このカテゴリでは、変形地（非整地、不整形地）で始める土地活用についてまとめています。「土地はあるのだが、どのように活用すべきか、悩んでいる」という人は、ぜひ注目して下さいね。
土地の形状に特徴があると、その活用法に制限が加わる可能性もあります。いわゆる平地なら良いのですが「あまり広さがない」、「高低差や、傾斜がある」などの土地を所有していると、さまざまな問題に直面することとなってしまうのです。
「こんな役に立たない土地は、いっそ売却した方が良いのではないか…」と考えてしまう人も多いようですね。
しかし変形地は、主に都市部で発生することが圧倒的に多く、都市ならではの生活・利用メリットを感じられる土地である可能性も、高いということ。その活用は簡単にあきらめない方が、良いかもしれません。
賃貸住宅や駐車場、そしてトランクルームなど、土地の活用法には数多くの種類がありますから、ぜひ何らかの方法を検討したいものです。
スタンダードな土地活用法のひとつに、賃貸住宅経営があります。他人へ貸し出す住宅設備を建てるため、初期費用のかかる方法ではありますが、長期的な運営が可能。また遊休地に賃貸住宅を建設することで、固定資産税を大幅に減額できるというメリットもあります。
しかし変形地の場合、建築自体が難しいケースが少なくありません。「共同住宅」は、建築基準法上で「特殊建築物」にあたるため、建築の際にはさまざまな法規制を遵守しなくてはならないのです。
その最たる例が「避難経路の確保」。敷地が道路に接する長さは、4メートル以上必要となっています。旗竿地や狭小地などの変形地では、この基準を満たすことができないケースが多いのです。
しかし変形地でも、賃貸住宅を経営する方法が、実はあります。
変形地で賃貸住宅を経営する方法、それが「重層長屋」という建築スタイルです。
長屋とは、一般的なアパートやマンションにみられるエントランスやホール、そして各階の廊下などの共用部分がない賃貸住宅とイメージするとわかりやすいです。
重層長屋という建築スタイルを採用すると、建築基準法による規制が随分緩和されます。また共用部がない分、建築費用の坪単価も低く抑えられます。
さらに重層長屋は「煩わしい近所付き合い」を避けたがる近年の若年層にとって「気ままな生活を送りやすい建築スタイル」として、人気。共用部分がないため、居室に充分なスペースが割けるなど、入居者が感じるメリットは数多くなっています。
変形地の土地を所有している人は、その活用法として「重層長屋の運営」を検討してみると良いでしょう。
引用元：ハステック公式サイト
地主として土地は持っていたが、不動産経営は初めてでした。何社か調べていましたが、費用が高く諦めていました。検索する中で都内で実績もあるオススメの会社ということでハステックさんを見つけたので連絡しました。（中略）他社より、利回りも良く提案内容も信用できた。
引用元：ハステック公式サイト（https://www.hastec.jp/apart_keiei_lp/js01/）
変形地と一口に言っても、その種類は様々、代表的な変形地の種類ごとに活用法をまとめていますので、ぜひ内容をチェックして下さい。
変形地や狭小地でも可能な土地活用法はあります。きちんと運営すれば、安定的に収益を上げることも、決して夢ではありません。
土地の入口部分が狭く、奥に進むと敷地となる広い部分が現れるのが、旗竿地です。竿にあたる部分は通路に使われることが多く、建物を建築する際にはいろいろな制限が生じる形状となっています。
こちらのページでは、旗竿地の問題点や活用方法などを紹介しています。メリット・デメリットを把握することで、新しい活用方法のアイデアなどが生まれることもあるかもしれません。こうした土地を所有しているのであれば、ぜひチェックしてみてください。
明確な定義こそないものの「とにかく狭くて、小さい」というのが狭小地です。一般的に20坪以下の土地がこう呼ばれ、建物などが建てにくい土地となっていますが、その分土地の評価額が低くなる傾向があり、やり方次第で上手に活用することが可能です。
こちらのページでは、狭小地の活用方法や、売却をする際の流れなどについて紹介しています。いろいろなプランを知った上で、最適な方法をお選びいただければと思います。
高低差とは、土地に面した道路を基準に計られます。道路よりも高くなっている土地なのか、低くなっている土地なのかによって建物の建て方、そして活用方法が変わってきます。
こちらのページでは、高低差がある土地の特徴やメリット・デメリット、そして具体的な活用方法などについて紹介しています。クセのある土地でも上手に使うことで特徴や魅力を出せるので、こうした土地をお持ちの方は、ぜひ参考にしてみてください。
傾斜地とは、その名の通り斜めになっている土地で、大雨や地震などの災害の影響を受けやすく、建物を建てるには少々不向きなところがあります。また、法的な制限などもあるのですが、その分固定資産税などは安めに評価されることが多くなっています。
そんな傾斜地ですが、活用の仕方次第では不動産としての特徴を打ち出していくこともできます。こちらのページでは、傾斜地のメリット・デメリットや活用方法について紹介しています。
細長い形をした土地は有効に活用することが難しく、持てあましてしまうケースが数多くあります。また、そうした土地ですから、売却をしようにもうまく話が進まないケースもあるでしょう。
