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熊本県

このページでは、熊本県内でアパート経営を考えているという方に向けて、県内の不動産事情やエリアの特徴など、判断材料となる情報を紹介しています。ぜひ、参考にしてみてください。

熊本県の概要

熊本県は、九州地方のほぼ中央に位置する県です。人口は約181万人、中心となる熊本市の人口は約65万人。海や山といった自然に恵まれ、温暖な気候が特徴ですが、寒暖差は比較的大きくなっています。

きれいな水が特徴で、焼酎などのお酒づくりも盛んです。

中心部はやっぱり人気

熊本県の中心となるのが、県庁所在地である熊本市。

中でも一番人気があるのが東区で、繁華街やオフィス街のある中央区、そして西区や北区といったところが人気があります。

ただ、そうしたエリアでも1Kクラスの物件であれば、家賃相場は3万円台。大都市圏と比べると安価や家賃設定となっています。

特に若者が多いエリアであれば、安価でキレイなアパートというのは一定のニーズがあると言えそうです。

子育て世代がチェックしたいポイント

熊本は自然が豊かで、子育てをするにはある程度適した環境と言えます。ただ、子育てを考えた場合には注意しておきたいポイントもいくつかあります。たとえば、治安を考えてあまり繁華街などに近い場所は選ばない、子どもがだらけたり、たまり場になることから、学校に近すぎる場所も避けたい、といった点です。

ある程度広い間取りのアパートを経営するのであれば、そうしたファミリー層に訴求できるような立地を厳選したいところです。

県内のベッドタウンに注目

熊本市だけでなく、熊本市などに通勤する人たちが使うベッドタウンも、アパート経営を考える上での有力な選択肢になります。たとえば、合志市は、熊本市に通う人たちを中心に、人口が増加傾向にあるエリア。それでいて、広大な農地もあるというのが特徴です。

また、宇土市なども検討してみるといいでしょう。通勤する人のことを考えるなら、物件は駅に近いところを選びたいですね。

熊本県でアパート経営を行なうには

熊本県でアパート経営をする際は、やはり熊本市を基準に考えていく必要がありそうです。

アパートに住む人たちをイメージし、そこから逆算してエリアを検討していく、というのも良さそう。そして、アパートを新築するのであれば、地元の事情をよく知る地場の建築会社に依頼をするのが確実です。

予算や考えを伝えていけば、それに即した有益なアイデアを提供してくれることでしょう。また、そこから間取りや設備を決めていける、というのも大きなメリットになります。

熊本県の「変形地」事情

世界一の規模を誇る阿蘇カルデラを抱える熊本県は、九州屈指の山岳地帯です。特に県南部は標高1,000m級の山地が連なり、急峻かつ壮大な山岳地帯を形成。北部も南部ほどではありませんが、緩やかに山地を形成し山がちな景観を形作っています。

一方、有明海に向けて広がる熊本平野、北部の菊池平野、南の八代平野など、平野部も少なくありません。変形地で多いのは、山地や丘陵地では傾斜地や崖地、平野部の都市部では狭小地や三角地が多いようです。

それでは、熊本県で変形地を売却・活用する方法について考えてみましょう。

「変形地」の売却方法

熊本県で変形地を売却するための具体的な方法を例示してみましたので、参考にしてみてください。

分筆によって整形地を生み出す

旗竿地のような歪な形の変形地は、そのままで売るのは大変ですが、分筆して整形地を作り出すことにより、整形地については高く売れる可能性があります。

例えば、旗竿地でいうと、細長い竿の部分を断ち切って分筆すれば、分筆した片方が正四角形の整形地になる可能性があります。

この場合、新しく作り出された整形地の部分が道路に面していれば、売却価格にはかなりの期待が持てるでしょう。

ただし、残った竿の部分は依然として不整形地のままであり、こちらは低価格、もしくは売れ残る可能性があります。

変形地の買取に強い業者に依頼する

傾斜地や三角地などの変形地は、一般的には需要が少ないといわれていますが、それでもゼロというわけではありません。それどころか、優先的に変形地を欲しがっている個人や業者、造成しない現状のまま変形地を購入したい方など、変形地への需要は一定程度あります。

そしてそうした数少ない需要を専門的に取扱い、買取や売却を仲介している不動産会社や買取業者があるので、そのような業者に相談してみるのも一つの方法でしょう。

特に、熊本県は山地や丘陵地の宝庫で傾斜地が多いので、傾斜地を専門にしている業者は少なくないとみられます。そのような業者を通じて購入希望者を見つけることができれば、売却できるでしょう。

売却価格を下げる

所有している変形地をなるべく早く売りたいと考えるなら、現在の値段を下げることも選択肢に入れるべきでしょう。

変形地はただでさえ価格を安く設定しなければ買い手は付きませんが、それでもなお買い手が付かない場合、しかも早く売りたいと思うときは、値下げも視野に入れなければなりません。

変形地は整形地に比べて固定資産税などの維持費が安く抑えられるとはいえ、長期にわたって保有するとなると、維持コストは馬鹿にならず相当な負担になってきます。そうしたことを考慮すれば、値下げしてでも売却するのも一手でしょう。

「変形地」の活用方法

今度は、熊本県で変形地を売却せず、活用する方法について具体例を紹介します。

トランクルームを経営する

変形地の活用方法の一つは、トランクルームの経営です。トランクルームの経営とは、敷地内にコンテナ(貸倉庫)を設置して、利用者から使用料を得るビジネス手法のことです。

国内全体で収納ビジネスが拡大していることや、初期投資を抑えられること、管理の手間が少なくて済むこと、土地形状の影響を受けにくいことなど、トランクルーム経営には、変形地所有者にとって追い風となるメリットがたくさんあります。

とりわけ、コンテナを設置できれば三角地でも狭小地でも土地形状は関係ない‥という部分は注目すべきメリットでしょう。需要調査を行うなど、検討だけでもしてみる価値はあります。

駐車場経営をはじめる

オーソドックスなアイデアですが、変形地で月極の駐車場やコインパーキングの経営を始めるのも一手です。

変形地で駐車場経営というのは想像できないかもしれませんが、狭小地でも車1台駐車できるスペースがあれば、又は旗竿地であっても竿部分に車1台通れる間口があれば、十分に駐車場を整備することができます。

問題はニーズですが、駅やバスなど公共交通機関の停車地の近くや、都市部の住宅密集地であれば需要を見出すのは難しくありません。

熊本県でも狭小地を駐車場で運用している実例はあるので、そうした事例を参考にしながら運用を検討してみてもいいでしょう。

アパート・マンションの経営

最後に紹介する事例は、アパート・マンションの経営です。

変形地で賃貸集合住宅の経営なんていくらなんでも…と考えるかもしれませんが、狭小地や旗竿地などの変形地を、アパートやマンションで運用しているケースは数多くあります。敷地面積30坪程度なら余裕を持って建てられますし、中には15坪程度の狭小地でアパートを運用しているケースもあります。

もちろん経営を成功させるには、入居率の安定や適切な家賃の設定、メンテナンスや清掃などの管理が欠かせませんが、それらをクリアすることができれば、収益性を高めることができるでしょう。

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