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【土地活用・アパート経営】サブリース編

土地活用でアパート経営する際、管理業務全般を依頼する一括借り上げ(サブリース)というシステムがあります。その詳細について調べているページです。

サブリースとは?サブリースの仕組みを解説

サブリースとは、オーナーが管理業務を委託する会社と契約を結び、実質的な業務を代行してもらうシステムです。近年は多くのアパート・マンションオーナーがこの管理法を採用しているため、入居者と大家が直接やり取りする機会は減っています。

もちろん、対価は発生します。その目安は家賃の10~20%程度。70,000円の家賃の居室なら、1室につき7,000~14,000円、全10戸のアパートなら毎月70,000~140,000円の金額が管理会社に支払われます。

管理業務は家賃の回収から滞納の督促、共用部や居室内設備の整備、クレーム対応、そして入居者募集や退出後の原状回復までと、多岐に渡ります。これらをすべて代行してくれる便利なシステムであることに、間違いはありません。

サブリースのメリット

先述の通り、サブリースでは管理業務の一切を委託できるため、オーナー自身が物件から距離のある場所に住んでいる、他に仕事を持っている、そしてアパート経営自体が初めてである、などの場合でもスムーズな運営が可能となるメリットがあります。住人との間に生じるトラブルに、直接悩まされる心配もないのです。

またオーナーは毎月全戸分の家賃の80~90%を受け取れる契約となっていることが、一般的。空室や家賃滞納のリスクに悩まされることなく、安定した家賃収入を得ることができます。

さらに確定申告の際、オーナーは居室ごとの詳細なデータを集積せずとも、サブリース契約会社との間に生じた出納をまとめればよい、というメリットもあります。

サブリースのデメリット

上記だけを見ていると、良いことづくめに見えるのが、サブリースシステムです。しかし、デメリットもあります。

敷金礼金を受け取れないことが多い

まず収益面ですが、家賃の満額だけでなく、敷金・礼金を受け取れないことがほとんど。入居者の絶えない高収益物件であるほど、アパート経営の旨味から遠ざかります。

頼みの綱である「家賃保証」にも「免責期間」などが設けられている場合があるので、契約書はよくチェックする必要があります。

家賃収入が減る可能性も

また始めは順調な経営でも、経年劣化により、集客力はどうしても低下します。サブリース契約ではほとんどの場合、2年ごとの契約内容の見直しが行われます。その際に家賃の減額を提案されることも。これにより収支の計画が狂い、経営が破綻してしまうケースも少なくありません。

考えてみれば納得できない理屈でもないのですが、契約の際「継続的に安定した家賃収入が得られます」という営業トークを鵜呑みにしてしまう人が多いのです。

本当は怖い!サブリースの落とし穴

サブリースには、まだまだ怖い一面があります。

多くの不動産会社は、アパート建築と不動産管理をセットで提案します。その際、サブリース契約にメリットが多くても、実際は「建築費用の多くに上乗せが発生している」というケースがあるのです。また修繕やリフォーム提案の際、料金を上乗せする会社もあるようです。

不動産会社も一企業ですから、ユーザー主体のサービスばかりを展開するわけにもいきません。逆に良心的過ぎて、契約期間中に会社自体が倒産してしまったら…。

敷金の回収は困難となりますし、任せきりだった管理業務を一からスタートするのも、大変です。こればかりは全体のサービスをよく検討し、バランスの良い会社を選ぶしかないのかもしれません。

線

いかがでしょうか?一見理想的なシステムに見えるサブリースですが、その長所短所は、じっくりと検討しておく必要があります。

また「建築を依頼する会社と、管理を依頼する会社を分ける」という方法もあります。この場合、家賃保証を受けることはできませんが、その分費用もサブリースよりリーズナブル。もちろん、建築費用の上乗せを避けられることもできます。

空室リスクを恐れるあまりサブリース契約を結び、がんじがらめになってしまうくらいなら、別の管理法を検討するのも一案と言えそうですね。

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