しかし、こうした土地でも活用の仕方一つで大きく化けることがあります。下記のページでは、細長い土地の活用方法やメリット・デメリットについて紹介しています。しっかりと把握することで、新しい活用の仕方の糸口がつかめるかもしれませんよ。
三角形の土地は、建物を建てる際に有効活用できる面積に限りがあり、上手に活用することが難しいとされています。しかし、やり方次第で他にはない個性的な建物を建てられたり、評価額を低く抑えつつ質の高いアパートを実現したりすることも可能になります。
こちらのページでは、三角形の土地の活用方法などについて紹介しています。もし、そうした土地を所有し、持てあましているということであれば、ぜひ参考にしてみてください。
台形の土地というのも、建物を建てる際に有効活用できる面積に限りがあります。デッドスペースが生まれやすい形状と言え、土地そのものの面積に対して建物の面積の割合が小さくなるということもある、少し使いにくい土地でもあります。
こちらのページでは、そんな台形の土地を上手に活用する方法について紹介しています。アパート経営なども含め、いろいろなプランがありますので、ぜひご都合にあったものを検討してみてください。
きれいな四角形に整形されていない変形地は、建てられる建物に制約が生まれることもあり、同じエリア内にある同じ条件の土地であっても安い価格で売りに出されることがあります。
一都三県をはじめとする都心で、長方形に整形された広い土地を買うのはなかなか難しいですが、変形地や狭小地といった"はぎれ"のような土地であれば、よりよい条件の土地を見つけることも不可能ではないのです。
台形の土地や急な勾配のある土地なら、建物の制約はほとんどありません。三角形の土地はデッドスペースが生まれやすいですが、広さがあればアパートを建てても問題はないケースがほとんどです。
「どんなアパートを建てるか」という条件によっては、変形地を手に入れるほうがコストを抑えられるのです。
旗竿地に代表される「細長い土地」は、一戸建てには向いていません。しかし、細長い土地は、一人暮らしをメインターゲットにした7～8帖ほどの部屋をいくつも作る「アパート」用の家屋を建てるのには向いています。
一人暮らしをターゲットにすると、入れ替わりこそ激しいですが、立地の良いエリアであれば空室をほとんど作らない運営も十分に可能です。
細長い土地・旗竿地などは、売ってしまうのも一つの手段ではありますが、変形地とは得てして「売りにくい」「売っても金額が低い」もの。手放しても手に入る金額が小さすぎてためらうこともあるでしょう。
旗竿地であっても、再建設不可でなければお得な物件になりえます。細い道を抜けて奥まったところにあるので、道路から離れて静かな環境のアパートを建てることもできるでしょう。
変形地でのアパート建設に力を入れている土地活用の会社もありますので、そのような土地をすでにお持ちの方は手放す前に一度相談をしてみることをおすすめします。
安い価格で売りに出されることからも分かるように、変形地・狭小地は評価額が低いのです。特に変形地と呼ばれる不整形地は、最大で40％評価が下げられるからです。想定される整形地の面積に対して欠けている割合のことを「かげ地割合」といいます。かげ地に割合には不整形地補正率が適用され、その分だけ評価額が下がる仕組みです。
固定資産税・都市計画税・相続税の税率は土地の評価額を元に計算されますから、必然的に土地にかかる税金が安くなります。
土地を見て有効に活用するプランが立てられるのであれば、価格が安い不整形地をあえて選ぶメリットは大きいのです。
変形地・狭小地が比較的安く手に入る理由は、「土地活用がしづらい」からです。
土地の広さ・形状によっては、建物を土地の形に合わせて特殊な形をしたアパートを建てなくてはなりません。複雑な形状になれば、屋根や壁の面積が増えて費用がかさむだけではなく、建物の構造にも制限がかかります。自由度の高い設計が可能な木造では建てられても、耐久性・遮音性に優れたRC（鉄筋コンクリート）造は内部が狭くなりすぎるため断念せざるを得ない、というケースも考えられます。
また、出入り口が細い旗竿地に限って言えば、道路に面している部分が2メートル以上なければ「再建築不可」物件に該当してしまいます。（※注1）
新たに変形地、特に「旗竿地」を手に入れる場合は、アパートを建てても建築基準法に違反しないかどうかを必ず確認する必要があります。
狭い土地や特殊な形の土地にアパートを建てる際には、計画的に建築を進めなくてはなりません。変形地ではほとんどの場合、土地をあますところなく活用するのが難しいからです。三角地であればとがった部分に、L字型（旗竿地）であればより細い部分に、旗竿地であれば竿のように見える細いエリアに、どうやっても活用できないデッドスペースが生まれやすいのです。
だからこそ、事前に土地の形に合わせた用途をしっかりと固めて、できるだけ土地のスペースが無駄にならないよう建築を進めるのが大切です。
※公式サイトで入居率を公開している会社の中から入居率が高い3社を紹介
【各社の入居率について】
・ハステック：100％ ※3か月以上の空きがないという条件下のもと｜2020年7月時点。
https://www.hastec.jp/apart_keiei_lp/js01/）
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