可能です。

狭小でも利便性が高ければ空室率は下がります。駐輪場があれば借り手も増えますので、駅や最寄りスーパーまで徒歩10分程度であれば、利便性のために駐輪場の設置を検討しても良いでしょう。

狭小アパートでRC/SRC構造は難しい

隣との距離が狭くなってしまう狭小アパートでは、RC構造の建築ができないケースもあります。

狭小アパートを建てる場合は、デッドスペースを生みにくい「木造」や「軽量鉄骨造(S造)」を選ぶのが一般的。木造や鉄骨造は、短い工期で建てられるのも魅力的です。特に「木造」であれば、変則的な間取りにも対応しやすいうえ、建築費用も抑えられるというメリットがあります。

だからといって、木造で建てれば間違いがない、というわけではありません。

木造、鉄骨造(S造)、RC造、SRC造と、工法は大きく4つに分けられます。それぞれに制限があるものの、その制限をクリアできるのであれば、好きなものを選択できます。

建築費用・工期・耐震/耐火/耐久性・遮音性など、重視したいポイントはさまざまでしょう。各構造のメリット・デメリットと、希望条件を考えたうえで、どの構造にするのかじっくり検討するのが大切です。

条例・建ぺい率は要チェック

気を付けなければならないのは、「建ぺい率」の違いです。

たとえば15坪の土地を持っていても建ぺい率が50%あれば、アパートには7.5坪分の広さしか使えません。

また、第一種低層住居専用地域条例(イッテイソウ)など、3階建ての建物はほぼ建てられないエリアも存在します。そういうエリアであれば、1階部分をあえて半分ほど地下に埋めるスタイルのアパートを建てることで、部屋数を担保できます。

土地の用途は要チェック

アパート建設をする前に、その狭小地がどのような用途で使われる土地であるのかも調べておく必要があります。

東京には「農地」も多く点在していますが、農業用の土地には原則アパートを建てられません。転用時に届出を出して許可をもらえるかどうか確認する必要もあるので、ご自身の持っている土地が「宅地」であるか、宅地に地目変更をできるかどうかを確認しましょう。

まとめ

活用が難しく見える狭小地ですが、まったく活用方法がないわけではありません。

その土地や周りの環境に合わせた活用方法を見つければ、収益性のある土地に生まれ変わらせることもできるのです。また、その土地の特長をしっかりと把握してセールスをすることで、安い価格設定になりがちな狭小地であっても、高値で売却することが可能です。

自身で土地活用を行う、売却する、貸し出すなど用途は多岐にわたりますが、専門家と相談のうえ、自分の土地に合わせた活用方法を探しましょう。

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